律师观点分析
案例名称： 申请执行人执行异议之诉案
案由： 申请执行人执行异议之诉
裁判时间： 2025年7月
一、案件背景
原告（申请执行人）与第三人（被执行人）之间存在民间借贷纠纷，法院已作出生效判决，判令第三人偿还借款本金75万元及利息。因第三人未履行判决义务，原告申请强制执行，法院依法查封了第三人名下位于海南省某市的一处房产（下称“涉案房产”）。
被告（案外人）以其与第三人之间存在借款关系，并已与第三人达成“以房抵债”协议为由，提出执行异议，主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。法院经审查作出执行异议裁定，中止对该房产的执行。原告不服，提起执行异议之诉。
二、主要争议焦点
被告与第三人之间是否存在真实、合法的借贷关系？
被告是否基于“以房抵债”协议享有排除执行的民事权益？
是否应适用《执行异议和复议规定》第二十八条保护被告的“物权期待权”？
三、法院查明的事实（节选）
被告主张其自2016年起分多笔向第三人转账共计98万余元，但未提供借条、还款期限等证据；
2020年，被告与第三人及其朋友签订《协议书》，约定以涉案房产作价95万元抵偿债务；
被告未在房产查封前办理过户登记，亦未具备当地购房资格；
被告提供的物业费、水电费缴纳凭证显示其曾支付部分费用，但未能证明其已合法、持续占有该房产；
房产登记时间为2024年8月，查封时间为2024年7月，查封时房产尚未登记至被告名下。
四、法院裁判观点
关于借贷关系的真实性
被告未能提供借条、借款合同或还款约定，转账记录亦未注明用途，无法确认其与第三人之间存在真实借贷关系。关于“以房抵债”协议的性质
该协议目的在于清偿债务，而非基于生活居住需要的房屋买卖行为，不构成《执行异议和复议规定》第二十八条所保护的“合法有效的书面买卖合同”。关于物权期待权的适用
被告未在查封前完成过户登记，亦不具备购房资格，其权利仅为普通债权请求权，不具有优先效力，不能排除强制执行。关于是否存在规避执行嫌疑
被告与第三人为亲属关系，且以房抵债协议签订时间接近原告债权形成时间，存在规避执行的合理怀疑。
五、裁判结果
法院支持原告诉讼请求，裁定准许继续执行涉案房产。原执行异议裁定自动失效。案件受理费由被告负担。
六、法律适用提示
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条
《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条
