婚前一方所有的房屋,婚后出售该房屋重新购房离婚时新购房屋仍为一方个人财产

指导与参考案例1

王某某与李某离婚纠纷案

案情]

王某某与李某离婚纠纷一案,经审理查明:王某某与李某于2008年8月登记结婚,未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市×x小区房屋一套,总价款为181800元,房屋产权登记在李某自己名下,王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。2011年6月,李某将该房以448000元的价格卖给他人。婚后双方购买的家具及海尔冰箱、康佳彩电、三洋洗衣机、煤气灶等在卖房时也一并留给了买房人,大约估价为8000元,包含在448000元房价中。

王某某婚前有一套房屋,婚后一直用于出租,租金收入约72000元。2011年10月王某某诉至一审法院,要求判令双方离婚,并对夫妻共同财产依法分割,包括分割李某出售婚后所购宁国市××小区房屋的增值收益。李某同意离婚,但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产,与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元,应当作为夫妻共同财产进行分割。

[结论

一审法院判决:准予王某某与李某离婚;李某支付王某某房屋装修补偿款4000元元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元;王某某支付李某房屋租金收入3600元。一审判决后王某某不服提出上诉。二审法院经审理后判决:驳回上诉,维持原

判

[法院认为]

审法院经审理认为,王某某与李某夫妻感情确已破裂,现双方当事人均同意离婚,故准予王某某与李某离婚。在财产分割方面,宁国市××小区房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买,属于一方的婚前财产在婚后进行了转化,即由李某一方的婚前房产转化为货币形式,然后再由货币形式转化为诉争房产,不应影响其个人财产的性质认定。李某购买宁国市××小区房屋用于家庭居住,并非投资,其将该房屋卖给他人的增值部分,依照《婚姻法解释(三)》第5条的规定,该增值属于自然增值,离婚时应归李某个人所有;婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等,出售房屋时并转让,总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。王某某用婚前住房公积金账户上的45000元又对房屋进行了装修,虽然《婚姻法解释(二)》第1条规定,婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金,属于夫妻共同财产的范围,但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的。而个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分,本案中王某某系用婚前取得的住房公积金45000元装修房屋,该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装修材料已添附到房屋上,成为房屋不可分割的组成部分,离婚时对房屋价格整体评估时,应一并考

虑房屋的实际装修状况,故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素,李某应支付王某某4000元的房屋装修补偿款。关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元,性质属于经营性收入,按照婚姻法第17条的规定,应认定为夫妻共同财产。

[法官观点]

《婚姻法解释(三))规定:“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。”“收益”一般来说是“孳息”的上位概念,收益包括孳息但远远超出孳息之范围。《婚姻法解释(三)》第5条的“孳息”一词应作限缩解释,专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于其具有风险性、不确定性和主观性的特点。增值,可分为自然增值(也有称被动增值)和主动增值。如果物或权利价格的提升是基于人为努力而产生的,应当属于主动增值,原则上按照夫妻共同财产处理。

夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值,是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致,与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。比如,夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等,在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值,由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致,是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果,仍应依原物所有权归属为个人所有,将该部分增值认定为一方的个人财产。

由于购买房屋具有投资和自住两种功能,对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益,需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时,另一方有权主张其投资收益。比如,夫妻一方用婚前个人存款婚后购买反租式酒店公寓,期间获取租金收益,虽然房产的所有权是一方个人的,但租金收益归属夫妻双方。有的炒房客用自己的个人财产在婚后不断买进卖出房产,花费大量的时间和精力,所获收益认定为夫妻共同财产比较公平。因此,在将婚前房产用于非自住的投资用途时,夫妻另一方有权主张分割投资收益。方婚前个人房产婚后变卖,双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产,离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例,公平合理地予以分割。

一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房,婚姻关系存续期间,因种种原因将该房屋出售后另购住房,仍然用于家庭自住,如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入,离婚时对于出售房屋所带来的增值收益,应当认定为一方的个人财产。

最高人民法院民一庭意见]

一方婚后用个人财产购买房屋,离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”,应认定为个人财产,其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收人,应认定为夫妻共同财产。

[《民事审判指导与参考》(总第56辑)最高人民法院民一庭吴晓芳

安徽省宁国市人民法院程律]

[法律法规链接]

《婚姻法解释(二)》第11条

《婚姻法解释(三)》第5条