裁判原文节选
 
异议裁定【案号：漳州中院（2017）闽06执异3号】漳州中院认为，本案争议的焦点是本案查封的标的物价值是否明显超过兴业银行漳州分行申请保全的1.4亿元标的金额。对此，该院分析认定如下：
一、聚宏公司提供的均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告虽系聚宏公司单方委托福建均恒房地产评估有限公司作出的评估报告，但该评估机构为福建省一级资质的房地产估价机构，其所作出的估价结果中的住宅、店面、车位的单价与房管部门备案登记销售价格和备案登记预售价格较为接近，甚至部分低于备案价格。因此，漳州中院认为，该估价报告可以作为本案认定查封标的物价值的参考，但该估价报告也明确估价为估价对象已扣除优先受偿权后的抵押价值，且没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易因素。兴业银行漳州分行虽对聚宏公司单方委托评估有异议，但其既没有否定福建均恒房地产评估有限公司的评估鉴定资质，也未申请对查封标的物重新委托评估，因此，该院对兴业银行漳州分行提出的估价报告系单方委托不宜作为认定价值依据的答辩意见不予采纳。
二、关于查封聚源公司在建工程变现后剩余可用于清偿的价值估算。鉴于本案查封聚宏公司房产为在建工程，且将来可能采取整体拍卖等快速变现的方式，从平等保护双方当事人权益的角度出发，在均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告的基础上，对查封标的物变现价值估算如下：该院查封的聚源公司1－7号楼现有在建工程，按均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告其市场公开价值为25114.76万元，如按抵押物70%变现折价率计算变现价值约为17580.33万元，如按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》规定的不低于评估价56%的最低保留价（第一次按评估价的70%，第二次再降20%）估算，上述在建工程的变现价值约为14064.2656万元，在二者之间取中间值约为15882.3万元。该金额不包括强制变现财产依照法律规定应当支付的必要税费，当前不动产变现税率约为变现成交价的11%左右，扣除税费后剩余可用于清偿的价值约为14135.3万元。因聚源广场现已停工，后续工程款按聚宏公司自认还需要1200万元左右，而前述在建工程的估值是以工程完工为假设条件，故变现价值还应当扣除后续工程款1200万元；其次，现查封的已抵押的在建工程530套房产中，聚宏公司未经抵押权人同意已对外销售了47套，并收取了购房款1392.0899万元，该款项也应从变现价值中予以预扣除。由上可得，查封聚源公司在建工程变现后剩余可用于保障债务清偿的价值约为11543.16万元（15882.3－1747.053－1200－1392.0899＝11543.16万元）。
三、本案除抵押的在建工程外，还保全查封了聚源公司名下的聚源东岸143套房产，查封其他异议人（被告）名下的房产，冻结异议人名下的银行账户及存款。前述财产中，聚源公司名下聚源东岸143套房产按房管部门登记备案预售价格估算总价值约为2484万元。此部分财产尚未考虑快速变现中的折价、税费等因素，按此价值加上前述在建工程变现后剩余可用于清偿的价值总计约为1.4027亿元，与兴业银行漳州分行申请诉讼保全的标的金额1.4亿元基本相当。而本案冻结异议人名下的银行账户及存款，根据实施冻结时各银行反馈，累计冻结存款余额尚不足9万元；个人债务人名下的房产，除余世昌与陈长森共有位于三明市205国道林业新村段17（2）、18、19号房屋1套、吴厦妹与吴木儿共有位于三明市沙县凤岗街道陈马新村45号房屋1套及车位2个、陈智北名下位于漳浦县绥安镇麦市街东段温馨家园1幢406室房产外，其它的要么为轮候查封尚未实际发生查封效力，要么已经设定抵押给他人，实际可用于保障本案债务清偿的剩余价值与本案申请诉讼保全的标的金额相比，不足以影响本案是否超标的查封的认定。
