徐XX、苏州XX公司房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

案件情况：

原告：徐XX，男，1968年12月24日出生，汉族，住XXX

被告：苏州XX商业管理有限公司，住所地XXX

委托诉讼代理人：庄XX律师

原告徐XX与被告苏州XX商业管理有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月6日立案受理后，依法由审判员陈XX适用简易程序于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告徐XX，被告XX公司的委托诉讼代理人庄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除徐XX与XXX房产公司的租赁合同，解除徐XX与XX公司的物业管理合同；2.就不可抗力免责条款，要求XX公司退还各种保证金50700元、活动款4161.5元；3.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告徐XX将第一项诉讼请求变更为判令解除徐XX与XX公司的物业管理合同，其余诉请不变。事实和理由：被告招商经理夸大宣传，虚构已入场商户，营造一铺难求境况，误导、引诱原告作出错误的意思表示，出具的商铺分置图与实际商铺入驻不符，属欺诈行为，违约。原告在开业时发现事实同招商宣传出入太大，后疫情爆发，原告就情势突变多次向被告提出合同变更诉求，未达成一致，原告提出全额退保证金，退出协议。虽2019年租金有减免，有五六十家商户关店，但到开业一周年，被告多次提出递增租金函给原告，迫使原告十二月提出退租，被告要求原告承担违约责任，扣了九月活动款4000余元、押金50700元，属于情势胁迫。根据合同第二十五条的约定，遇不可抗力免责，故被告不应扣押金和活动款。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。

被告XX公司辩称：第一、原、被告双方的租赁合同、物业合同早已于2020年12月31日解除。原告因为经营不佳，向被告提出要提前终止合作，经双方协商一致，同意于2020年12月31日终止租赁合同、物业合同，双方签订了提前终止协议书，协议书手写部分载明“1.甲、乙双方合作终止后，乙方欠甲方10月1日-12月31日租金36000元，甲方不予追回；2.乙方在甲方账户50700元履约保证金及4000元前期活动款，乙方自动放弃；3.房屋按现状进行交铺”，原告对协议打印内容不认同，手写部分认同，并且签名按手印，写下了落款日期2020年12月25日，被告也对上述合作终止协议予以盖章确认。这份手写的合作终止协议是原、被告双方签字盖章确认的，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。本合作终止协议租金计算至12月31日，结合2020年12月31日原告已经搬离案涉商铺的客观事实，以及原告于2020年12月31日之后再也没有向被告支付过任何费用，多方印证租赁合同、物业合同已经于2020年12月31日解除。现原告诉请解除租赁合同、物业合同，被告认为租赁合同、物业合同早已于2020年12月31日解除，无需重复解除。第二，原、被告双方对于租赁合同、物业合同解除后的租金、履约保证金以及活动款的处理已经达成一致并结算完成，而且原告已经于2020年12月31日交还商铺，现在原告诉请二所涉及的费用双方已经达成一致并结算完成，故被告无需再退还任何费用。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2019年7月，苏州XX公司作为出租人（甲方）、徐XX作为承租人（乙方）签订了《租赁合同》1份，约定：甲方将座落于苏州市XXX的商铺出租给乙方，乙方在该商铺内经营品牌为XXX，经营品类为内衣，该商铺套内建筑面积为60平方米，租赁期限为3个租赁年度，自2019年9月13日至2022年9月12日；租金按照固定租金和提成租金两者取其高的计算方式进行计算，第一年（2019年9月13日至2020年9月12日）固定租金为160元/月/平方米，月固定租金为9600元，含税销售额提成租金比例为12%，第二年（2020年9月13日至2021年9月12日）固定租金为200元/月/平方米，月固定租金为12000元，含税销售额提成租金比例为13%，第三年（2021年9月13日至2022年9月12日）固定租金为240元/月/平方米，月固定租金为14400元，含税销售额提成租金比例为14%；本合同项下的租金支付方式为预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金，首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2019年9月13日至2019年12月31日，应交租金为34560元，除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金；关于物业服务费，双方约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自计租日起向商业管理公司交纳该商铺的物业服务费，物业服务费收费标准按该商铺的套内建筑面积计算，计租日起第一个租赁年度每月每平方米55元，首期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2019年9月13日至2019年12月31日，应交物业服务费为11880元，除首期物业服务费外，其他物业服务费均按每三个完整的自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向商业管理公司一次性足额支付下个交费期费用；本合同签署当日，乙方应当向商业管理公司支付28800元，相当于第一个租赁年度三个月租金作为履约保证金，同时向商业管理公司支付9900元，相当于第一个租赁年度三个月物业服务费作为物业服务费保证金，合同终止后30日内，如乙方无违约行为且全部履行了本合同项下的给付义务，乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，则履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件；乙方应在开业日到来前向商业管理公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后90日之后且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，乙方凭质量保证金收据原件提出申请，商业管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；关于违约责任，双方约定，本合同因乙方违约而提前解除或终止的（包括甲方行使合同解除权/终止等），则甲方有权不予退还本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准（不足六个月的以单月最高租金标准计算），向甲方支付六个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金，同时乙方根据合同相关条款约定的迟延履行违约金等给付义务亦不免除，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；合同第二十五条对不可抗力进行了特别约定，双方约定该商铺因不可抗力遭到严重破坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。

