孙珊珊律师
律师观点分析
一、案件基本概况
本案属于房屋租赁合同纠纷，三亚孙珊珊律师接受承租方王某某委托，作为原告诉讼代理人提起民事诉讼。
原告与冯某某此前就有多轮房屋租赁合作，后双方重新达成租赁合意，承租十余间房屋用于对外转租经营。双方对租金、押金、物业费、租期、过往遗留抵扣款项进行详细约定，因冯某某无法到场，由其亲属赵某某代为签署书面租赁协议。双方约定了租赁期限，同时将上一轮租赁合作未退还的租金、相关欠费一并在本次租赁中抵扣处理。
原告按照双方约定，通过转账、债务抵扣等方式全额付清租金、押金以及物业费，完整履行承租人付款义务。原告收房之后，将房屋对外转租给次承租人。租赁过程中，因出租方冯某某和房屋实际产权方产生纠纷，涉案房屋在租期尚未届满时被原房东直接收回，次承租人被迫搬离，原告不得不解除转租合同、向次承租人退还租金，租赁合同彻底无法继续履行。
事后原告多次联系两名被告协商退款赔偿事宜，双方也曾在公安部门处理过程中确认案件事实，但被告始终拒不退还剩余租金、押金，也拒绝承担违约赔偿责任。原告遂委托孙珊珊律师向法院起诉，诉求法院判令冯某某退还剩余租金、押金、剩余物业费，赔付高额违约金、转租可得利益损失以及维权产生的律师费，同时要求签字人赵某某对全部债务承担连带清偿责任。本案两名被告经法院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加庭审，案件进行缺席审理。
二、孙珊珊律师代理办案思路与举证策略
接受委托后，孙珊珊律师梳理全部微信聊天记录、新旧租赁协议、款项转账凭证、抵扣对账记录、转租合同、解除协议、公安询问笔录、律师费票据等全套证据，构建完整诉讼证据链：
1.固定租赁关系及全部付款事实完整提取微信聊天记录、转账流水、公安询问笔录，证实原告已经通过直接转账加上历史欠款抵扣的方式，全额结清租金、押金、物业费，被告本人在公安笔录中也对收款总金额予以确认，原告不存在任何违约行为。
2.厘清合同真实签约主体，论证违约事实虽然书面协议由赵某某签字，但全部租赁磋商、收款、沟通履约事宜均由冯某某完成。律师向法庭说明该签字属于代签行为，实际出租人是冯某某；同时证明因出租方和产权方纠纷导致房屋被第三方收回，属于出租方根本违约，应当承担全部违约责任。
3.合理主张各项损失，兼顾违约金司法调整规则按照实际剩余租期，精确核算应当退还的剩余租金、押金、未使用部分物业费；依据合同违约条款主张违约金，同时提交律师费发票、委托合同，依据合同约定主张由违约方承担维权律师费。同时预判法庭会对过高违约金进行调低，做好损失金额的论证，重点说明原告实际发生的转租退款损失。
4.应对被告缺席庭审风险本案被告极有可能拒不到庭，律师提前将全部证据整理成册，证据之间互相印证，即便被告放弃答辩、举证质证权利，也可以让法庭查清全部案件事实，支持原告诉求。
三、法院裁判结果
法院采纳孙珊珊律师主要代理意见，作出判决：
1.判令冯某某向原告退还剩余租金 161000 元、房屋押金 10000 元、剩余物业费 26277.5 元；
2.结合实际损失酌情调低违约金，判令赔付违约金 70000 元；
3.判令冯某某承担原告支出的律师服务费 10000 元；
4.驳回原告要求赵某某承担连带责任以及主张可得利益损失的诉讼请求；
5.未按期履行付款义务需要加倍支付迟延履行利息，案件受理费、保全费、公告费由双方按比例分担。
法院认定：赵某某仅代为签字，未参与磋商也未收取款项，不承担连带责任；合同约定违约金标准过高，结合实际损失予以调整；律师费因合同有明确约定予以支持。
四、孙珊珊律师案件总结与维权提示
本案属于典型二房东转租经营类租赁纠纷，很多承租人承租房屋用于二次转租，一旦二房东与原房东产生矛盾，房屋会被直接收回，承租人将面临重大经济损失。
三亚孙珊珊律师提示：签订租赁合同时要核实出租方的房屋权限，保存聊天记录、转账凭证；发生房屋被提前收回情形，及时固定报警记录、解除转租协议等证据；合同中尽量明确约定违约方承担律师费；遇到被告拒不出庭的情况，证据链条完整是胜诉关键，及时委托专业合同律师起诉，追回租金、押金以及违约损失。