房屋买卖交易完成过户后，原业主非主观恶意致逾期未能迁出户口，需要承担违约责任吗?

【案情回放】

2015年6月5日，徐女士与施女士签订了《上海市房地产买卖合同》，施女士为甲方，徐女士为乙方，合同约定徐女士购买施女士位于上海市宝山区的房屋，签约合同价为215万元，另有40万的装修补偿款，总价255万元。合同约定交房后60天内甲方向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，甲方未按合同约定的期限交付房地产(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金应当自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过45天，仍未交付的，甲方除应支付45天的违约金外，还应承担总价款20%的违约金。

徐女士陆续支付了施女士房款共计245万元，仅留10万尾款未付。2015年7月16日，徐女士与施女士签订了房屋交接书，正式交房。次日，徐女士将10万元尾款支付至中介处。2015年7月29日，案涉房屋产权登记至徐女士名下。但是房屋过户后，施女士一直未能迁出房屋内原有户口，过户后将近一年都未能履行，理由是家人在国外办不了。中介公司因施女士未迁出户口，为避免纠纷，也一直尚未将10万尾款支付给施女士，一直保存在中介处。

徐女士无奈向宝山法院起诉，以施女士未按约迁出户口已经构成违约为由，要求施女士支付违约金478375元（以215万为基数，违约金日万分之五计算45天，再加上20%违约金）。

被告施女士辩称，房价为255万元，自己仅收到245万元，尚有10万元尾款未收到。案涉房屋内有被告及丈夫、女儿三人户口，被告的丈夫及女儿在美国，无法联系，故户口无法迁出。被告系诚信出售房屋，无违约的故意，原告要求被告支付违约金也没有合同依据。不同意原告的诉请。如需承担违约责任，原告主张的违约金过高，应予以降低。

【法院观点】

法院认为，《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，被告施女士于交房后60天内办妥原有户口的全部迁出手续，并明确约定了违约后果。现施女士虽已交付房屋及房地产权利，但未按约迁出户口，仍属违约，应承担相应违约责任。合同约定的违约金标准较高，而施女士已履行了绝大部分合同义务，被告已经交付房屋及房地产权利，原告要求被告支付总价款20%的违约金，不符合约定，法院不予准许。被告逾期迁出户口，原告要求其支付违约金，符合约定，可予准许。鉴于上述约定的违约金标准较高，本院酌情调低。因被告至今尚未能确定何时可以迁出户口，若违约金按日标准计算至实际迁出户口之日止，存在着违约金总额累计超过合同约定的可能，不符合法律精神，故法院酌情确定施女士应承担的违约金数额为10万。

【法院判决】

一、被告施女士于本判决生效之日起十日内，支付原告徐女士违约金人民币10万元；

二、原告徐女士的其他诉讼请求，不予支持。

【张律师点评】

根据法律规定，违约方需承担继续履行、赔偿损失等责任，但未直接区分主观状态。司法实践中，违约原因只会影响责任承担方式，不会影响定性。也就是说，除了不可抗力等法定免责情形。“违约”其实是一种状态，是行为人违反了合同义务，至于是“主观恶意”还是“客观不能履行”导致的违约，可能会影响法院判决违约方承担违约责任的方式，也会因为是否有主观恶意酌情调整违约金数额，但是不会改变对其行为属于“违约”的基本判定。

正如本案卖房的施女士遇到的情形，因自己的家人不配合导致合同义务未能及时履行在房地产市场十分普遍：共有人签了合同后反悔了不愿意继续交易、本来答应一起办手续后来又摆烂了不配合、房屋已经出售但是因为家庭矛盾家人还不肯搬出导致无法交房、权利相关方失联等等。但以上因素，均是行为人本人应该解决的“内部矛盾”，若因“内部矛盾”导致对合同相对方违约，根据合同相对性原则，是签合同的行为人本人需要承担一切法律责任，自己遭受损失后，有权选择向导致损失的“内部人”追偿。因此，房屋交易是个大事情，也是个风险行为，许多因素要提前考虑，最好确定相关权利人是否能配合、自己是否能搞得定再处理，否则一旦出现问题，即使你不是恶意违约，也可能因为“内部人”拖后拖导致对外承担违约责任。

合同约定应当遵守，但是法院有权根据实质情况判定违约情形和违约责任承担方式，有权调整违约金数额。日万分之五违约金数额是中介制式合同常用版本的通行标准，但该违约金约定确实过高，司法实践中若诉至法院，由法院判定的话一般都会调低。

该案实质上经历了二审，一审时法院是判定施女士支付“从合同约定的迁户口之日起至实际迁出户口之日止的违约金”，也调低了一个日违约金的数额。施女士不服选择上诉，并强调自己短期内是客观上不能履行，甚至可能永远也履行不了，二审法院才根据实际情况改判，直接确定了一个违约金数额，实质上是免除了原告徐女士支付10万元尾款的义务，后来中介根据判决书把10万元尾款退还给了原告徐女士，该案算正式了结。

值得提醒一下，该案虽然十分典型，但也算是一个比较古早的案例了。该案房屋买卖交易时间发生在2015年，一审判决是2016年7月，二审判决时间是2016年10月。时间太早，具有一定历史遗留的时代性。因为上海因户口不能迁出产生的此类问题太多，严重影响了房地产交易的健康发展，上海市后续已经调整了户口迁出政策，自2018年5月1日起，上海市房屋内原有户口在特定条件下可由公安部门强制迁出至社区公共户。

也就是说，现在再遇到本案类似案子，像施女士所谓的“客观上不能履行”的情形是不大会有了，若原业主不配合办理户口迁出手续，新业主可以向公安申请强迁。把原户口迁出问题解决掉是不难的，但是逾期迁出户口产生的违约金原业主依然要承担，大概就类似本案一审判决要支付“从合同约定的迁户口之日起至实际迁出户口之日止的违约金”，不再二审改判罢了。至于日违约金的数额法院会调到什么程度，法院有自由裁量权，也需要当事人双方举证过错及影响因素，请专业的律师举证辩论效果会更好。

    逾期过户、逾期交房，在确定能履行未根本违约的前提下，涉及到逾期违约金支付的标准问题，与该案大致类似，大部分情况下法院酌情调整违约金。