张豆豆律师
摘要：在二手房买卖交易中，买方用贷款支付首付款以外的房款是很普遍的现象。但是，普遍不意味着“理所当然”，买方自筹资金全款支付购房款才是默认义务，贷款仍属于特殊付款方式，如果合同没有特殊约定买方要用贷款支付，卖方没有配合买方办理贷款的义务。
【案情回放】
2023年2月5日，王先生（卖方）与陈先生（买方）签订了房屋买卖合同，约定王先生将上海市A区的某房屋出售给陈先生，房屋总价为248万元，分三笔支付：2023年2月10日前支付首付款100万元（包含已付定金），2023年3月15日前支付第二笔购房款120万元，2024年10月15日前支付第三笔购房款28万元。王先生承诺于2023年3月15日前将该房屋交付给陈先生使用，待房款全部付清后，双方去办理过户手续。
陈先生于2023年2月20日累计支付了220万元房款后，房屋已于2023年3月交付给陈先生使用。但因陈先生一直未付剩余的28万元的尾款，该房屋一直未过户。王先生多次催讨无果后，向法院起诉，诉讼请求为：1、判令陈先生履行合同义务，支付剩余购房款28万元；2、判令陈先生以248万元为基数，按照日万分之五的标准，支付自2024年10月16日起至实际支付购房款之日止的违约金；3、合同继续履行的情况下，同意将房屋过户至陈先生名下。
被告陈先生（反诉原告）提出反诉并辩称，双方在签约时，陈先生明确告知仅有现金220万元，可以先行支付，剩余28万元需要贷款才能支付，王先生表示会积极配合。2024年6月15日，双方协商尾款及过户事宜，王先生突然改变要求，表示系争房屋交易只能全款支付，不接受任何形式的贷款。经协商未果，合同无法继续履行，王先生构成违约，故陈先生不同意其所有诉讼请求，并提出如下反诉请求：1、解除双方签订的买卖合同；2、判令王先生返还房款220万元，并赔偿装修款30万元。
原告（反诉被告）王先生针对反诉辩称，合同无解除的法定事由及约定事由。在签订合同时，王先生即表示不接受贷款，需要现金支付，双方合同中并未就贷款进行任何书面约定。本案并非因房价上涨而解除合同，不适用赔偿装修款的合同约定。综上，不同意所有反诉请求。
【法院观点】
本院认为，原告王先生与被告陈先生签订的《买卖合同》及附件系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当按约履行。陈先生已按合同约定支付大部分房款，且自2023年3月起即入住房屋至今，现因陈先生未支付最后一笔款项28万元而导致系争房屋至今尚未过户。
被告陈先生主张该款应以贷款方式支付，本院认为，买卖合同约定“第三笔购房款28万元乙方于2024年10月15日前支付甲方”，该合同中并未约定以贷款方式支付该款，陈先生亦无证据证明买卖双方曾就该款以贷款方式支付达成过合意，故本院采纳原告王先生主张该款应以现金或转账的方式支付的意见。陈先生以王先生拒绝其贷款为由要求解除合同，无事实和合同依据，本院不予准许。陈先生要求王先生返还房款并赔偿装修款的反诉请求，本院不予支持。
双方的买卖合同应当继续履行，王先生要求陈先生支付剩余购房款28万元的诉讼请求，本院予以准许。王先生同意将系争房屋过户至陈先生名下，本院予以准许。陈先生未在合同约定的期限支付房款，王先生要求陈先生支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以准许，但应以未付款28万元为基数，并将违约金标准酌情调整为按日万分之二计算。
【法院判决】
一、原告（反诉被告）王先生与被告（反诉原告）陈先生签订的《买卖合同》及附件继续履行；
二、被告（反诉原告）陈先生于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）王先生支付剩余房款28万元，并按日万分之二计算，支付该款自2024年10月16日起至实际付款之日止的违约金；
三、原告（反诉被告）王先生于本判决生效之日起十日内，将上海市A区房屋的产权过户至被告（反诉原告）陈先生名下；
四、驳回被告（反诉原告）陈先生的所有反诉请求。
【张律师点评】
在二手房买卖交易中，买方购房的同时向银行申请贷款，除了首付款外，用贷款支付大部分购房款是很普遍的现象。但是，普遍不意味着“理所当然”，正常的房屋买卖交易就是要买家自筹资金全款支付购房款，贷款仍属于特殊付款方式，是必须书面约定才有效的那个“例外”。
如果房款支付方式里约定了贷款支付（一般是首付款和尾款以外的部分），那在买方申请办理贷款的过程中，卖方必须予以配合并向银行提供各种资料才可以。待房屋过户后，审批通过的贷款金额最后是由银行直接打进卖方账户里的。因此买方若用贷款支付部分房款，对于卖方而言，不仅意味着付款周期更长，卖方还必须有一些额外的配合义务，还有贷款审批不通过的风险。总之对卖家而言，贷款支付的条件肯定是不如现金全款付好。
基于以上逻辑，如果买家要用贷款支付大部分房款，那在签订房屋买卖合同时必须特别说明（制式合同条款里都有，选择即可），合同签字生效后就算是得到了卖家的认可，后续办理贷款，常规手续上卖家就有配合义务。如果不特别约定就要默认卖家有配合办理贷款的义务，等同于是让卖家承担更多的合同义务和风险，明显有违公平公正原则。
本案例中，买卖双方签订的合同里没有明确约定贷款支付，且尾款28万元还有明确的付款截止时间（2024年10月15日前），在规定期限内没有付款，就是买方违约。在房屋买卖中，支付购房款是买方的基本义务，至于房款怎么筹集来的，卖方并不关心，法律也不苛求。买方说不办贷款拿不出剩余房款，但即使如此，卖方拒绝配合办理贷款仍然是他的合法权利，买方拿不出购房款就是客观上的违约。至于买方说卖方同意过贷款支付，第一合同里没约定，第二谁主张谁举证，举证不足就承担举证不利的后果，所以法院支持卖方从法理上和情理上都是更合适的。
因此，若合同未约定买方用贷款付房款，买方要办贷款卖方不配合，最后买方付不了房款，依然算买方违约。