同日，鉴于苏州XX公司委托XX公司为苏州吴江XX提供物业管理服务，而徐XX承租了该商业广场的部分区域，XX公司作为甲方、徐XX作为乙方签订了《商户物业综合服务合同》1份，双方就甲方向乙方提供商业广场的公共管理服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成了一致。

2019年10月、11月，徐XX在微信上向苏州XXX房地产开发有限公司招商经理白XX提出实际入场商户与宣传时宣称的商户不一致，且其他商户租金更加的优惠。2020年1月9日，徐XX向白XX提出减免3个月的租金。2020年2月27日至3月底，徐XX向白XX提出租金计收方式变更为按点计收。2020年3月31日，商场运营小X联系徐XX签补充协议，徐XX提出“其他人签了，一样对待就行，也不求特别……今天诉求函，是希望同其他商户一样走点”，小X回复“扣点的要求咱们是做不到的，我们这边呢，最直接的要求就是减掉三四月的租金各一半”。2020年6月，徐XX向白XX提出撤店的不少，商场没有良好的营商环境，经营压力很大。2020年7月8日，徐XX给商场总负责人刘XX发微信，徐XX表示如果走点还想坚持下，现在爱琴海在招商，如有人进来，其就退出，押金能退，其就尽力配合。2020年8月9日，徐XX向白XX提出有商户进场尽量安排他的铺位，现在压力很大，能退则退出。2020年9月8日，吴江XX运营小X将2020年10月至12月的账单发给徐XX，账单中显示租金按照12000元/月的固定租金计收。2020年11月30日，徐XX给刘XX发微信“刘X晚上好，看看安排我退出的时间”，刘XX回复“这几天已经安排商户看场了，你们计划什么时候撤场”，徐XX回复“刘X安排”，刘XX表示“那就12月底吧”。2020年12月7日，吴江XX运营小X将2021年一季度的账单发给徐XX，账单中显示租金按照12000元/月的固定租金计收。2020年12月11日，小X在微信上问徐XX“徐总，什么时候有空来签下协议”，徐XX回复“放店里，我签了放店里吧，十六号清仓半价甩卖，全场五折处理货品”，徐XX问小X“上次活动月什么时候结”，小X回复“抵物业费了，因为店铺撤铺时，存在欠款和违约，所以这些钱，商场是不退的”。

2020年12月25日，徐XX在XX公司草拟的终止协议书第二页空白部分书写“1.甲、乙双方合作终止后，乙方欠甲方10月1日-12月31日租金36000元，甲方不予追回。2.乙方在甲方账户50700元履约保证金及4000元前期活动款，乙方自动放弃。3.房屋按现状进行交铺。协议打印内容不认同，手写部分认同”并签名捺印。XX公司对该终止协议书亦盖章予以确认。

