拆迁安置中同住人的认定
在拆迁公有住房的时候，对于“同住人”是如何进行认定的，直接影响到哪些人可以享受到拆迁利益，于是我们需要了解一下“同住人”的范围。
本文可能会回答以下问题：
原公房承租人死亡的，公房拆迁，应当由谁来签动迁安置补偿协议？
原公房承租人死亡，拆迁利益可以按照法定继承方式继承吗？
户口在公房内，能享受到动迁利益吗？
……
《上海市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》
第四十四条 （居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务）
征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
【解读】
这个条文明确了拆迁利益的归属问题，即由房屋的所有权人或公房的承租人与拆迁人签订拆迁安置补偿协议，然后由取得补偿利益的房屋所有人或者公房的承租人负责对内安置。而如果公房承租人死亡的，则应当按照《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》先行确定承租人。
有关共有住房承租方面的“同住人”的规定
《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一[2004]44号）
第一条：公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。
第三条：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施＜上海市房屋租赁条例＞的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。然而，随着情况的不断发展，我们认为，符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格：
1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；
2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；
3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。
【解读】
根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项、上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施＜上海市房屋租赁条例＞的意见（二）》第十二条，原承租人死亡后享有继续履行租赁合同有多人时，新承租人确定的顺序为：
1、由在公房处有户口的同住人承租：配偶>子女>父母>其他直系亲属
2、在公房处无户口的：配偶>子女>父母>其他直系亲属
3、无法协商一致时，亦可由出租人在上述可以继续履行租赁合同的人中指定承租人。
而在对内安置中，由于房屋所有人或者公房承租人独占拆迁利益，或者是未得利益者对于哪些是“同住人”，哪些人有权分得拆迁利益有争议而产生诉争，所以有必要搞清楚拆迁时哪些人可以视为同住人。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》
51条（三）款规定： 共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答
（沪高法民一[2004]3号）
第三条 同住人需要符合哪些条件?
答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。
【解读】
1、拆迁许可证核发之日2、户口在内 3、实际居住生活一年 4、未享受福利分房或者属于居住困难的 四个条件缺一不可。
福利分房的定义意味着早年全款出资购买的房屋不属于福利性质分房，可依法享有动迁利益。
第五条 除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人?
答：（一）有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：
1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3．在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
4．房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（二）有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1．将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2．获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3．已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
【解读】
这意味着一般情况下要想享受拆迁利益，必须户口在内或者曾经在内，这是先决条件。仅有外地户口因结婚而在被拆迁房屋内实际居住满五年的，才能享受拆迁利益；另外，户口在内因家庭矛盾、居住困难等原因未实际居住或者户口不在内因服兵役、读大学、服刑迁出的，才有权利分得拆迁利益。
所以，我们可以得出这样的结论，户口在内的成年人，初步判断就具有主张拆迁利益的权利，此时我们再排除掉“享受过福利分房”这一点，就可以确认他可以依法主张动迁利益。
【解答】
截至这里，引言中的第1和第3个问题就得到了解答。回答第2个问题：原公房承租人死亡，拆迁利益可以按照法定继承方式继承吗？
首先，我们需要确定拆迁利益获得在公房承租人死亡之前还是之后，如果拆迁利益获得在公房承租人死亡之前，也就是说原承租人死亡时，已经由其作为代表享有的拆迁利益已经确定，那么属于承租人的那一份在其死亡后可法定继承。而如果拆迁行为发生在原承租人死亡之后，那么应当依法确定新的承租人，由新的承租人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，在从内部安置好同住人。
