购入新房后，发现房屋实际面积相较合同约定面积有“缩水”，应当如何处理？

答：在商品房交易中，有些房屋在签订购房合同时还没有实际建设完成，房屋的实际面积尚未固定，此时合同约定的面积其实是根据图纸测量出来的面积，也就是理论上的面积，受测量误差、图纸中途修改等因素的影响，房屋的实际面积可能与合同约定面积存在差异，因而可能会出现房屋面积“缩水”的情形。那么当遭遇房屋实际面积小于合同约定面积时，购房者应该如何处理呢？

举个例子：王先生购买了XX房产公司的一套商品房，2017年双方签订了购房合同，合同约定房屋的实测面积为102平方米。入住后，王先生越发觉得房间的实际面积小于102平方米，于是委托房地产测绘部门对房子进行了测绘，房屋面积测绘报告显示房屋的实测面积为93.5平方米，与合同约定的房屋面积相差8.5平方米之多。王先生多次与房产公司交涉均无果，2019年，王先生起诉至人民法院，要求解除购房合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

如果购房合同中对于面积差异有约定，则应该按照约定处理，如果合同中并无此类约定，按照法律规定，房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比超出了3%，王先生可以要求解除合同，并且主张XX房产公司返还购房款及利息。

为了防范因房屋面积“缩水”而带来的纠纷，购房者可以要求开发商在购房合同内容中约定房屋面积出现差异情况下的违约责任，并且，房屋的建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积构成的，对该违约条款应约定细化到套内建筑面积，避免开发商减小套内面积、增大公摊面积以保证建筑面积总数达到合同约定，仍然造成购房者的损失。

同学们，对于商品房买卖合同中约定面积和房屋实际面积存在差异的情形，你还有哪些疑问呢？欢迎留言讨论。