问题 1：本次疫情是否构成商业租赁合同下的“不可抗力”？
答：《合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本次新型冠状病毒肺炎疫情的爆发后，政府部门因防疫需要所采取的非常规行政措施，以及相关措施导致的社会后果，是普通人在日常生活、工作中不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此，就新型冠状病毒肺炎疫情及政府部门因防疫需要所采取的非常规行政措施本身而言，应属于不可抗力。
但租赁合同的当事人应谨慎援引不可抗力条款，而更多从公平原则、情势变更着手，结合租赁期限、商业运营特性、双方立约和履约过程中的意思表示等因素，提出合理诉求，从而更高效地解决问题。
问题 2：疫情期间，承租人能否要求减免租金？
答：应区分情况。
（1）若承租人在有关政策的扶持范围内，可以依据相关政策法规少付租金。疫情期间，全国不少地方政府推出扶持中小微企业的特殊政策，明确减免租金。例如江苏省政府办公厅印发的《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒感染肺炎疫情影响保持平稳健康发展政策措施的通知》（苏政办发[2020]5 号）第一条第三款规定：降低企业房租成本规定。疫情期间对承租国有资产类经营用房的中小企业免收 2 月份租金，减半收取 3 -4 月份租金。
（2）不在政策扶持范围的承租人，根据疫情对合同履行的影响程度，应及时与出租人进行沟通协商，双方按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任，然后再通过诉讼的方式要求变更合同，减免租金。
（3）不在政策扶持名录中的承租人，若租赁合同不受影响，应遵守诚实信用原则，按时缴纳租金。疫情虽严峻，但也存在不受疫情影响的租赁合同，该类合同的当事人应遵守约定，履行各自义务。
问题 3：如承租人提出要对疫情期间的租金进行减免，出租人应如何处理？
答：应区分情况。
（1）有约定遵从约定，如在许多合同版本中会有“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”的类似不可抗力条款，如果有，则按约定处理。
（2）如果租赁合同中没有对此类情况进行约定，建议租赁双方可对租金减免进行友好协商，根据疫情或政府部门的防疫措施对合同履行造成的实际影响程度，免除租金或部分减免租金。如协商不成的，应注意固定和保留相关证据，采取合适的法律途径解决。
问题4：在疫情已经发生后签订的租赁合同，能否适用不可抗力？
答：不能，此时疫情影响已经产生，不符合“不可预见”的要件。
问题 5：承租人在疫情防控期间未及时支付租金，出租人可否依此要求解除合同？
答：应区分三种情况。
第一种是承租人未支付租金的行为与疫情防控政策直接相关，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无法通过其它方式支付租金。对于该种情况，可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，出租人亦不能因此解除合同。
第二种是承租人以疫情防控导致经营额下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房金，出租人的合同目的仍然可以实现。因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付租金的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，这也与九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神亦相契合。
第三种是疫情防控并未对合同履行造成影响，但承租人无正当理由逾期支付租金，逾期时间达到合同约定的解除条件的，则出租人可要求解除该租赁合同并要求承租人承担相应的违约责任。
问题 6：承租人是否有权以疫情是不可抗力为由要求解除合同?
答：应根据情势变化、承租人受影响的具体程度等因素来进行综合判断，不宜一律予以解除。
若因疫情影响承租人的合同目的确实已无法实现的，承租人有权要求解除合同，并有权提出免除违约责任承担。合同解除后，其受影响期间的租金结算可参照不可抗力原则、公平原则处理。但对于承租人的其他损失，比如受疫情影响期间的经营损失等，出租人一般无需分担。若疫情防控对租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，则承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。
另外，需要提醒承租人注意的是，如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况时，应当及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失，并应当在合理期限内提供证明。
问题 7：出租人或承租人因疫情及政府管控未能在疫情期间主张权利，是否会超过诉讼时效？
答：因不可抗力，诉讼时效中止。《民法总则》第194 条规定，在诉讼时效期间的最后 6 个月内，因不可抗力的障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止；中止时效的原因消除之日起满 6 个月，诉讼时效期间届满。因此，因疫情而无法行使请求权的出租人或承租人可以适用上述规定，中止诉讼时效期间的计算。
在信息发达的当今社会，行使债权的方式除传统的线下催要，还有短信、电话、邮件、微信等各种方式，人民法院亦支持网上立案，当事人可通过不同的方式主张自己的权利，并留存好主张权利的相关证据，确保权利能够得到法律保护。
问题8：已经签订租赁合同，但是还处于装修期，装修工程尚在施工中，可否申请延长免租期？
答：可以。承租人可以依据不可抗力因素主张适当延长装修期间即免租期间。
问题9：疫情期间，租赁合同到期，但受疫情影响暂时无法退租，出租人能否主张延长租期？
答：可以。应与出租人友好协商，就延长租赁期限、租金等问题达成一致，签订补充协议。
问题10：普通住宅承租人能否要求出租人降低或减免租金？
答：一般不能。由于普通住宅不涉及商业经营，疫情一般不会造成无法居住，影响有限，原则上不予以减免。如因控制外来人口因素，造成无法入住的，可与房东协商，按照公平原则，适度减免租金，分担损失。
问题11：如果政府已经给予出租人相关的房租补贴等，是否还能向出租人主张租金减免。
答：部分地区政府出台了对部分企业的支持措施，如果承租人满足政府支持的条件，且政府的支持措施能够相当程度的弥补承租人的损失，则承租人再向出租人主张减免租金依据不足。
问题12：因疫情导致租赁合同解除的，承租人对于房屋装修损失如何主张权利？
答：因疫情导致租房合同不能继续履行而解约后，装修费用的承担，应区分装饰装修是否经出租人同意、是否形成附合、出租人是否同意利用等情况来判定。
承租人经出租人同意装饰装修，装修未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自公平分担现值损失。
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
问题13：房屋租赁期届满，出租人通知承租人不再续约，并要求承租人限期搬离，但承租人被隔离在外地，无法清点搬家，属于违约吗？
答：合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
疫情期间，若出租人已经明确表示要求解除合同，但承租人因为防控措施确实无法搬离，应属于不可抗力，可以部分或全部免除责任。但不搬离的同时，也应参照此前合同约定或双方协商，由承租方向出租方支付使用费。
问题14：出租人能否以承租人来自于疫情严重区域，拒绝承租人进入租赁房屋？
答：租赁合同履行期间，承租人有权占有、使用租赁房屋。若承租人根据租赁房屋所在地的政府部门要求，对于自疫情严重区域的承租人按流程上报，并按照规定协助政府部门开展隔离措施的，出租人有权在政府部门解除承租人隔离措施前，拒绝承租人进入租赁房屋。
若租赁房屋所在地没有任何政策禁止承租人进入租赁房屋的，出租人不得拒绝承租人进入租赁房屋，否则出租人构成违约，承租人有权依据合同约定或法律规定要求出租人承担违约责任。
