律师观点分析
原告陈XX与被告石XX、被告淮南XX公司（以下简称：XX公司）执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2020年3月23日、2020年4月7日、2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托诉讼代理人刘XX、闫XX，被告石XX的委托诉讼代理人牟XX，被告XX公司的委托诉讼代理人汤XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈XX向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决立即停止对陈XX购买的XX小区X栋XX室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法确认陈XX与XX公司在2016年11月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认XX小区X栋XX室房屋归原告所有；3.被告淮南市XX公司立即协助陈XX办理XX小区X栋XX室房屋的不动产权登记手续；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月6日，陈XX与XX公司签订《商品房买卖合同》，约定购买XX小区X栋XX室房屋，房屋总价为620000元，购房款一次性支付完毕，并由XX公司出具了购房款收据。此后，XX公司向陈XX交付了房屋，陈XX也办理了物业相关收据，并缴纳了物业费，垃圾处理费、燃气开户费，并装修完毕实际居住至今。但由于XX公司的原因，该房屋一直未能办理房屋登记手续。2018年5月23日，淮南市田家庵区人民法院依据石XX的申请，查封了XX公司名下XX小区X栋XX室房屋。此后，陈XX对执行标的向淮南市田家庵区人民法院提出书面执行异议，淮南市田家庵区人民法院于2020年1月9日作出(2020)皖0403执异3号执行裁定书，裁定驳回陈XX的异议请求。陈XX认为，淮南市田家庵区人民法院在(2020)皖0403执异3号执行裁定书中适用法律错误理由如下：1.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十八条之规定，本案中陈XX在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已经合法占有不动产，并已经支付全部价款，且非因陈XX的原因未能办理过户登记，其权利能够排除执行，人民法院应当裁定异议成立，终止对涉案房屋的执行。2.根据最高人民法院裁判思路，《执行异议规定》第二十八条系普适性的条款，对所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人，但并不是说只要是被执行人是房地产开发企业就一味的全部适用第二十九条，这是完全错误的，也是与立法本意现违背的。从二十八条与二十九的对比来看，可以看出二十八条比二十九条的条件更为苛刻，正因为如此，法律在制定时为了在有些案件中为了保障唯一住房购买者的权利，特别规定了第二十九条，即在不满足二十八条的情况下，只要购房者满足第二十九条，依然可以排除执行，所以无论是满足第二十八条还是满足第二十九条之规定，只要满足其一即可排除执行。3.《执行异议规定》第二十八条与第二十九条的法律适用应当为，在执行案件中无论被执行人是谁，只要买受人满足第二十八条的规定，就可以排除执行，若不满足二十八条规定但满足二十九条的规定，依然可以排除执行；相反，如果被执行人是房地产企业，买受人不满足第二十九条之规定，但满足第二十八条之规定，那么当然也可以排除执行，因为第二十八条是普适性条款，适用所有被执行人。4.退一万步说，即使按照法院逻辑适用《执行异议规定》第二十九条之规定，陈XX名下虽有房屋，但该房屋已经被拆迁，并不实际存在了，虽然按照拆迁补偿协议还原陈XX住房一套，但遥遥无期，不知何时才能交房，目前涉案房屋系陈XX仅有的居住房屋，陈XX完全符合《执行异议规定》第二十九条之规定。综上所述，陈XX认为(2020)皖0403执异3号执行裁定书适用法律错误，特依法起诉，望人民法院依法支持陈XX诉讼请求。
石XX辩称，案涉《商品房买卖合同》签订时间不能确定，不能证明陈XX已经支付购房款，也不能证明办理登记过户陈XX是否具有过错，故不能排除执行。
XX公司辩称，认可与陈XX签订《商品房买卖合同》及诉讼请求，认可陈XX提交收据的真实性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证，对于当事人无异议的原告陈XX提交的身份证复印件、被告石XX提交的身份证复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，认定如下：
