房屋租赁合同常见法律问题

一、房屋租赁合同一般需要明确哪些条款？

房屋租赁合同中的通用条款一般涉及以下几个方面：租赁房屋的基本情况、租赁用途、租赁期限、租赁房屋的交付、租金标准及其支付方式及支付时间、租赁保证金条款、房屋的装饰装修、租赁房屋的使用和运营维护、违约责任条款、租赁房屋的交还、通知与送达、争议解决条款等条款。

二、如承租人拖延支付租金，出租人应如何催缴？

在商业地产运营过程中，“催缴”一直是永恒的话题，面对承租人层出不穷的欠租，规范化催缴已经日渐成为商业地产运营的重要环节。适时的催缴不仅能够促进出租人和承租人在租赁合同履行上的良性互动，也可为出租人在后续以诉讼手段维权时预留书面证据，还可起到中断诉讼时效的效果。规范化的催缴流程主要包含如下三部分内容：

（1）明确催缴对象。一般而言，催缴对象就是签订房屋租赁合同的承租人，但也并非完全，需结合具体情况予以确定。例如：公司设立之初，发起人以个人名义签订租赁合同，将租赁合同用作公司登记设立，承租房屋用作公司实际经营。针对此种情形，公司法司法解释（三）规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。

（2）明确催缴内容。催缴款项的内容也是出租人在进行书面催缴时需着重注意的，书面催缴函件除具备催收应收账款的功能外，亦可为后续支持诉讼预留书面证据。因此，催缴函中催缴款项部分的明细和金额须仔细确认。

（3）注意诉讼时效和证据留存。关于诉讼时效，《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利被损害及义务人之日起算。为避免诉讼时效经过，导致出租人的权利主张不能，出租人应及时催缴并保存催缴证据，以证明诉讼时效中断。

三、出租人是否有权断水电？

出租人是否有权采取停水断电措施进行催缴租金，需根据具体的个案综合判断。司法实践中法院支持出租人停水断电的案例中，一般须符合以下情形：（1）租赁合同中有明确的约定。例如出租人与承租人签署的租赁合同中明确约定，在承租人欠缴租金达一定期限后，出租人有权采取停水断电的方式进行催缴；（2）出租人提前合理期限履行通知义务。为了避免承租人经营中涉及的易腐易烂货品的损坏，避免因停水断电给承租人造成一定的损失，出租人需提前合理期限告知承租人即将采取停水断电措施；（3）供水电合同系与出租人签订。租赁房屋所涉及的供水电合同系出租人与供水电公司签署的，出租人作为供水电合同的主体之一，有权采取停水断电措施。

但是，司法实践中也有一些情况，法院认为出租人擅自停水断电的行为不具有合理性，理由亦存在以下三点：（1）出租人没有履行书面催告或提前合理期限通知承租人的义务。出租人未提前通知承租人，擅自停水断电，对于承租人的经营来说，易造成损失，尤其是对于供电有强需求的互联网公司、工厂等；（2）在租赁期限内未保持租赁物及其附属设施的完备及正常运行。租赁合同项下，出租人有适租义务，即出租人提供的房屋需能满足承租人的正常使用，出租人擅自停水断电后，租赁房屋无法满足正常使用的需求；（3）法院认为有违公平原则。虽然租赁合同约定在承租人欠缴租金的情况下，出租人有权通过停水断电方式催缴租金，但是法院认为该条款，排除了承租人的权利，加重了承租人的责任承担，认为该条款有违公平，故不支持出租人停水断电。

四、商业用房租赁合同在哪些情况有可能会提前解除？提前解除有哪些风险？出租人和承租人应当如何应对以规避这些风险呢？

实践中房屋租赁合同在约定租赁期限届满前提前解除的情况很多，主要包括承租人经营状况不佳停止经营、承租人长时间拖欠租金或物业费、出租人商业项目定位调整欲提前收回商铺等，目前实践中因承租人原因提前解除租赁合同的情况居多。

合同解除包括法定解除、约定解除。所谓法定解除就是达到了法律规定的合同解除条件，《民法典》第563条第1款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。约定解除即达到了合同约定的解除条件。如既不属于法定解除，也不属于约定解除，合同一方提前解除租赁合同则属于违约解除。一般而言，如承租人单方违约解除租赁合同：需按照合同约定支付至合同解除日的租金、物业服务费、水电燃气费等，并应当按照合同约定的违约责任向出租人支付违约金，甚至有的租赁合同还会约定此种情况下出租人有权没收承租人已支付的租赁保证金。如合同解除后，承租人未能及时交还商铺，还需就占用商铺期间支付房屋占用费。如出租人单方违约解除租赁合同：需按照合同约定向承租人支付违约金、经营损失、必要搬迁费用等。

如租赁合同一方违约提前解除合同，相对方需保留其违约解除的证据，如作为出租人可以要求承租人提交申请提前撤场的函件、作为承租人可以要求出租人出具书面解约通知函，即留下违约方违约的记录。

无论是出租人还是承租人，一旦做出提前解除租赁合同的决定，均需及时告知合同相对方，以达到双方及时止损的目的，对于承租人而言可以尽快寻找新的经营场所继续经营，对于出租人可以及时开展新的招商工作以避免房屋的空置期过长。

五、如因房屋租赁合同纠纷诉诸法院，当事人可以做哪些诉前准备呢？

实践中，在房屋租赁合同纠纷案件中，出租人或承租人都有可能成为被诉的主体。和其他民事案件一样，无论原告被告，都需要做好证据留存工作，包括但不限于租赁合同及相关补充协议、商铺交接确认书、付款凭证、相关往来函件及签收记录（包括催款函件、合同解除通知书等）、微信聊天记录、邮件往来等，需注意提交法院的证据需保留证据原件。