综上，漳州中院认为，财产保全的目的在于保障债权实现。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”认定保全是否超出请求的范围，应以保全的财产变现后剩余可用于保障债务清偿的价值为判定依据。在本案中，该院查封聚宏公司抵押的在建工程，其评估价值虽然超过债权人申请诉讼保全的标的额，但其变现后剩余可用于保障债务清偿的价值尚未达到申请保全标的范围，因此，该院在抵押物范围之外，在申请保全标的范围内继续查封、冻结债务人名下的其它财产并无不当。本案在保全实施中查封的财产变现后剩余可用于保障债务清偿的价值与申请保全标的金额基本相当，保全未明显超出请求的范围，异议人认为本案存在超标的查封的异议理由不能成立，故应继续对聚宏公司、聚源公司的房产进行查封。鉴于本案为诉讼保全，综合考虑今后案件执行的便利以及保全行为对各债务人正常生产经营的影响，该院认为对各债务人名下银行账户现冻结余额不足部分可以解除冻结，同时对异议人张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北个人名下房产可以解除查封。漳州中院于2017年5月16日作出（2017）闽06执异3号执行裁定：一、驳回异议人要求解除对聚宏公司、聚源公司名下房产查封的异议请求；二、对异议人聚宏公司、聚源公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行账户现冻结余额不足部分予以解除冻结；三、解除对异议人张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下房产的查封。
 
 
复议裁定【案号：福建高院（2017）闽执复54号】一、本案争议的焦点是本案查封的标的物价值是否明显超过兴业银行漳州分行申请保全的1.4亿元标的金额。本案系诉讼财产保全，财产保全的目的在于保障债权实现,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”之规定，本案查封的标的物系不动产,而非存款等具有明确价额的财产，其市场价值只有通过专业评估并经市场交易才能够确定。聚宏公司、聚源公司不同意向该院申请进行司法评估。未经司法评估，无法精确计算其价值，仅能参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合估算查封财产的价值。聚宏公司、聚源公司主张漳州中院超保全标的查封不动产，其提供的均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告系单方委托作出，兴业银行漳州分行对估价结果不予认可，仅能作为确定不动产价值的参考，不能仅以此确定查封不动产目前的实际价值。因此，难以据此证明本案存在超保全标的查封的情形。漳州中院查封的不动产部分系已设定抵押权的在建工程，即便按均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告中的估价结果确定本案查封的在建工程价值，漳州中院根据在建工程实际情况，参照相应的市场价格及兼顾司法拍卖变现过程中降价因素、快速变现应当支付的必要税费等综合估算查封财产变现价值的算法亦并无不当，从目前查封的财产看，漳州中院并未明显超保全标的额查封财产。复议申请人提出的应当以其提供的评估报告作为确定被查封在建工程价值的主要参考依据以及据此主张漳州中院超保全标的查封的复议理由不能成立，不予支持。
二、漳州中院（2016）闽06民初158号之二、之三民事裁定书已发生法律效力，根据该两份裁定应当解除对卓清英在中国银行沙县府西支行账号为41×××10账户及中国银行沙县支行分理处账号为40×××06账户的冻结。但漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第（二）项对卓清英银行账户冻结余额不足部分予以解除冻结，与上述两份生效裁定相冲突，复议申请人关于该项的复议理由成立，应予以采纳。另，漳州中院在实施保全中未对张远辉名下银行账户、卓清英名下房产采取冻结、查封措施，（2017）闽06执异3号执行裁定书第（二）项对张远辉银行账户冻结余额不足部分予以解除冻结、第（三）项解除对卓清英名下房产的查封不当，应予以纠正。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的人民法院自收到书面异议之日起十五日内进行审查，目的是约束执行法院及时进行审查，提高司法效率，但基于案件的具体情况以及疑难、复杂程度，特殊情况下审理期限可以申请延长。未能在法定期限内完成审查的，不影响裁定的效力。因此，复议申请人关于漳州中院超期限审查本案，请求予以纠正，不予支持。
综上，福建高院于2017年9月15日作出（2017）闽执复54号执行裁定：一、驳回复议申请人请求撤销漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第（一）项的复议请求，维持漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第（一）项；二、变更漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第（二）项为：对异议人聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行账户现冻结余额不足部分予以解除冻结；第（三）项为：解除对异议人张远辉、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下房产的查封。
 
 