一、原告陈XX提供的证据如下：
1、原告提交的《商品房买卖合同》，证明陈XX与XX公司于2016年11月6日签订《商品房买卖合同》复印件，陈XX购买XX公司开发的XX小区X栋XX室房屋，房屋总价620000元。被告石XX质证意见为：对该组证据的三性及证明观点均有异议，商品房买卖合同为被告XX公司所持有随时可以改变时间，且被告XX公司对本案有利害关系，所以不能证明合同形成的时间是在我方采取保全措施之前，且原告并无支付购房款的银行转账记录。被告XX公司质证意见为：合同签订是真实有效的，对该组证据无异议，我们认可收到购房款。本院认证意见为：因该份证据有卢XX的证言及提供的银行流水予以佐证，且被告XX公司认可收到购房款，故本院对该份证据的真实性予以确认。
2、原告提交的《协和嘉苑物业合同》（含物业费收据4张）、XX室购房款收据1张、XX小区X楼XX室水费发票3张、XX小区X楼XX电费发票2张，证明陈XX已经交付了全部购房款，XX公司将涉案房屋交付了陈XX，陈XX缴纳了物业费、水费、电费、燃气费，居住至今的事实。被告石XX的质证意见为:对该份证据的三性及证明观点均有异议，收据合同均可以补签，不能证明交房时间为我方采取保全之间，2016年11月6日收据上显示冲账，无银行转账记录，收据未加盖公司正规章，水费电费户主均为XX公司，不能证明房屋为原告所有，且时间均在我方采取保全措施之后的2019年底至2020年初，从电费看出2019年12月6日至2020年1月4日用电量只相差13度，所以不能得出在我方采取保全措施之前房屋已经交付的证明。被告XX公司质证意见为：对该组证据的真实性无异议。本院认证意见为：结合原告陈XX所述为便于照顾孩子读书，在淮南市田家庵区另租有房屋，案涉房屋仅为偶尔居住，且XX公司认可收到购房款，故对该组证据的真实性予以确认。
3、原告提交的（2020）皖0403执异3号执行裁定书复印件，证明陈XX提出执行异议被驳回后依法起诉的事实。被告石XX质证意见为：对该裁定书的真实性无异议，证明观点有异议，该裁定书能够证明原告名下另有一处房屋。被告XX公司质证意见为：无异议。本院认证意见为：因两被告对该组证据的真实性均无异议，本院予以确认。
4、原告提交的民事裁定书复印件，证明最高院关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条适用的裁判思路。被告石XX质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议，该裁定书与本案实际情况不符。被告XX公司质证意见为：对该组证据的真实性无异议。本院认证意见为：因该组证据与本案不具有关联性，故对该组证据不予确认。
二、被告石XX提供的证据如下：
1、（2018）皖0403民初2890号民事调解书，证明石XX与XX公司的民间借贷案件已经在人民法院处理完毕。原告陈XX质证意见为:对该组证据的真实性无异议，但该笔债务是两被告之间的纠纷，不是石XX的工程价款债务。被告XX公司质证意见为：只是普通的借贷关系，是事实。本院认证意见为：因两被告对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
2、（2018）皖0403民初2890号协助执行通知书（回执），证明涉案房屋被采取保全措施。原告陈XX质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但案涉房屋的查封在本案的商品房签订之后也在交房后，故可以排除执行。被告XX公司质证意见：从合同签订日期看是在该案的查封之前，真实性无异议。本院认证意见为：因两被告对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
3、不动产登记信息及未备案查询信息，证明涉案房屋保全时未进行备案登记，石XX在保全之前不仅到不动产管理中心查询，同时也到房地产交易中心进行网备登记的查询，确定房屋无产权登记后才进行的保全，石XX已尽到谨慎的合理注意义务。原告陈XX质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但不进行网备并不排除买卖真实存在，本案中买卖合同以及房屋交付都是真实的，本案房屋网备未办理登记手续责任在于被告XX公司，与原告无关。被告XX公司质证意见：对该份证据无异议，网备的事情因为查封就没有进行网备。本院认证意见：因原告陈XX及被告XX公司对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
