律师观点分析
上诉人（原审原告）：李X，女，1987年10月27日出生。
委托代理人：周XX，新XX律师。
被上诉人（原审被告）：信X，男，1983年4月24日出生。
委托代理人：郑X，新XX律师。
上诉人李X为与被上诉人信X合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，审判员杨XX、代理审判员赵春华参加的合议庭，于同年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人李X的委托代理人周XX、被上诉人信X的委托代理人郑X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年12月16日，被告与房东游XX签订房屋租赁合同。游XX将坐落于石河子市东XX房屋租赁给被告经营名烟名酒。房屋租赁期自2011年12月16日起至2016年12月16日止。2011年12月16日起至2012年12月15日年租金为35000元，被告应于每年合同生效日的前一个月即11月15日前向房东支付下一年租金，次年房租在上年度租金的基础上递增7000元／年。如不按期缴纳房租，房东有权收回房屋，至房屋当年到期日强行收回，被告任何损失与房东无关。被告支付租金的方式为一年一次并支付房屋押金3000元。除房东同意被告转租外，被告在租赁期限内，不可将该房屋部分或全部转租给他人，否则转让属于非法转让，房东不予认可。
2014年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商签订店铺转让协议书。双方在协议书中主要约定：“1、甲方以出售方式将店内商品及日常生活用品、设备转让给乙方，乙方自愿购买和接受，当面验货，同时甲方将与房东签的租赁合同转让给乙方。2、转让后店铺的设施装修归乙方所有，所有证照由乙方正常使用至有效期。3、水、电费用自转出之日前由甲方负责结清，转让后由乙方承担。4、证照在乙方使用期间，发生商品的滞销、质量问题或在工商、税务、卫生等部门检查中或与客户发生纠纷的均由乙方负责。5、乙方在2014年12月1日前一次性向甲方支付转让费230000。6、甲方应协助乙方办理该店铺相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责。7、如乙方毁约，由乙方给付甲方转让费30％作为经济损失费。”协议签订后，被告将店铺移交给原告，同时被告将营业执照、被告与游XX签订的房屋租赁合同一并交付给原告。此后，原告开始经营店铺。
2014年11月15日，合同约定应当交纳下年度租金，房东去找被告索要房租，被告让房东去找原告，当时原告经营情况不好，不同意交房租，被告给房东表示应当由原告交房租。房东在无法收到下年度租金的情况下，通知原告于2014年12月14日把房屋腾出来。同年12月14日，原告将被告移交的酒、饮料等物搬走，剩余物品没有搬走。房东通知被告将物品搬走，房屋由房东收回。
2015年1月13日，原告诉至该院要求确认与被告签订的租赁合同无效。在该案审理过程中，房东作为证人庭审时表示，只要交房租就可以使用房屋。原告陈述与被告签订店铺转让协议前，给证人何X转过90000元，加上2014年5月8日的60000元，共给被告150000元转让费。被告认可收到何X转交的60000元，剩余90000元未收到。证人何X承认合同签订前原告汇给其90000元，但否认是店铺转让费用。
原告李X于2015年8月19日向原审法院提起诉讼称：2014年5月8日，原告通过何X联系，与被告就石河子市开发区40小区东四路17-6号华XX达成店铺转让协议书，约定被告将店铺内商品、生活用品、设备及房屋租赁合同向原告转让，并协助办理店铺相关证件转让手续，约定转让费230000元，在2014年12月1日前支付，经济损失按转让费的30％赔偿。协议签订后，原告分两次向何X支付转让款150000元，另付租房押金5000元。之后原告接手店铺经营中，房东不认可原告与被告房屋租赁合同转让，要求收回房屋，而被告店铺又系个体工商户，不能办理证照的变更和过户，在房东收回房屋时，店内部分物品又被被告取走，原告支付了巨额店铺转让费却无法经营，给本已生活困难的原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2014年5月8日签订的店铺转让协议书，被告返还原告已支付的店铺转让款150000元，房租押金5000元，被告赔偿原告损失69000元，并由被告承担案件受理费及送达费。
被告信X辩称：原告的诉讼请求不能成立。双方签订的店铺转让协议合法有效，被告已经履行合同义务，不符合法律规定的解除合同的条件。原告未履行合同义务，应当承担相应责任，被告不应承担责任。
原审法院审理认为：原告与被告签订的店铺转让协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经生效判决确认为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。被告向原告交付租赁房屋及屋内物品、设备、装修、租赁合同、营业执照等，已经履行了相关合同义务。原告在经营半年后，因未交纳房租造成房东解除租赁合同。原告要求解除店铺转让协议，其所陈述的理由并不成立：一、房东不同意转租。在（2015）石民初字第299号案件审理中，房东已明确表示只要交纳房租，其认可转租行为。二、被告未按时交纳房租。店铺转让协议XX、被告已约定将租赁合同转让给原告，故房租理应由原告交纳。三、被告搬走商铺内的部分物品，不履行店铺转让协议。因房东解除租赁合同要求原告搬走物品，原告不搬出，房东通知被告搬走代为保管，并非被告不履行店铺转让协议。四、华信XX为个体工商户，相关证照无法过户，违反法律规定，导致合同目的无法实现。双方店铺转让协议约定所有证照由原告无偿使用至有效期，被告已经将相关证照交付给原告，已经履行了合同义务，原告也已实际经营，仅因为未交纳房租导致房东解除租赁合同，且双方签订协议内容若违反法律规定，并非解除合同的理由。
