二手房房屋买卖纠纷原告（买受人）代理意见

尊敬的审判长、审判员，陕西明萌律师事务所接受本案原告朱某的委托，指派我为本案代理人，参与诉讼，原告认为，自己的诉讼请求是成立的，希望法庭依法支持原告的主张，理由如下：

一、双方房屋买卖合同合法有效

朱某与李某于2018年3月9日签订了《买卖定金合同》，约定了房屋位置，价款，支付方式，过户时间，违约责任。虽然名为“定金合同”，虽然内容不尽完善，但是已经具备了买卖合同的主要条件，之后双方签署了关于关于房屋买卖《补充协议》，协议虽未体现时间，但是根据第三人中介公司称是签署《定金合同》之后签订的，足以证明双方针对房屋买卖事宜已经达成一致意见。之后双方签署《西安市存量房买卖合同》，明确约定了“房屋基本情况”“房屋现状”“成交价格”“支付方式”“所有权转移登记”等内容，原被告之间存在房屋买卖关系毋庸置疑。

以上协议均有双方当事人本人签字，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，依法成立的合同，合法有效，对当事人具有法律约束力。

二、买受人积极履行义务

   双方达成房屋买卖合同，其目的就是出卖人获得价款，买受人获得房屋所有权。买受人的主要义务就是支付价款，出卖人的主要义务就是转移房屋所有权给买受人。

（1）2018年3月9原告支付了房屋定金20000元；

（2）3月19日双方到房管局进行了网签备案，截止起诉之日，网签合同备案状态依然有效；

（3）3月19日双方在北京银行办理了资金监管账户，申请银行贷款。（北京银行规定先审批贷款，决定放款时，购房者再把首付款存于资金监管账户）所以首付款20万元未存入资金监管账户，等待审核通过后，再将首付款存入账户。

（4）5月3日，北京银行客户经理通知贷款审核未通过，是因为国家收紧了银行放贷政策，二手房贷款利率从17年打折，到现在利率普遍上浮20%，加之原告在老家还有一套按揭贷款的房子，所以未能通过审核。双方协商换一家银行，申请按揭（因为各个银行贷款政策不一样），被告同意换银行申请按揭，所以双方才解除了在北京银行办理的资金监管账户明确约定解除原因是变更贷款银行。5月4日，原告和中介去邮政银行咨询贷款，因为邮政放款太慢，直接去光大银行，原告签完字，等待被告签字，期间被告就以各种理由推脱不来银行配合签字。

（5）5月5日到5月11日，原告一直积极要求中介和被告协商。

（6）5月11日，原告表示“时间拖得久，是银行的原因，不是他的原因，既然被告是因为时间久不卖了，他愿意全款支付，不贷款了”。

（7）5月22日，原告自己打电话给被告积极沟通，要求其继续履行合同。

在第一次办理按揭没有通过后，双方协商换另一家银行，后被告声称贷款时间太长，买受人即表示愿意全款购买，完全是尽了作为一个买受人所能尽到的一切义务。

三、出卖人因房价上涨，拒绝继续履行合同，

   （1）5月3日，双方协商同意解除北京银行的资金监管账户，换一家银行贷款；5月4日，原告向光大银行申请贷款，等待被告签字时，被告就以各种理由推脱。

（2）5月5日到5月13日，中介一直积极与被告协商，让其配合签字。被告拒绝。

（3）5月13日，原告得知被告明确表示不卖了。

（4）5月22日，原告与被告第一次电话沟通，被告明确表示，合同签的是贷款，贷款办不下来，全款也不卖了，要解除合同。

四、出卖人无权单方解除合同

  《合同法》第九十四条规定的法定解除权有五种情形，本案不存在五种情况之一，原因如下：

（1）本案不存在任何不可抗力使合同目的不能实现，银行审核未通过，也是不可归责于双方当事人的原因。

（2）网签合同约定双方自签订合同90天内，买卖双方应该到资金监管账户办理手续，3月19日网签，只要在6月19日前都在履行期届满前，在本案起诉之前原告都一直积极履行义务，被告却拒绝配合办理资金监管账户，违约方是被告，没有法定解除权。

