张豆豆律师
摘要：二手房买卖交易中，买方违约后，若房价持续下跌，卖方一般会在差价损失基础上主张高额违约金。因此，买方确认自己无法继续履行合同时，若能尽早承认通知卖方及时挂牌出售，法院会认定买方有采取补救措施及时止损、违约恶意程度低，酌情考虑减少违约金。
【案情回放】
2024年10月14日，刘女士（卖方）与赵女士（买方）在中介处签订了房屋买卖合同，约定刘女士将上海市某区的房屋出售给赵女士，房屋总价为264万元，付款方式为：签约当日付10万定金；2025年6月14日前支付房款50万元；购房贷款方式支付200万元；交房当日支付尾款4万元；双方于2025年6月14日前签订网签合同，2025年7月14日前过户。当天，赵女士向刘女士银行转账10万元，附言为买房定金。
本案的买家赵女士是要置换房屋，必须先卖掉自有房屋，才有钱支付案涉房屋的购房款。2024年10月14日在签订案涉房屋的买卖合同时，赵女士自己的房屋还没卖掉，所以本案的买卖双方对于网签和过户时间约定的很迟，就是为了给买家赵女士充足的时间售卖自己的房屋。签约当天亦有赵女士和中介的微信沟通证据表明，赵女士是在考虑自己的房子可以售出的基础上再考虑购买案涉房屋。
2024年10月下半月，赵女士自己房屋的带看客户没有签约，赵女士考虑风险后，和中介协商不再购买案涉房屋的可能性。2024年11月7日，赵女士主动联系了刘女士，告知中介欺骗自己，导致自身的房屋无法成功出售，所以没有购房款购买涉案房屋，让刘女士可以尽早另行挂牌出售，刘女士已答应。2024年12月15日，刘女士已经在中介网正式挂牌。
后续因赵女士自己的房子一直没卖出去，赵女士无力支付案涉房屋的购房款，约定网签及过户时间到了后仍无法履行，刘女士挂牌案涉房屋，也一直没有合适的新买家。因房价下跌过多，赵女士支付的10万元定金已经不足以弥补刘女士的损失，刘女士向法院起诉，要求赵女士支付40万违约金。
被告赵女士辩称，不同意支付违约金，即使需要支付，原告主张的违约金也过高，要求法院予以调低。被告已经于2024年11月7日通知原告可以另行挂牌出售，原告表示支持，被告认为这反映了双方合同无法实际履行的客观事实，原告的行为应视为认可合同已经解除。原、被告没有办理网签，也不影响原告再次将房屋出售。虽然原告系守约方，但在客观上合同无法继续履行的情况下，应当及时止损，而非将后续的损失强加在被告的身上。
【法院观点】
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同对房款的支付方式进行了约定，但被告未按时足额支付房款，应承担相应的违约责任。现双方对合同解除时间均无异议，本院予以确认。至于原告主张的违约金，被告提出金额过高无力承担，而原告则主张涉案房屋的价格下跌幅度较大，其损失巨大，对此，本院认为，被告在合同签订后因付款能力问题已及时向原告提出，虽原告没有同意解除合同，但原告亦同意另行挂牌出售房屋，表明双方均在积极止损，至于之后房屋无法另行成交而导致原告房价下跌的损失不能完全由被告承担，故本院考虑被告违约时间、违约的恶意程度、合同的履行情况、原告的实际损失等因素，并结合公平原则，酌情确定被告支付原告违约金17万元，扣除已付的定金10万元后，需另行支付7万元，被告已向原告支付的定金10万元，原告无需再返还。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：
被告赵某于本判决生效之日起十日内支付原告刘某违约金7万元。
【张律师点评】
置换房屋，也叫卖旧换新，就是卖掉自有的房屋，再购买一套新的。出于限购政策及税费缴纳差异、居住需要、购房款有限等因素考虑，买家一般会委托同一家中介操作置换房屋事宜，先挂牌出售自己的房子，再让中介找合适的房子，大多数情况下，卖房合同和买房合同在差不多的时间段签订，二手房买卖交易中介市场也叫“连环单”。“连环单”很普遍，因为有很强的现实需求存在。
首先，房地产市场有住宅限购政策存在。限购原则上以家庭为单位计算，在有的大城市甚至一个家庭只能购买一套，能多买的，首套房及二套房、多套房的税费也有差异，所以先卖后买，让家庭名下房屋少，对购买新房而言是省税费的，有的甚至是必须的（只能限购一套的前提下）。
其次，房子价值高，大多数家庭只具备持有一套房屋的经济实力，不卖掉旧有房屋，凑不出钱支付新房屋的购房款。
最后，卖房和买房都需要时间，旧房卖掉后全家需要新住处，新房购买后要适当装修，都有时间差，如果卖旧房和买新房时间差太大，那么一家人可能又要另外租房，太过麻烦。
总之，基于以上因素，置换房屋的“连环单”在二手房买卖交易中普遍存在，卖单和买单差不多时间签，是性价比较高的选择。但是风险也存在，就是一旦某一环出了问题，有可能导致本人被动违约。比如，先卖房再买房，如果自己的房子没卖掉，不管是没签成合同还是自己卖房的下家违约，自己就没有房款支付给自己的上家了。如果自己的房子卖掉了房款也拿到了，房款支付给了自己买房的上家，但是上家违约了又不退首付款，那么在诉讼追回房款之前，一般家庭也没钱另外拿出首付再及时购买另外的房屋。房屋买卖交易的风险，需要买卖双方自行考虑衡量并承担，且根据合同相对性原则，只能一对一追究责任。
本案也是典型的情形，买家受外界因素影响，因为过于自信，在自己的房子还没签合同定下来买主时，就先签了合同购买新房屋，最终因为自己的房子没卖掉，没有能力支付购房款，被动违约。
违约是一种事实状态，不管你是主观恶意还是被动无奈，只要是违约，就得对守约方承担责任。房款拿不出来，买家就是板上钉钉的违约。但是如果房价持续下跌，卖家房子又一直卖不出去，那房屋的差价损失算到哪个时间节点呢？
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
例如本案，2024年10月14日签合同，房价264万，2024年11月7日买家就让卖家另外挂牌出售了，但是卖家没同意解约，直到约定的2025年7月14日过户时间截止，房子都没有另外卖出去。卖家向法院起诉时是2025年10月，本案判决书下来时已是2026年2月底。如果房价一直在下跌一直没卖出去，或者另外出售后的价值低很多，那么房价下跌的损失由谁承担？差价损失计算到什么时间节点？
本案法院就充分考虑了买家赵女士的过错程度，首先她不是恶意违约，是真的因为自己的房子没卖出去拿不出购房款。其次她知道可能买不了后就及时联系了卖家，承认是自己的问题，通知卖家尽早另外挂牌出售。赵女士已经在尽力采取补救措施，及时止损了，那么房价持续下跌，房屋的差价损失法院就会认为不只是赵女士一个人的错，楼市不好的客观因素非归咎于任何一方，法院基于公平原则，不把差价计算时间节点推得太靠后，综合考虑过错因素后，酌情判决赵女士支付较少的违约金，合理合法。