综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条的规定，判决：
驳回原告李X的诉讼请求。
案件受理费4660元，送达费90元，合计4750元（原告李X已交纳），由原告李X负担。
上诉人李X不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人提交的盘点表明细可以证实被上诉人向上诉人转让店铺内的货物价值仅60000余元，加上其他设施设备，总计未超过100000元，而双方约定的店铺转让价格为230000元，已包括剩余房租，2014年11月就因由谁交纳房租问题也与房东产生纠纷，如存在房租应由上诉人缴纳，签订的租赁合同转让时房东应与其中并认可，因双方约定剩余房租合包括在转让费中，故签订转让合同时房东才未参加。二、为规避租房合同转让房东追究被上诉人转让租房合同的违约责任，双方约定先以被上诉人证照经营，之后办理过户。2014年11月，因缴纳剩余房租与房东产生纠纷，房东得知租房合同转让而不认可上诉人经营，导致收回房屋。房东在（2015）石民初字第299号案件中表态不认可租房合同转让的事实，后经法庭多次询问，房东才表态不管谁用只要交房租就行，该内容在（2015）石民初字第299号案件庭审记录可以明确反映，原审以2015年房东庭审时的陈述认定房东已明确表态只要缴纳房租就认可转让行为是错误的。三、原审认为房东解除合同后，被上诉人搬走物品代为保管是错误的。房东因得知房租合同转让不认可而解除合同，要求上诉人搬走物品，上诉人要求被上诉人去协调解决房租缴纳及继续经营事项，而被上诉人却将物品搬走，被上诉人未经上诉人同意搬走物品是不履行合同及双方约定的行为。因此，原审认为房东解除合同后，被上诉人搬走物品代为保管是错误的。四、依据相关规定，上诉人与被上诉人约定被上诉人的工商个体户证照由上诉人继续使用至期满办理过户的内容是违法行为，办理所谓“证照过户”是法律不允许事实上也不可能的行为，原审认定该约定是被上诉人履行合同行为是错误的。五、上诉人原审提交了对被上诉人及其案外人何X的电话录音记录及银行转账记录，明确反映被上诉人认可上诉人对案外人何X已支付转让款150000元，被上诉人并未要求提供原始录音，也未申请要求鉴定，故原审对上诉人提供的录音证据证实已付转让款150000元的事实不予认定是错误的。原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人信X未作书面答辩，在庭审中口头辩称：一、上诉人认为剩余房租应由被上诉人交纳是错误的，上诉人接手租赁房屋后，交纳房租是上诉人的义务，上诉人未交纳房租，房东收回房屋，责任在上诉人。原审认定房东同意转租正确，上诉人未对（2015）石民初字第299号案件提出上诉，该判决已生效。二、被上诉人搬走房屋内的物品不能导致上诉人与被上诉人之间的合同已解除，被上诉人接到房东通知，将上诉人未搬走的物品搬走，被上诉人只是代为保管。三、工商登记是否能够变更不影响合同效力，不是合同解除的必要条件。四、上诉人原审提交何X的录音，何X原审并未出庭，被上诉人对上诉人陈述已给付150000元转让费不予认可，被上诉人只收到何X代为转交的60000元转让费。原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。
本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的店铺转让协议书是否应予解除；二、被上诉人是否应当向上诉人返还店铺转让款150000元、房租押金5000元及赔偿损失69000元。
关于焦点一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”上诉人与被上诉人签订的店铺转让协议书已经原审法院（2015）石民初字第299号生效判决确认为有效合同。被上诉人已按合同约定履行了合同义务，并将与房东游XX的租赁合同交给上诉人，该合同载明每年的11月15日之前支付房租，上诉人与被上诉人在店铺转让协议中也约定将被上诉人与房东签订的租赁合同一并转让，合同遵循契约自由的原则，无论按照店铺转让协议的约定还是遵循通常的交易习惯，被上诉人已向房东交纳房租应计算在转让费中，未交纳的房租应由实际承租人（即上诉人）支付。上诉人陈述转让费中包括被上诉人与房东签订租赁合同中的全部租金既未提供扣减证据，亦不符合客观实际，本院不予采信。上诉人与被上诉人签订的店铺转让协议书约定，被上诉人所有证照由上诉人使用至有效期，自上诉人接手被上诉人转让的店铺至上诉人将货物搬走，上诉人并未因使用被上诉人证照或不能办理个体工商过户手续而影响其正常经营，上诉人在此期间一直处于正常经营状态，故上诉人陈述因工商营业执照不能过户导致合同目的不能实现的辩解理由不能成立，本院不予采信。在原审法院（2015）石民初字第299号案件中，房东明确表示只要能交纳房租，谁都可以使用房屋，视为其认可被上诉人转租，且房东与被上诉人的租赁合同并非因转租而解除，而是因上诉人经营状况不好未向房东交纳房租所致，导致上诉人无法继续经营的根本原因系其拒绝交纳房租所致，故其要求解除与被上诉人签订的店铺转让协议书不符合事实与法律规定，本院不予支持。被上诉人与房东签订的房屋租赁同约定，如不按期交纳房租，房东有权收回房屋，被告任何损失与房东无关。2014年11月，房东收回房屋时，上诉人仅搬走了房屋内的货物，被上诉人为避免上诉人扩大损失，将房屋内的其他物品搬走属维护上诉人权益的行为，上诉人可随时要求被上诉人返还。
关于焦点二，因上诉人与被上诉人签订的店铺转让协议书未予解除，上诉人要求被上诉人返还店铺转让款、房租押金及赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4660元（上诉人已预交），由上诉人李X负担。
本判决为终审判决。
