现行婚姻法以及司法解释对夫妻房产权属及房产分割问题其实给出了不少的规定，但是由于实践中的情况多种多样，现有的条文并不能完全涵盖所有的情形。或者说，有了法律条文的规定，要如何理解和适用的问题。结合相关法律规定，我们可以得出一个规律，就是判断房产权利归属，重要的变量有三个，第一个是房产购买于婚前还是婚后，第二个是房产登记在一方名下还是双方名下，第三个是父母是否出资。上述三个变量不同情况的组合，就会产生不同的权属认定。父母参与出资购买的不动产，房屋的产权以及父母的出资如何认定， 我们要分几种情况来看：
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第一种，婚前，父母出资一部分，子女出资一部分钱，产权登记在出资父母一方子女名下的，房屋产权以及父母出资任何认定呢？我们来看一个案例：
男女双方是大学同学，双方自由恋爱，为了给女方一个温暖的家，男方就想在结婚前把房子买了。因此双方在准备结婚的时候，男方就和家里商量，让家里支持一部分资金，男方工作期间也攒了一点钱，也出资一部分，小夫妻俩觉得贷款不划算，还要还那么多利息，干脆咬咬牙一次性付清房款算了。于是，在2000年时候，买了80多平米的房子，购房款15万元，男方父母出了10万，男方自己出了5万，房子登记在男方一个人名下，2001年的时候，双方登记结婚，夫妻双方对方房屋进行了装修，装修费花费了6万元。双方婚后感情很好，生了一个女儿，由于男方工作越来越忙，经常出差，一个月在家最多呆两天，在2016的时候，女方以男方不顾家庭，出现婚外情等原因，起诉到法院要求离婚并分割共同房产。
双方是否符合离婚标准不是我们今天讨论的主题，我们来看本案中的房产的出资，涉及几个方面，第一，这个房产是婚前购买的，产权登记男方一个人名下，第二，房产是出资组成，男方父母出资10万元，男方出资5万元，婚后夫妻双方共同装修花了6万元。那么，这个房子的产权以及父母的出资如何定性呢？因为这个房子是婚前购买的，且产权登记在男方名下，这个房子就是男方个人财产，但是，男方的父母是为了双方结婚为目的，出资资助小两口买房的10万元，怎么算呢？根据我国《婚姻法司法解释二》第二十二条第一款的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。也就是具体到本案中，除非男方的父母说，我们出钱资助你们买房，就是希望你们两好好过日子，这个钱就算送给你们夫妻俩的了。不然，男方父母的这10万元出资，就认定为对自己子女也就是男方的个人赠与。因为这个房子是全额付款，因此，女方最后适当分到的就是婚后夫妻双方共同装修的款项。可以让男方适当补偿给女方。
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第二种情况，婚后，父母出资一部分，子女出资一部分，产权登记在出资父母一方子女名下的，房屋产权以及父母出资任何认定呢？
我们把上面的这个案例的情况，稍微做一个变更，看看房屋的产权以及父母的出资认定会有什么不同呢？夫妻双方2000年结婚，结婚后，由于一直都是租房子住，双方想有一个温暖的家，于是夫妻俩计划买一套房子，男方父母出资10万，男方自己出资5万元，全额购买了这套房子 ，产权登记在男方一个人名下，夫妻双方婚后对房屋进行了装修，装修费花费了6万元。离婚的时候如何处理这套房产呢？ 根据我国婚姻法司法解释二第二款当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 也就是说，在这个案件当中，结婚后，夫妻双方要买房，男方父母为夫妻双方买房部分出资，既没有书面的也没有口头的赠与表示，说我出资的这个10万元只赠与给我自己的儿子一个人，那么，法律就视为男方父母出资的10万元是赠与给夫妻俩的，男方父母不享有该房屋的产权，另外，虽然房产登记在男方一个人的名下，但是房子也是在婚后买的，因此这套房产依然是夫妻共同财产。
