律师观点分析

原告西安XX公司（以下简称西安XX公司）与被告张XX、西安XX公司（以下简称西安XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安XX公司的委托诉讼代理人李X、曾XX，被告西安XX公司的委托诉讼代理人裴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告西安XX公司向本院提出诉讼请求：1、二被告支付其拖欠的场地租赁费93075.4元；2、二被告支付其违约金9561.38元（暂计算至2018年4月30日，2018年4月30日至实际给付之日的利息以93075.4元为基数，按年利率12%分段计算）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年10月29日，其与被告张XX签订了一份《租赁合同书》，约定其将位于西安市XX广场XX号XX室XX街XX层XX号商铺出租给被告张XX作网咖使用。计租日自2016年2月1日起至2021年1月31日止，计租面积846.14平方米，场地租赁费10元/月/平方米。另外，合同还约定被告张XX在租赁房屋所在地设立具备法人资格的经营主体后，具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替被告张XX成为承租人，被告张XX对上述经营主体履行合同承担连带保证责任。被告西安XX公司于2016年4月6日登记成立。合同签订后，其依约交付了商铺，但二被告未足额交纳租赁费。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。

被告张XX、西安XX公司辩称，1、其与原告于2015年10月29日签订了《9#地块网吧补充协议》，约定如因原告的原因超出其3个月装修期30日满之日起而未取得《建设工程消防验收意见书》，则原告免收其租赁费，直到取得《消防验收意见书》为止，原告至今未取得《消防验收意见书》，故其不应支付租赁费；2、其与原告纠纷产生后，经双方协商，其已经于2017年12月15日向原告交纳了2018年3月、4月的租赁费；综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告西安XX公司、张XX向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付其未按租赁合同约定提供电梯设备所造成装修材料上楼的费用损失75144元；2、反诉被告向其退还2018年3月1日至2018年3月12日重复交纳的房屋租赁费3384.56元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：其与反诉被告于2015年10月29日签订《租赁合同书》，反诉被告将位于西安市XX广场XX号XX室XX街XX层XX号商铺出租给其作为网咖使用，因反诉被告未履行合同约定提供电梯设备，致使其在装修过程中产生额外的装修材料上楼费用损失75144元。另外，根据其与反诉被告于2015年10月29日签订的《9#地块网吧补充协议》，其应于反诉被告取得《消防验收意见书》之日起交纳房屋租金。反诉被告于2017年9月12日取得《消防验收意见书》，其自2017年9月12日开始向反诉被告交纳房屋租赁费。同时，其于2015年11月3日向反诉被告交纳了6个月的房租租赁费，该六个月的租赁费为2017年9月12日至2018年3月12日的房屋租赁费。但其又于2017年12月15日向反诉被告交纳了2018年3、4月的租赁费。从以上事实可以看出，其重复交纳了2018年3月1日至2018年3月12日的房屋租赁费3384.56元。上述费用损失均因反诉被告的原因所致，故提出反诉，请求如前所述。

