一、关于房地产问题

1、关于商品房交付标准的问题。

2000 年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第 8 条对商品房交付条件规定了五种选择：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、空白。对于当事人在2000 年版《商品房买卖合同示范文本》中选择第一个条件，即商品房经验收合格，对此如何认定？我们认为，2000 年版《商品房买卖合同示范文本》提供了五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。

2014 年 4 月，住建部和国家工商行政管理总局联合下发的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件规定了三种选择：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。3、空白。该示范文本取消了2000年版本中的前三项，提高了交付标准，要求取得竣工验收备案文件或者测绘报告。因此，对于 2014 年 4 月以后的商品房交付需要取得验收备案表。

2、商品房买卖合同逾期交房违约金问题。

商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整，如何处理？实践中需要把握一下几点：

（1）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。

（2）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。

（3）没有明确约定的，违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 17 条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

3、以商品房买卖合同担保民间借贷的处理。

当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行商品房买卖合同的，如何处理？

我们认为，根据最高法院民间借贷司法解释第 24 条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，对于能够认定当事人签订商品房买卖合同系为民间借贷担保的，按照民间借贷司法解释的规定，应按照民间借贷法律关系审理，不认可让与担保的效力。

4、关于预查封的商品房买卖合同解除问题。

商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？对此需要把握以下几个方面：

（1）关于预查封的效力是否等同于正式查封的问题。根据最高法院、国土部、建设部法发〔2004〕5 号《关于依法规范人

民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋。依据《通知》第十六第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。

（2）在预查封情况下，房屋买卖合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。但根据《通知》第十四条第二款的规定：被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的（发生违约情形），在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。据此，在预查封情况下，只有符合法律规定的解除情形，才能允许当事人依据合同法第九十四条的规定，依法定解除合同。

5、经济适用房买卖问题。

关于经济适用房的转让，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第 30 条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购买经济适用住房满 5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。对于经济适用房转让合同的效力如何认定？需要区分两种情形：

（1）购买 5 年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部位发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满 5 年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定 5 年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。

（2）经济适用房购买 5 年后转让的合同效力。申购经济适用房 5 年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。

此外，对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

6、关于主动违约的处理。

在房屋买卖合同案件中，当事人愿意承担定金罚则而解除合同，对此如何处理？

我们认为，合同法的基本原则是合同严守原则，合同法第107 条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该规定看，非违约方享有要求违约方继续履行合同的权利，除非符合合同法第 110 条的规定，即存在以下三种情形：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。如果允许一方当事人无正当理由主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，也违背诚实信用原则。因此，对于出卖人无正当理由解除合同的请求，不予支持，除非买受人同意。

7、关于产权式商铺承租人的权利保护问题。

实践中，业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的如何处理？

我们认为，从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。产权式商铺作为一种新型的产权形式，法律、行政法规虽无明文规定，但应符合物权法的一般规律。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，对于小部分业主要求停止侵害、恢复原状的，不予支持。对于整体利益的判断，应根据《物权法》第 76 条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。

8、关于业主自行管理的小区业主委员会的诉讼主体资格问题。

当前，物业纠纷日益增多，反映较为突出的业主委员会的诉讼主体资格问题，特别是业主自行管理的小区，能否作为原告起诉要求业主支付拖欠的物业费？

《江苏省物业管理条例》第六十七条第二款规定，业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《物权法》第八十三条第二款规定业主大会和业主委员会对“拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。根据《物权法》第八十三条第二款和《江苏省物业管理条例》第六十七条第二款规定，业主自行管理的小区，其业主拒付物业服务费的行为，属于侵犯业主共同利益的行为。因此，对业主拒付物业费的行为，业主自行管理的小区的业主委员会有权依法向人民法院提起诉讼。