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第三种情况，婚后，一方父母全额出资为子女购买房子，产权登记在出资方子女名下的，房屋产权以及父母出资任何认定呢？我们来看下面一个案例：男方与女方2008年结婚，男方家里经济条件比较好，在双方结婚之前，就已经全额购买了一套房子，给小两口做婚房，产权登记在男方一个人名下，婚后，女方就在家做全职太太，三年抱俩，生了两个小孩，原来的房子就不够住了。男方的父母，作为爷爷奶奶，非常疼爱孙子女，于是在2013年又全额出资买了一套更大的楼中楼，让一家四口住。产权登记在男方一个人名下，在2016年的时候，女方发现男方出轨，于是提起离婚诉讼要求分割以上房产。我们来看案例中，涉及两套房产，第一套是男方父母婚前全额购买，并登记在男方一个人名下，无疑是男方婚前个人财产。那第二套房产，是在双方结婚之后，男方父母全额出资购买的，并登记在男方一个人名下，这个房产是夫妻共同财产吗？根据我国婚姻法司法解释三第七条第一款的规定婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此处说的出资，应该理解为全额出资，区别于前面我们所讲的父母部分出资的情况。因此，根据这个法律规定，这个案例当中的第二套房产，就是男方的个人财产。离婚的时候，女方两套房产都无权分割。
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第四种情况，婚后，双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，房屋产权以及父母出资任何认定呢？也就是说，夫妻双方家庭实力相当，父母都想对自己的子女表达爱和祝福，比如，男方与女方婚后，想买一套房子，价值100万，男方父母出资70万，女方父母出资30万，为了表衷心，双方一致同意将产权登记在女方一个人名下。那么，这套房子的产权以及父母的出资如何认定呢？根据我国婚姻法司法解释三第七条第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。也就是说，具体到这个案例当中，除非夫妻俩对于这个房屋的产权有特别约定，不然的话，这种情形下，即使，房子产权登记在一方名下，房屋的产权也可以根据各自父母的出资份额认定为按份共有。
以上四种情况，就是实践当中常见的，父母出资给自己子女买房的时候，产权以及父母出资如何认定的问题。当然，实际生活中，还存在其他的情形，比如，虽然是一方父母全额出资，但是一方愿意在婚后在房产证上加上另一方名字的，这种情况产权方面就没有多大疑问了。至于其他可能遇到的情形，都可以根据以上的四种情况的基本法律原理来理解。
我们常说，可怜天下父母心，父母给子女买房，本来也是出于对子女的爱和祝福，希望子女能生活得更好。但是，正如我们前面所说的那些案例和法律规定，有时候，父母的出资未必能真正让自己的子女受益。一旦子女发生婚变，就有可能让父母辛苦一辈子的财富受损。那么，父母对于子女的经济支持，父母对子女的爱该如何给，才能让财富真正让子女受益呢？
律师给大家几个建议
第一，在买房出资的时候，可以将自己的出资部分写一份赠与协议，明确自己的出资只赠与给自己的子女，与子女的配偶无关。而且，这个赠与协议只需与自己的子女签订即可，不需要子女的配偶同意，也不会影响到夫妻俩的感情。这个只是事先的规划，风险防范。
第二，给自己子女的经济支持，不一定是要给钱用来买房。比如，有些父母，在女儿出嫁的时候，想给一笔现金做为婚嫁金，这个在全国各地都是流行的做法，可以说是比较常见的风俗习惯。有些父母给的还不少，家庭好一些的，比如在江浙一带的，动辄几百万的现金嫁妆很常见，那么，父母给的这些钱，一旦子女婚姻发生变化，这些钱都有可能作为夫妻共同财产被分割或者用来偿还被认定为夫妻共同债务的一方债务，那么父母对子女的一番苦心就白费了。因为现金是最容易混同的财产，婚后账户取钱存钱进进出出，最后往往也说不清楚这些现金是婚前财产还是婚后财产。所以王敏律师建议，可以将这个婚嫁金在婚前给子女投保，购买一份年金险保单，自己是投保人，子女是被保险人，年金受益人是自己的子女，身故受益人是自己，，同时，与自己的子女签订一份赠与协议，写明这份保单的年金只赠与给自己的子女，这样的话，既可以将自己赠给自己的子女财产做好防止婚变分割财产的隔离，也可以做好防止婚后偿还债务的隔离，并且可以给子女提供源源不断的现金流。万一子女有什么意外，自己作为保单的身故受益人，钱又回到了父母口袋，可以作为养好资金。如果女儿有了小孩，还可以变更受益人为女儿的子女，让一份财富可以传承三代，而不用受自己婚变，债务的风险的干扰。
综上所述，父母出资参与买房是有讲究的，因此，任何财产的投资终归还是回归法律才能保护自己的合法权益。在法律框架内规划财富的投资管理，学会用法律保护自己的财富。
注：本文系转载，仅供普法学习。
