房屋租赁合同纠纷是我们生活在城市里的“打工人”经常遇到的问题，特别是像北上广这类大城市，房屋的居住性质被淡化，更多赋予了盈利性质，因此转租也成为房屋租赁市场的主流，掌握转租相关法律规定，可以避免很多不必要的麻烦减少不必要的损失。今天我们一起来学习一下关于租赁合同纠纷相关的法律规定。 

（一）超过承租人剩余租赁期限的转租期间问题

1．《民法典》第七百一十七条:承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。该条款为对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十六条的修订，原条款对未经出租人同意的转租合同效力，采取无效说观点。根据合同相对性原则，转租合同关系的主体为承租人与第三人/次承租人,承租人与第三人之间所约定的租赁期限仅在承租人与第三人之间产生约束力，因此转租合同约定的内容不能对出租人产生约束力。因此，在原租赁期限届满时，出租人可以享有取回出租物的权利。

基于当事人意思自治原则，出租人与承租人可以通过约定来弥补该瑕疵。如约定，在租赁合同到期后，可依承租人选择是否延长租赁合同，赋予承租人选择权。或者约定出租人同意在租赁期限届满后，可由承租人继续承租至转租期限届满。出租人与承租人也可以通过嗣后的约定来弥补该瑕疵。

2．关于租期的规定：租赁合同的租赁期限约定不得超过20年,超过部分无效；6个月以上未订立书面合同的以及未约定租赁期限的，均为不定期租赁合同。

3．转租是否包括群租行为？

我国法律对此未作规定，但双方当事人可以在租赁合同中详尽约定限制群租条款。

4．转租是否包括再转租行为?

法律并未对这种行为有禁止性规定,再转租也适用《城镇房屋租赁合同司法解释》有关转租的规定。

5．权利瑕疵的补正方式

①　承租人嗣后取得房屋所有权。

②　承租人嗣后取得出租人的认可。

③　承程人嗣后与出租人续约。

（二）次承租人的代偿请求权相关问题

《民法典》七百一十九条规定承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超过其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。次承租人的这一代偿权对抗出租人的合同解除权,突破了合同的相对性原则。

1．出租人解除房屋租赁合同而使次承租人不能继续使用租赁物的损失,次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。

2．出租人同意的转租合同,如因承租人拖欠租金解除,次承租人是否可要求继续履行合同？答案为否。出租合同与转租合同为两个相互独立的合同,除非出租人与次承租人就继续履行合同问题达成一致意见。

3．就租赁合同解除纠纷之诉,次承租人的地位,以及次承租人要求承租人或出租人承担违约责任以及赔偿装潢损失的诉讼处理。

①次承租人为无独立请求权第三人。次承租人提起的要求承租人或出租人承担违约责任以及赔偿装潢损失的主张，不属于反诉。其需另行提起诉讼，法院可在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。且另诉属于新的诉讼，需另收取诉讼费。

4．出租人应以谁为被告要求返还租赁物?

出租人与承租人之间合同解除，次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利。因此出租人既可以依照与承租人之间的合同，享有要求其返还租赁物的权利，又可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。

（三）次承租人逾期腾房的处理。

房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据,也是次承租人占有使用租赁房屋的合法依据。如果房屋租赁关系终止，则承租人占有使用租赁房屋的合法依据就不存在，所以承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。

（四）出租人同意转租的推定

第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

    该条是《民法典》新增条款，法律明确了出租人同意可以被推定，即出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议，可被推定为出租人同意承租人转租，从而使转租合同获得合法效力。

（五）关于转租的其他问题

承租人对第三人/次承租人的过错承担损害赔偿责任。基于合同的相对性，第三人/次承租人的过错造成租赁物损失的情况下，应由承租人向出租人承担违约责任，对第三人/次承租人造成租赁物的损失承担赔偿责任。承租人向出租人履行赔偿责任后，可以依照转租合同向第三人/次承租人主张追偿。

（六）房屋租赁合同解除权的司法认定

1. 承租人的法定解除权

(1) 因不可抗力而解除。

(2) 出租人拒不交付租赁房屋而解除。

(3) 因租赁房屋部分或者全部毁损、灭失而解除。

(4) 不定期租赁，承租人可以随时解除合同。

(5) 租赁房屋危及承租人安全或者健康时的随时解除权。

(6) 司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除。

(7) 权属有争议导致承租人不能使用而解除。

(8) 不符合《建筑法》《消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用而解除。

注意：以上三种，如未影响到承租人的正常使用，不得主张解除，如“活查封”情况下，租赁权不受影响。另如出租人依据该条要求解除的，人民法院或可认可出租人通过解除合同自我纠正的情形，法院依据具体情况，或可支持。

(9) 因一房数租问题导致有效合同不能实际履行而解除。

2. 出租人的法定解除权

(1) 因不可抗力而解除。《民法典》规定因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。因此,出租人可以以不可抗力为由解除合同。

(2) 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建而解除。出租人需先要求承租人在合理期限内恢复原状，再行使解除权。

(3) 承租人未经出租人同意转租而解除。依据为《民法典》第七百一十六条的规定内容。

(4) 承租人未付或迟付租金而解除。根据《民法典》第七百二十二条,承租人无正当理由末支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期支付的,出租人可以解除合同。

(5) 承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋,并造成房屋损失而解除。此种情况，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

(6) 对于不定期租赁出租人随时可以解除。根据《民法典》第七百三十条之规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

(7) 出现其他合同法定解除的情形。《民法典》第五百六十三条之规定：①拒绝履行、②迟延履行、③根本违约。

因此，在租赁合同纠纷遇到上述问题时，我们即可对应采取相应的措施，来维护自己的合法权益，希望本文对您有所帮助，下期我们将继续讲述租赁合同相关其他问题。

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