5、最高人民法院（2017）最高法民终356号民事判决书，证明以物抵债不具有优先权。原告陈XX质证意见：真实性无异议，但是最高人民法院判决书所涉及的案情与本案不同，本案是真实的买卖，不是以物抵债。被告XX公司质证意见：真实性无异议，当时就是房屋买卖没有其他。本院认证意见：因该组证据与本案不具有关联性，故对该组证据不予确认。
三、XX公司提供的证据如下：
1、购房发票复印件，证明房屋是买卖关系，发票也是开在原告名下的。原告陈XX质证意见：真实性无异议，见过发票原件，但是因为没有办证，所以发票没有给原告。被告石XX质证意见：该份证据是复印件，真实性无法确定。即使有发票也不能证明陈XX已经实际支付购房款620000元。XX公司出具的发票是第二联，第二联应该是在陈XX手中，现在却出现在XX公司手中，陈XX仅仅只是见过，所以这个发票不具有真实性。本院认证意见：因被告XX公司未提供原件供法庭核实，故对该份证据的真实性依法不予确认。
2、情况说明一份，房产证复印件一份，证明被告石XX说的138号商铺是真实存在的，该情况说明证实为何涉案房屋至今未办理网备的原因。原告陈XX质证意见为：无异议。被告石XX质证意见为：该份情况说明不能作为证据，系XX公司的单方陈述；关于138号商铺的房产证只能证明房屋是存在的，但是不能证明房屋的单价、总房价等基本信息。本院认为，结合我院（2017）皖0403财保2号民事裁定书可知案涉房屋确在查封范围内，故对该情况说明的真实性予以确认，房产证复印件因原告陈XX与被告石XX对真实性均无异议，故对该组证据的真实性予以确认。
四、为查明案件事实，本院调取的证据。
1、卢XX发票和转账单各一份、谈话笔录一份、《商品房买卖合同》一份，原告陈XX质证意见：无异议，涉案房屋购房款经被告XX公司指示由原告支付给卢XX，《商品房买卖合同》成立且有效。被告石XX质证意见：对金额165340元银行转账无异议，对卢XX名下130号商铺的买卖合同及不动产查询证明无异议，对谈话笔录的真实性有异议，卢XX与原告有利害关系，被告XX公司不动产信息查询显示没有137号138号商铺也无商品房买卖合同相互印证，数额也不相符。与原告在执行阶段的陈述不相符，请法庭核实真实性，工程款抵债无任何证据予以证明，即使有卢XX与开发商之间是普通债权，原告与开发商之间的普通债权不能对抗执行。从卢XX的转账记录来看，2015年6月5日卢XX转入XX公司两笔款项第一笔为780000元，第二笔为165340元，用于购买130号商铺，但130号商铺系办理的抵押贷款，贷款金额为164000元，办理抵押贷款的时间为2019年1月29日被告XX公司质证意见为：对该组证据的均无异议。本院认证意见为：对原告提交的卢XX的转账单及不动产查档证明的真实性予以确认，对谈话笔录，系本院依照法定程序作出的，故对真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈XX与刘XX于2009年9月28日办理结婚登记手续。刘XX与案外人卢XX是生意伙伴。2015年6月5日案外人卢XX购买被告XX公司开发的XX小区商业138号商铺与商业130号商铺，卢XX通过其本人名下银行账户分别转账780000元、165340元至XX公司。卢XX转账780000元支付XX小区商业138号商铺的全部购房款，165340元支付130号商铺的首付款，商业贷款164000元。后卢XX将XX小区138号商铺抵付给陈XX，经原告与XX公司协商一致，用XX小区138号商铺置换价值620000元X楼XX室住宅。2016年11月6日，出卖人XX公司与买受人陈XX签订《房屋买卖合同》，XX公司将其开发的XX小区第X幢XX层XX号房出售给陈XX，房价总价款为62万元，陈XX通过“冲账”方式将购房款支付给XX公司，2016年11月6日，卢XX、陈XX出具《收条》，其内容为“今收到淮南XX公司退房款620000元，此款请冲抵我亲戚陈XX购买的XX小区X楼XX室房款620000元整，大写陆拾贰万元。置换人卢XX、陈XX。”《收条》空白处书写有“财务：同意冲抵，邱XX，2016年11月6日”。
2017年1月3日，申请人淮南市第一人民医院向淮南市田家庵区人民法院申请诉前财产保全，请求保全被申请人淮南XX公司开发的田家庵区XX小区的房屋共计54套，保全金额为280XXXX0000元。2017年1月4日，淮南市田家庵区人民法院作出（2017）皖0403财保2号民事裁定书，裁定“依法立即查封被申请人淮南XX公司名下的54套房屋，查封期限3年”。本案案涉房屋X号楼XX室房屋在查封范围内。
