律师观点分析

潘某某向本院提出诉讼请求：1.依法解除潘某某与管某某之间签订的《银川市存量房屋买卖合同》、补充协议；2. 管某某退还潘某某定金20000元，并赔偿向中介机构支付的5000元居间服务费；3. 管某某向潘某某支付违约金97600元；4.案件受理费由管某某负担。事实与理由：2018年3月28日，经xx公司介绍，潘某某与管某某签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，约定：管某某将其所有的位于银川市西夏区北京西路xxxx房屋卖给潘某某，房屋建筑面积88.6平方米，房屋总价款488000元。同日，潘某某与管某某、xx公司三方签订《补充协议》一份，约定：管某某自愿将其所有的位于银川市西夏区北京西路xxxx房屋卖给潘某某，总价款488000元 ，xx公司为潘某某与管某某就该房屋买卖事宜提供居间服务。潘某某于2018年3月28日向管某某支付定金20000元，管某某同时出具同等金额的定金收到证明，并由xx公司代为保管；管某某应在本协议签订后15日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（不迟于2018年4月13日前）将原贷款一次性还清。管某某若出现下列情况之一的、构成根本违约的，潘某某有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：逾期履行偿还银行贷款义务超过15日的。管某某出现违约情况的，管某某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向潘某某支付违约金，由管某某直接赔付，并向xx公司支付全额居间服务费5760元。潘某某与管某某任何一方逾期履行本协议的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。协议签订后，潘某某向管某某支付购房定金20000元，但管某某迟迟未办理还贷手续，致使潘某某未及时取得房屋产权证书，其行为已构成违约，现潘某某诉至法院。

管某某辩称，其一直积极配合潘某某办理涉案房屋的过户手续，之所以未能继续履行合同，是由于其尚欠开发商房屋贷款70000元，只有先偿还该笔贷款，开具发票后才能办理过户；关于涉案房屋的买卖事宜，是案外人哈某某委托xx公司的，并非其本人真实意思表示，本人只是xx公司等中介机构来看房时，负责开门。

xx公司辩称，确实是案外人哈某某来其公司登记涉案房屋的出售信息的，但不论是涉案房屋的买卖合同还是三方签订的居间协议都是管某某自己本人签字确认的，都是各方当事人真实意思表示，对管某某与案外人哈某某之间的纠纷以及办理房产证如何约定，我公司不知情，管某某未在约定的时间即2018年4月13日前还清房屋贷款是其个人原因造成，与其无关，xx公司已经履行居间服务义务，不存在违约行为。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即潘某某提交的定金收条、《备案情况说明》、电话录音、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及本院依职权调取中国建设银行贷款账户基本信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：潘某某提交的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、短信聊天记录，xx公司提交的《同意出售证明》客观真实，来源合法，与本案有关联性，予以采信；潘某某提交的《情况说明》，系证人证言，证人无正当理由未出庭作证，不予采信；管某某提交的《房屋租赁合同》，与本案欠缺关联性，不予采信。

根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认本案事实如下：

银川市西夏区北京西路xxxx房屋登记备案于管某某名下。2018年3月28日，潘某某、管某某签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，约定：管某某将上述房屋出卖给潘某某，建筑面积88.6平方米，房屋总价款488000元。同日，潘某某与管某某、xx公司签订《补充协议》一份，约定：管某某将上述房屋出卖给潘某某，总价款488000元，xx公司为潘某某与管某某就上述房屋买卖事宜提供居间服务；潘某某于2018年3月28日向管某某支付定金20000元，管某某同时出具同等金额的定金收到证明，并由xx公司代为保管；管某某应在本协议签订后15日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（不迟于2018年4月13日前）将原贷款一次性还清；管某某应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续，于房产解除抵押后3个工作日内，必须配合潘某某共同前往银行办理面签手续，xx公司陪同；潘某某承诺于2018年4月30日将首付款228000元以银行托管的方式支付给管某某，管某某出具等额的首付款收到证明；管某某、潘某某同意在收到全部房款3日内将房屋交付给潘某某，潘某某、管某某于房屋交付之日自行办理物业交割，xx公司陪同；管某某逾期履行偿还银行贷款义务超过15日的，构成根本违约，潘某某有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同；管某某应在上述违约行为发生之日起十五日内向潘某某赔付相当于该房屋总价款20%支付违约金，并向xx公司支付全额居间服务费5760元。管某某、潘某某双方任何一方逾期履行本协议的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，潘某某支付购房定金20000元（实际由xx公司保管），管某某向其出具定金收条。另查明，管某某至今未将银行贷款清偿完毕。管某某认为违约金约定过高，请求法庭酌情调整。

本院认为，潘某某与管某某签订的《银川市存量房屋买卖合同》及潘某某、管某某、xx公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应予以恪守。本案中，《补充协议》明确约定：管某某应不迟于2018年4月13日前将原贷款一次性还清，但管某某迄今并未履行上述约定，此系违约，亦符合合同约定的解除条件，潘某某主张解除《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《银川市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，管某某应返还潘某某购房定金20000元，因上述定金由xx公司暂管，因此由xx公司向潘某某支付。本案中，约定的违约金过高，本院酌情予以调整，以25000元为宜。潘某某主张管某某应向其赔偿的中介费5000元，系实际损失，不能与违约金同时主张，故对该项诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告潘某某与被告管某某签订的《银川市存量房屋买卖合同》及原告潘某某与被告管某某、被告宁夏xx公司签订的《补充协议》；

二、被告宁夏xx公司于本判决生效之日起十日内向原告潘某某支付购房定金20000元；

三、被告管某某于本判决生效之日起十日内向原告潘某某支付违约金25000元；

四、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。