另查明，2019年8月5日，徐XX向苏州XX公司支付了履约保证金28800元；徐XX向XX公司支付了物业保证金9900元、质保金10000元、POS机押金2000元，合计21900元。

截至2020年12月15日，徐XX尚欠苏州XXX房地产开发有限公司2020年10月1日至2020年12月31日的租金36000元，徐XX未拖欠其他费用。

审理中，徐XX向本院提交了落款日期为2020年12月18日的《疫情影响解除协议申请书》，上载明“此次疫情影响之大，之深，属不可抗力或情势突变。根据《合同法》第一百一十七条规定，民法总则第一百八十条规定，遇不可抗力，解除合同免责，减免房租条款。疫情影响合同无法持续。诉求免责解除合约。退回所有保证金。物业水电已结清。租金按约定12%营业款收取，从保证金中扣除”，徐XX陈述该申请书在递交终止协议书时一并递交给XX公司，XX公司不予认可，主张并未收到该申请书。

审理中，徐XX向本院提交了2021年5月20日其与XX公司工作人员的谈话录音，该工作人员的名字徐XX表示不清楚，录音中徐XX表示签终止协议的时候其提交了盖手印的申请表，XX公司工作人员表示没有收到；徐XX提到不可抗力免责，该工作人员表示合同是2020年12月31日终止的，2020年你所谓的不可抗力是什么，是疫情，但在2020年12月我们整个大市范围内是没有疫情的。

以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《物业综合服务合同》、收据、微信聊天记录、终止协议书、《疫情影响解除协议申请书》、录音，被告提供的终止协议书，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。

本院认为，原告徐XX与苏州XXX房地产开发有限公司之间的《租赁合同》、原告徐XX与被告XX公司之间的《物业综合服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，当事人均应按约履行。根据原告徐XX提交的微信聊天记录以及被告XX公司提交的终止协议书，原告徐XX与苏州XXX房地产开发有限公司的租赁合同以及原告徐XX与被告XX公司之间的物业综合服务合同均已于2020年12月31日提前解除，现原告徐XX诉请要求解除合同，本院不予支持。关于原告徐XX要求被告XX公司退还保证金50700元及活动款4161.5元的诉讼请求，一方面履约保证金28800元由苏州XXX房地产开发有限公司收取，原告徐XX要求被告XX公司退还于法无据，另一方面原告徐XX已于2020年12月25日与被告XX公司达成协议，被告XX公司作为案涉商铺出租人委托的管理人承诺租金不予追回，原告徐XX承诺保证金和前期活动款自动放弃，房屋按现状进行交铺，双方均应按约履行，且实际上原告徐XX也已经将案涉商铺交还给被告XX公司。至于原告徐XX主张不可抗力免责，其虽主张在签订终止协议时与被告XX公司约定如果构成不可抗力，则要退还全部的保证金，但其所举谈话录音发生时间是在2021年5月，并非是在签订终止协议时，不能反映签订终止协议时的真实情况，且录音中被告XX公司工作人员并未予以认可，故对其该主张本院不予采信。且《租赁合同》第二十五条对不可抗力进行了特别约定，双方约定该商铺因不可抗力遭到严重破坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。本案中，2020年1月24日起江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施，2020年2月24日24时起，江苏省将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，原告徐XX经营的店铺也恢复了营业，对于疫情影响期间，商场也已经给予了一定的扶持政策，合同还是可以继续履行的，原告徐XX直到2020年7月8日才第一次正式提出要提前撤店，其主张是因疫情不可抗力事件而解约，本案碍难支持。故对于原告徐XX要求退还保证金、活动款的诉讼请求，本院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告徐XX的诉讼请求。

律师评析：

本案原告徐XX与我方即被告苏州XX商业管理有限公司存在合同关系，后因原告经营不佳，双方协商解除，原告同意以履约保证金、活动款抵拖欠被告的租金、违约金等并签字确认，被告也对此盖章确认。合同解除后，原告又起诉要求被告返还履约保证金、活动款，因原被告双方，已经对合同解除、费用结算等予以协商一致并结算处理完毕，故原告无权再要求被告返还。

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