（3）因银行原因贷款未能审核通过，是不可归责于双方当事人人原因，就因限购限贷导致按揭贷款无法办理的，并不一定有权解除合同，只有在限贷政策导致一方确实不具备履行合同的能力的情况下，一方方可主张解除合同。按揭贷款无法办理并不足以造成一方无法履行合同的，无权解除合同。退一步讲原告愿意全款支付，再退一步讲该合同还未到履行期限，所以原告根本不存在迟延履行主要债务。

（4）本案的合同目的完全可以实现，原告有购房资格，被告的房屋可以交易，只要被告配合办理资金监管账户，原告全款支付，两天房款即可到账，而银行贷款要两月到三个月被告才能拿到钱，原告一次性支付对于被告来讲速度要比银行按揭贷款要快的多，合同目的即可实现，完全不存在被告声称的时间太久，交易目的无法实现的情况。时至今日，被告未能拿到房款，完全是因为自己不配合的原因。

（5）本案不存在法律规定的其他情形。

被告声称合同约定的按揭付款，就应该按揭付款，现在贷款办不下来，全款也不行。其以付款方式与约定不一致为由要求解除合同，于情于法，都没有任何依据。合同目的是出卖人获得价款，买受人获得房屋所有权，从按揭付款到一次性付清，仅仅改变履行方式，但是出卖人的权利根本没有受影响，甚至更优于分期付款，买受人愿意从按揭到一次性支付，是自我加重义务，合同目的完全可以实现，付款方式变化这种履行行为的变化对合同目的的实现不产生任何影响，不能简单的认为是违约。

擅自变更合同，指的是合同变更了导致合同的权利义务不对等、失衡。而我们这个是付款行为的替代，付款方式的变更不会导致合同权利义务变化，如何支付不是本案的关键。

由于买房子是一笔很大的开支，按揭贷款出现“贷款不足”或者“贷款不能”的情况很常见，也很普遍，一般的交易习惯是“现金补足”，即贷款不足或者贷款办不下来，由买受人现金补足，合同自然可以继续履行；因限贷导致按揭贷款无法办理的，并不一定有权解除合同，只有在限贷政策导致一方确实不具备履行合同的能力的情况下，出卖人方可主张解除合同。如果买受人贷款不足或者贷款不能，又不能“现金补足”，合同自然不能继续履行，买受人应该承担违约责任，但是本案中完全不存在履行不能的情况。

根据《合同法》第六十一、二条- 约定不明的补救处理；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案双方合同中未约定“现金补足”条款，为了合同目的得以实现，原告愿意全款支付符合法律规定，被告以此为由解除合同没有任何依据。

五、依法签订的合同应当受到法律保护，合同应该继续履行

   根据《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。人民法院在审理二手房买卖合同纠纷的过程中，卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，双方应继续履行合同。“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，

一：涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；

二：涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；

三：是否有购房资格；

四：买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。

本案中原告是西安户口，有购房资格，被告的房子可以交易，买卖双方已经完成了网签程序，原告要求继续履行合同且同意一次性支付剩余的购房款，基本不存在买方无法解决资金问题的可能，合同继续履行没有任何障碍。

根据《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。所以本合同应该继续履行。

六、因被告拒绝履行义务，原告遭受损失，原告要求赔偿损失

    《合同法》第一百一十三条-损失赔偿额

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对 方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

根据社科院统计上半年西安房价上涨逾33%，被告在原告愿意全款支付，合同目的能更快得以实现的情况下，拒绝配合办理资金监管账户，其原因不言而喻，原告按照当时的价格，现在根本买不到同等房子，被告应该赔偿原告的损失。