申诉裁定【案号：最高人民法院（2017）最高法执监437号】本案的争议焦点为：本案是否存在超保全标的查封、冻结问题。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定，人民法院在作出财产保全裁定时应限于申请人请求的范围或者与案件有关的财物。关于保全裁定作出后应如何具体办理的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条作了专门规定，即“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。”而《查封规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。据此，人民法院在依据财产保全裁定采取具体的查封、扣押、冻结措施时，不得明显超出申请保全的标的，以维护被保全人的合法权益。而判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，关键是要对被查封、扣押或冻结的财产价值作客观合理的估定，而后才能与保全标的进行比较。具体到本案，则需要对漳州中院查封的聚源广场530套在建房产价值、聚宏公司名下聚源东岸143套房产价值，以及冻结的聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行存款数额等作出客观合理之估定或确认。
关于聚源广场530套在建房产的价值。聚宏公司单方委托福建均恒房地产评估有限公司出具了评估报告，该评估公司是具有相应资质的评估公司，其依正当程序作出的评估报告可以作为执行法院认定保全标的物价值的参考依据。但是该评估报告明确其评估目的是为确定该房地产的公开市场价值，同时声明估价结果未将拖欠工程款、已抵押担保债权数额扣除，且没有考虑快速变现、交易税费等特殊交易因素对房地产价值的影响。而聚源广场在建工程的实际现状为:工程整体尚未竣工、前期工程款尚未与建设施工单位决算（聚宏公司法定代表人向法院自述中对此亦予认可）、后续工程建设还需投入约1200万元建设资金。此外，聚宏公司未经抵押权人兴业银行漳州分行同意，自行将47套房产对外销售并收取购房款1392.0899万元。鉴于存在上述工程欠款、工程未完工仍需后续建设资金、部分房产已实际出售等价值瑕疵，以及在建工程司法处置变现过程中可能需要对其整体拍卖、存在相关交易税费、确定拍卖保留价时可依法下浮一定比例等因素，漳州中院最终以案涉评估报告确定的市场价格为基础，参考银行对不动产抵押物变现价值的折价率，结合网络司法拍卖规定最低保留价的下浮比例，折中估算出该530套在建房产的总体价值，并在扣除已知税费及已对外销售房产价值后，估定聚源广场在建工程变现后可用于清偿债务的价值约为1.154316亿元,并无明显不当。聚宏公司提出的应当直接依据案涉评估报告来确定聚源广场530套在建房产价值的申诉理由，与在建房产的实际价值情况不符，不能成立，本院不予支持。
而关于聚源公司名下聚源东岸143套房产的价值，根据漳浦县房管局向该院提供的聚源东岸房产备案登记价格估算，约为2484万元；关于漳州中院冻结的聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行存款数额，累计有8万余元。当事人对于该两项查封、冻结财产的价值并无争议，本院亦予认可。
将上述三项查封、冻结的财产价值相加，结果为1.4035亿元，与兴业银行漳州分行申请诉讼保全的标的金额1.4亿元基本相当，并不存在明显超标的查封、冻结情形。聚宏公司、聚源公司以超保全标的查封为由，请求解除对聚源广场部分房产、聚源东岸全部房产的查封，以及解除对聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下银行存款的冻结，缺乏法律和事实根据，不能成立。
综上所述，福建高院（2017）闽执复54号执行裁定、漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。聚宏公司、聚源公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：
驳回福建聚宏房地产开发有限公司、福建聚源房地产开发有限公司的申诉请求。

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