反诉被告西安XX公司辩称，反诉原告的反诉请求无法律及事实依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，原告西安XX公司（出租方、甲方）与被告张XX（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将其位于西安市XX广场XX号XX室XX街XX层XX号商铺出租给乙方作为网咖使用；商铺计租面积为846.14平方米，租赁期限为60个月，自计租日开始计算，暂定自2016年2月1日起至2021年1月31日止，装修期为进场日起算90日，装修期内，乙方无需承担租赁费用；场地租赁费按计租面积计付，每月每平方米人民币10元，乙方自计租日开始承担该房屋的场地租赁费，每个租约年每月场地租赁费为人民币8461.4元；场地租赁费支付方式为：首期场地租赁费为计租日起至第六个月最后一日期间的场地租赁费，除首期场地租赁费外，其他场地租赁费均按每6个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租其场地租赁费；合同项下首期场地租赁费应于合同签订后5个工作日内支付，场地租赁费期间为2016年2月1日至2016年7月31日，应交场地租赁费为50768.4元；乙方应当是在该房屋所在地（西安市未央区）设立的法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任；本合同项下的经常日暂定为2015年11月1日（甲方有权对该日期进行一次调整），届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋；乙方已查验并充分认可该房屋状况,同意不因盛龙广场共用设施设备通过该房屋或共用通道穿越该房屋（如涉及）等原因向甲方主张减免场地租赁费；乙方应当在装修期届满次日（就本合同而言，即暂定2016年2月1日）开业经营，如乙方在装修期内提前开业，则以实际开业之日为计租日，如因甲方原因导致开业日推迟，则计租日相应顺延至开业日；乙方延迟交纳场地租赁费、场地租赁服务费、物业管理费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业管理公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金。同日，原告（出租人、甲方）与被告张XX（承租人、乙方）还签订了一份《9#地块网吧补充协议》（以下简称补充协议），约定：1、乙方保证在合同规定3个月装修期内乙方装修工程符合国家消防验收规范，并向甲方提供消防验收必须的的资料，自乙方提供完毕资料之日起30日内，甲方负责办理消防验收意见书；2、如因乙方原因推迟导致甲方无法取得建设工程消防验收意见书，则乙方应在合同规定装修期满次日起向甲方缴纳场地租赁费、物业管理服务费等，如因甲方原因超出乙方3个月装修期三十日满之日起而未取得建设工程消防验收意见书，则甲方自30日满次日起免收乙方的场地租赁费（物业服务费除外），直到取得消防验收意见书为止；3、一次和二次消防验收完毕后，甲方向乙方提供建设工程消防验收意见书，乙方自行到未央区XX大队办理消防开业合格证书；4、此补充协议与主合同《西安盛龙广场商铺租赁合同》具有同等法律效力，如此协议有未尽事宜，以主合同条款约定为准；5、本补充协议正本一式柒（7）份，甲执肆（4）份，乙执叁（3）份。上述合同及补充协议签订后，原告向被告交付了涉案商铺，被告对涉案商铺进行了装修。2016年4月6日，被告西安XX公司以涉案商铺为住所地登记设立。2016年10月1日，被告西安XX公司开始营业。2017年9月12日，西安市公安局消防支队向原告下发了《西公消验字[2017]第0148号建设工程消防验收意见书》。庭审中，原告诉称被告未交纳2017年4月1日至2018年2月28日的租赁费93075.4元（月租金8461.4×11个月），被告辩称原告未取得《建设工程消防验收意见书》，根据补充协议中关于“如因甲方原因超出乙方3个月装修期三十日满之日起而未取得建设工程消防验收意见书，则甲方自30日满次日起免收乙方的场地租赁费（物业服务费除外），直到取得消防验收意见书为止”的约定,其不应支付租赁费。另查明，被告张XX于2015年11月3日向原告交纳租赁费50768.4元及保证金8461.4元，于2017年12月15日向原告交纳了2018年3月、4月租赁费16922.8元，于2017年12月21日向原告交纳了2018年5月租赁费8461.4元。由于双方各执己见，致调解未果。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《租赁合同》及《9#地块网吧补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告诉称被告未交纳2017年4月1日至2018年2月28日的租赁费93075.4元，被告辩称根据补充协议中关于“如因甲方原因超出乙方3个月装修期三十日满之日起而未取得建设工程消防验收意见书，则甲方自30日满次日起免收乙方的场地租赁费（物业服务费除外），直到取得消防验收意见书为止”的约定,其不应支付租赁费。因原告于2017年9月12日才取得消防验收意见书，根据上述特别约定，原告应于2017年9月12日开始计收被告的租赁费，故根据原告交纳租赁费的金额，原告诉请支付2017年4月1日至2018年2月28日的租赁费93075.4元无事实依据，故本院对原告的诉讼请求不予支持。被告关于原告向其退还2018年3月1日至2018年3月12日重复交纳的房屋租赁费3384.56元的反诉请求成立，本院予以支持。被告关于原告支付其未按租赁合同约定提供电梯设备所造成装修材料上楼的费用损失75144元，因未提交充分证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、 驳回原告（反诉被告）西安XX公司的诉讼请求；

二、 原告（反诉被告）西安XX公司于本判决生效后十日内退还被告张XX（反诉原告）租赁费3384.56元；

三、 驳回被告（反诉原告）西安XX公司、张XX的其余反诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2352元（原告已预交），现由原告承担；案件反诉受理费881元（被告已预交），现由被告承担800元，原告承担81元，原告承担部分于本判决生效后十日内支付被告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。