开发商逾期办房产证怎么办

律师观点分析

案件经过：

2010年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买位于西安市碑林区某房屋，原告所购房屋建筑面积为63.43平方米，单价为19007.11元每平方米，总金额1205621.00元，原告一次性支付房款，被告应在2011年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，同时，合同对于产权登记约定为，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件五第四条约定执行。该合同亦对面积确认以及面积差异处理、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告根据双方约定已向被告足额支付购房款，被告向原告交付房屋，但被告至今未给原告购买的房屋办理房屋产权登记。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，应承担为原告办理权属登记及支付违约金的责任，但因双方签订的合同系格式合同，对违约的约定明显不公，故依据《民法典》第四百九十六条、第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，本案中，对于被告的违约行为原告要求调整按照双方合同第九条之规定，“出卖人逾期交房违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。”原告要求被告应按照原告已付购房款的0.5%向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，多次就房屋权属登记事宜找被告协商，均没有结果。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

经审理查明，2010年12月28日，原告汪永安与被告西安某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市碑林区环某房屋，建筑面积63.43平方米，每平方米19007.11元，总金额壹佰贰拾万伍仟陆佰贰拾壹元整。签订合同后，原告向被告付清案涉房屋总房款，被告出具收款收据载明1205621元。被告按照合同约定的交房期限2011年12月31日前向原告交付了案涉房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意执行合同约定的附件五第四条约定的“出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”被告至今未将涉案商铺办理权属登记需要提交的资料报产权登记机关备案。

法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，均应依约履行。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2011年12月31日向原告交付涉案房屋，被告依约应在2012年12月31日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。关于逾期办证违约金是否应予以调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，被告逾期将办理案涉房屋权属登记的资料提交产权登记机关备案已经将近十年，依照双方合同约定的违约金计算过低，原告要求依照双方合同约定的出卖人逾期交房违约金标准0.5%予以调整，本院予以支持。原告要求被告支付律师费，因双方未在合同中对律师费作出明确约定，无依据，本院不予支持。被告缺席未到庭，视为放弃相关诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、本判决生效之日起三十日内，被告西安某置业投资有限公司将办理位于西安市碑林区某房屋房权属登记需要由被告西安某置业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案；

二、被告西安某置业投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告汪永安支付逾期办证违约金6028.11元；

华格律师说法：开发商逾期办房产证怎么办

开发商逾期办房产证的处理方式为：开发商按照合同约定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

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