买房定金是否可以退还?

买房定金是否能退需根据具体情况分析。

1、如果购房人与开发商签订《商品房认购意向书》约定购房者在特定时间内需签订正式的《商品房买卖合同》，那么逾期未签订视为自动放弃所订房屋，认购定金不退还。

2、如果没有此种约定，则要视双方责任进行分析。

(1)如果由于双方对合同的条款内容无法达成一致未签约，存在不可归责于双方的事由时，开发商应当退还定金。

(2)若由于开发商的原因如房屋不符合销售条件等而未能签约，则视为开发商违约，购房者可以追究开发商的违约责任，要求其双倍返还定金。

(3)如果购房者没去签约属于未履行合同义务而违约，一般不予退回定金。

定金具有下列法律特征：

1、定金具有从属性。定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。

2、定金的成立具有实践性。定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

3、定金具有预先支付性。只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。

4、定金具有双重担保性。即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

退还定金的必要条件：

1、必须有违约行为。

违约行为的存在是适用定金罚则的前提。

违约行为是指不按合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。

2、必须有合同目的落空的事实。

合同目的落空即合同目的不能实现，是适用定金罚则的基本条件。

这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。

3、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。

违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。

4、主合同必须有效，这是由定金合同的从属性所决定的。

如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。

【法律依据】

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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