2018年5月23日，因石XX与XX公司民间借贷纠纷一案，经石XX申请，本院依法查封了登记在XX公司名下的涉案房屋。石XX与XX公司民间借贷纠纷一案进入执行程序过程中，陈XX对所查封房屋提出执行异议。2020年1月9日，本院作出（2020）皖0403执异3号执行裁定，以陈XX异议不符合法律规定为由，裁定驳回案外人陈XX的异议。陈XX以石XX申请执行登记在XX公司名下涉案房屋，令自己的权益受到侵害为由，诉至法院，请求判如所诉。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，从两个角度分析陈XX是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，首先，陈XX是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支房屋价款并合法占有涉案房屋。经庭审查明，陈XX于2016年11月6日与XX公司签订了《商品房买卖合同》，通过冲抵卢XX购房款的方式支付了全部购房款，被告XX公司认可收到购房款并出具收据一份，2016年11月10日与淮南市XX公司签订了《XX物业合同》，被告XX公司认可交房时间以缴纳物业费的时间为准，原告缴纳2016年11月10日至2020年12月9日期间的物业费，从缴费时间看陈XX在法院查封涉案房屋前合法占有该房屋；第二，是否非因陈XX自身原因未办理过户登记。陈XX与XX公司签订的房屋买卖合同落款时间为2016年11月6日，合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因淮南XX公司与他人纠纷致使案涉房屋至今未能办理房屋产权证，案涉房屋至今未能过户至陈XX名下，不宜将涉案房屋未过能户登记归责于陈XX。综上，陈XX的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应依法予以支持。故对被告石XX的答辩意见依法不予采纳。
对于原告要求依法确认原告与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认田家庵区XX小区X楼XX室房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中被告XX公司认可与原告陈XX签订的《商品房买卖合同》真实有效，且已经收到全部购房款，故原告享有对田家庵区XX小区X楼XX室的所有权。因此本院对原告陈XX与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》的真实性予以确认，淮南市田家庵区XXX楼XX室房屋归原告陈XX所有。
在石XX起诉淮南XX公司民间借贷纠纷一案中，本院根据石XX的申请对案涉房屋进行了查封。目前该案已进入执行程序，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十八条的规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。现因本案所涉的民间借贷纠纷案已进入执行程序，保全措施已转为执行措施。对于案外人提出的执行异议之诉的案件，人民法院就案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，经审查，案外人享有足以排除执行的民事权益的，人民法院应当判决不得执行该执行标的。在法院判决不得执行该执行标的情况下，对于执行措施的解除，应属于对执行异议之诉判决的执行，而不属于执行异议之诉案件的审理范围。故陈XX要求解除对案涉房屋的查封的理由不能成立，本院不予支持。对于原告的第三项诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，故对该诉讼请求本院不予支持，原告可与被告协商或另案起诉。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十八条之规定，判决如下：
一、不得执行淮南市田家庵区XXX栋XX房屋；
二、确认原告陈XX与被告淮南XX公司2016年11月6日签订的《商品房买卖合同》有效。
三、确认淮南市田家庵区XXX楼XX室房屋归原告陈XX所有；
四、驳回原告陈XX其他诉讼请求。
案件受理费10000元，由被告石XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
本院（2020）皖0403执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
