张豆豆律师
摘要：二手房买卖交易中，一般先在中介处签居间协议，后签网签合同。若有居间协议约定，买方贷款审批不通过买卖双方就无责解约，而后签的网签合同又约定只要买方没有按时付款就算违约。最后贷款真的未通过导致买方无钱付房款时，应该算无责解约还是买方违约？
【案情回放】
2025年1月6日，陈女士（卖方）与王女士（买方）在中介处签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》（俗称居间协议），约定陈女士将上海市某区的房屋出售给王女士，房屋总价为510万元，付款方式为：签合同当日付5万定金，合同签订后14日内再补5万定金；2025年3月15日前支付第二笔购房款90万元；第三笔房款400万元通过银行按揭贷款方式支付，若银行审批不足买方申请额度的，买方应于办理过户手续之日前以现金或转账形式向卖方补足；双方于2025年3月30日前办理过户手续，交房当日支付尾款10万元。合同还约定了特殊条款：“买方因征信问题如贷款审核不通过，则买卖双方自动解约，卖方退回定金全额部分。”
2023年3月8日，陈女士（卖方、甲方）与王女士（买方、乙方）又签订了《上海市房地产买卖合同》（俗称网签合同），合同对付款时间、贷款、过户及交房等交易细节又作了进一步约定：买方应于2025年3月30日前支付77万元房款（包含已付部分）；买方向银行申请贷款433万元，若贷款不足部分过户当日买方以现金方式补给卖方，放款时间以银行实际放款为准；2025年3月30日前过户，2024年4月30日前交房。合同另对双方其他权利义务进行了约定，其中违约责任条款明确，买方逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，卖方有权单方解除合同并按照合同追究买方违约责任。
王女士分别于2025年1月6日支付定金5万元、2025年1月20日支付定金5万元、2025年3月8日支付房款295000元、2025年3月9日支付房款115000元、2025年3月17日支付房款10万元、2025年4月7日支付房款16万元，合计77万元。之后，王女士向银行申请贷款，未获审批通过。
因王女士拿不出购房款继续购买房屋，买卖双方都同意解约，但陈女士和王女士对于违约责任有争议，双方无法达成一致，最终陈女士起诉至法院，诉讼请求为：1.判令解除原、被告就案涉房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告支付原告逾期付款的赔偿金（以443万元为基数，以日万分之五为标准，自2025年4月1日起至合同解除之日止）；3.判令被告支付原告违约金102万元（房价的20%，其中77万元以已付房款抵扣，尚须另支付25万元）。
被告王女士辩称，同意解除合同。对于逾期付款赔偿金，没有法律依据，不予认可。被告在整个履行过程中，积极履行合同，导致合同无法履行后也和原告进行了及时沟通。故对于违约金，被告不应当支付。在诉讼过程中，被告王女士提出反诉，要求解除合同、陈女士返还购房款77万元。
【法院观点】
本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并有效，双方均应恪守各自的义务。
本案中，原、被告双方既签订了房产买卖居间合同，又签订了网签版房地产买卖合同。根据居间合同约定，被告因征信问题贷款审核不通过，则双方自动解约，原告退回定金全额部分。根据网签合同约定，被告未按约定期限付款超过15日，原告有权单方解除合同，被告需承担违约责任。两份合同对合同解除条件及解除后果做了不同的约定。原告认为，根据网签合同的约定，被告未按约付款超过15日，原告有权单方解除合同。被告则认为，根据居间合同约定，因被告贷款审核不通过，故合同已自动解除，被告无须承担违约责任。
本院分析认为，从形成时间来看，居间合同签订在先，网签合同签订在后；从合同内容来看，居间合同约定条款相对简单，特别是合同解除后仅对定金的处理进行了约定，而网签合同约定的内容更为详细。因此居间合同系双方对涉案房屋交易达成的初步协议，而网签合同是在居间合同的基础上双方对交易内容的细化与丰富。对于居间合同中合同自动解除条款的理解，应解读为在被告仅支付定金的情况下，发生因征信原因导致的贷款审核不通过，则合同自动解除，被告无须承担定金罚则。现被告已支付除了贷款之外的其余房款，定金业已转化为房款，在履约过程中发生合同解除情形的，应当适用网签合同中关于合同解除条款的约定。因此本院采纳原告的意见，因被告逾期15日未履行付款义务，原告单方解除合同的条件已成就。现原告起诉要求解除双方之间房屋买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。诉状副本送达之日2025年5月13日即为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
对于赔偿金，根据合同约定，原告单方解除合同的，被告应按日万分之五支付自合同约定的应付款期限次日起至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金。被告抗辩赔偿金标准过高，本院依法调整为日万分之二，自2025年3月31日起至2025年5月13日止，以433万元为基数，故赔偿金为37238元。
对于违约金，根据合同约定，原告单方解除合同的，被告除应支付赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。然违约金的具体金额，应当结合合同履行情况、当事人过错、原告损失等因素综合考量。据此，本院酌定违约金30万元。
对于返还房款，合同解除后，被告要求原告返还已付房款，并无不当，本院予以支持。
【法院判决】
一、确认原告（反诉被告）陈女士与被告王女士（反诉原告）签订的《上海市房地产买卖合同》于2025年5月13日解除；
二、被告（反诉原告）王女士于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈女士赔偿金37238元；
三、被告（反诉原告）王女士于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈女士违约金30万元；
四、原告（反诉被告）陈女士于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王女士房款77万元。
【张律师点评】
本案例的核心争议焦点就是，居间协议和网签合同对于买方贷款不通过导致双方解约的条件及法律后果约定不一致：居间协议约定，若买方贷款审批不通过，双方无责解约，卖方退回定金；网签合同则约定，买方有按时付款的义务，按照字面意义理解，贷款审批是否通过是买方自己的事情，贷款或者现金支付都只是付款方式，买方有自筹资金按时付款的义务，否则就是违约，卖方有权选择单方解约并追究买方违约责任。
本案法院支持以网签合同为准，符合法律规定和实践中的情理。首先，根据二手房买卖交易市场惯例，居间协议一般签订在前，网签合同签订在后。根据民法典的相关规定，后签合同视为对前合同的变更，冲突部分以后签合同为准。其次，网签合同是国家示范性文本，且有行政备案的效力，网签合同的条款一般更完备、更正式、更规范，商务条款往往也更具体明确，网签合同的约定往往更符合大众认知，也更符合司法实践中法律的具体判定尺度。所以，如果网签合同和居间协议的约定条款不一致，直接推定网签合同是对居间协议的变更，是合理的。
司法实践中，买方贷款审批不通过导致无钱支付购房款的情形，若是因个人征信问题导致贷款不通过的，一般都认定为买方违约。因为在房屋买卖交易中，支付购房款是买方的基本义务，至于房款怎么筹集来的，是买方自身应解决的问题，出了问题风险也应自担。贷款审批不通过，还有自筹资金现金补足的可能，这也不属于不可抗力或者情势变更，构不成免责。但如果贷款不通过不是买方自身原因导致的，比如是银行信贷政策突然收紧、银行无故拒批等原因，那买方可以请求解除合同，证据充足的情况下可以不承担责任。
另外值得提醒的是，网签合同效力也不是绝对优于居间协议，必须建立在合同是真实意思表示的基础上。比如常见的阴阳合同条款，即网签时做低房价避税，该房价条款无效，以真实的居间协议约定的真实房价为准，但是网签合同其他部分的条款仍有效。