律师观点分析

上诉人（原审被告）：程X

被上诉人（原审原告）：李X

委托诉讼代理人：孙XX，河南XX律师。

原审第三人：洛阳XXXX公司

程X上诉称，1.请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回李X的一审全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：1.原审认定事实错误。原审中，上诉人提交的证据充分说明：2018年2月28日上诉人与洛阳XX公司签订案涉《商品房买卖合同》时，即依约以转账方式支付购房款65万元，洛阳XX公司的法定代表人常XX于2018年3月1日向上诉人出具的《收到条》上清楚的写明“今收到程X转来购房款65万元整”的内容，并同时交付上诉人房产证及钥匙，上诉人于2018年7月6日验房装修入住至今。故上诉人转账支付65万元系涉案房款。原审认定“该65万元系常XX个人借款，为担保借款，常XX以洛阳XX公司法定代表人的身份与程X签订商品房买卖合同”是错误的。原审中常XX是作为洛阳XX公司的法定代表人出庭应诉的，其所有言论均代表洛阳XX公司。2.原审判决适用法律错误。常XX是洛阳XX公司的股东，而且自2017年4月28日起一直担任该公司的法定代表人、执行董事兼总经理。其就该公司开发建设的案涉房产与上诉人签订《商品房买卖合同》、收取上诉人支付给该公司的购房款的行为，属于该公司的正常经营活动。上诉人要求常XX加盖洛阳XX公司印章的行为，充分证明上诉人尽到了审慎注意义务。常XX代表洛阳XX公司与上诉人签订合同及收取购房款的行为，自成立时起即具有法律效力，其行为后果依法应当由洛阳XX公司承担。即使第三人内部章程、股东会议等对常XX的代表权有所限制，亦不能对抗作为善意相对人的上诉人。原审认为“程X提供证据不能证明常XX的行为系洛阳XX公司的真实意思表示，也不能证明其缴纳的购房款进入洛阳XX公司的账户”的判决理由错误，适用法律错误。人民法院应依法认定案涉《商品房买卖合同》自签订时起发生法律效力，支持上诉人的上诉请求。

李X答辩称，我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。理由如下：1.依照物权法第九条的规定，不动产的设立以登记为准。本案中上诉人所主张的房屋所有权归其所有，但是没有经过不动产登记，所以说是不能对抗强制执行的；2.本案中所涉案的房屋，其所有权为第三人，并没有与上诉人签订相关的房屋买卖合同，也没有收取上诉人的房屋价款，双方也没有建立房屋买卖法律关系；3.上诉人与常XX之间签订的房屋买卖协议不对第三人产生法律效力，而且根据相关证据证实，上面有关第三人的表述系上诉人自行在合同中所添加，其合同并不是第三人的真实意思表示。综合以上几点，上诉人的上诉理由不能成立，请求予以驳回。

洛阳XXXX公司述称，当时就是我有急事需要周转资金，借程X钱，当时打的是借条，随后又补了一个买卖合同手续。2018年12月20日下午在嵩县××服务区签订的。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，程X为证明对涉案之房享有权利，提交了与XXXX公司签订的购房协议等证据。但该协议只有该公司法定代表人常XX的签名，合同主要内容非XXXX公司工作人员填写，也未加盖该公司印章，且支付的房款未打入该公司，而是打入了常XX的私人账户，该公司也未追认。程X提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除对涉案房产的执行。综上所述，程X的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。