李翔律师
律师观点分析
一、案件背景
XX先生与B女士原为同居伴侣关系。2015年，XX先生拟购买甲市某核心地段住宅一套，总价约人民币600万元。因XX先生当时征信存在逾期记录，银行建议以“无贷款记录、征信良好”的B女士名义申请按揭。双方遂口头约定：房屋由XX先生实际出资并享有全部权益，B女士仅“代持”，未来可随时配合过户。房屋登记在B女士个人名下，按揭贷款亦以其名义办理，但首付款、每月还款及装修费用均由XX先生银行账户直接支付，并保留全部付款凭证。
二、案件经过
2015年8月：签订购房合同，房屋登记在B女士名下。
2015年9月—2021年6月：XX先生持续偿还按揭，并居住使用该房屋。
2021年7月：双方感情破裂，B女士搬离。
2021年10月：B女士以登记权利人身份，向甲市不动产登记中心申请挂失补办房产证，并欲将房屋抵押给第三方获取经营贷。
2021年11月：XX先生发现后，立即向法院提起诉讼，请求确认房屋归其所有，并判令B女士配合办理过户登记。
2022年1月：B女士提出反诉，主张房屋系XX先生“自愿赠与”，要求XX先生搬离并支付占用费。
三、争议焦点
双方是否存在“代持”合意？
XX先生支付全部款项的性质是“借款”“赠与”还是“实际出资购房”？
不动产权属登记与真实权利状态不一致时，法院应否及如何确认真实权利人？
B女士申请补办房产证及拟抵押行为是否构成恶意处分？
四、诉讼过程
举证阶段
XX先生提交：
– 2015—2021年本人银行账户流水（首付款、按揭、装修、物业水电全部支出）；
– 双方微信、短信、电子邮件，多次出现“房子本来就是你帮我代持”“以后过户给你”等表述；
– 邻居、物业、装修公司的证人证言，证明XX先生长期实际居住并管理房屋。B女士提交：
– 房产证、不动产登记簿，证明权利人为其本人；
– 双方部分合影及朋友圈截图，主张“恋爱期间互有财物赠与”；
– 一份2020年手写便签，内容为“我愿意把房子送给BB（B女士昵称）”，但无落款日期，且经鉴定并非XX先生笔迹。庭审阶段
法院委托评估机构对房屋现值进行鉴定，结论为市值人民币1,100万元。
法院通知按揭银行作为第三人参加诉讼，银行表示贷款已逾期3期，若权属变更需一次性清偿剩余本息约220万元。
调解阶段
法院组织两轮调解，B女士一度同意返还房屋，但要求XX先生支付“青春损失费”300万元，XX先生拒绝，调解失败。
五、判决结果（节选）
甲市乙区人民法院于2022年9月30日作出民事判决：
确认坐落于甲市××路×号×幢×单元房屋的真实所有权归XX先生所有；
B女士应于判决生效之日起30日内配合XX先生办理一次性提前还贷及注销抵押手续，并于注销后10日内协助将房屋过户至XX先生名下；
过户产生的增值税、个人所得税由XX先生承担；因B女士挂失补办房产证产生的工本费由其自行承担；
驳回B女士的全部反诉请求；
案件受理费、保全费、评估费合计约9.8万元，由B女士负担70%，XX先生负担30%。
（双方均未上诉，判决已生效。）
六、案件意义
明确“代持”纠纷的裁判思路：在登记权利人与真实出资人出现分离时，法院应综合书面证据、资金流向、实际使用、双方沟通记录等要素，穿透形式登记，认定真实物权归属。
提示重大财产处分应以书面协议固定：口头“代持”虽可被法院采信，但举证难度大、诉讼成本高，极易因感情变化引发道德风险。
对金融机构的警示：银行在贷前审查中若发现借款人非实际还款人，应提高风险预警，避免抵押物权属争议导致债权实现困难。
弘扬诚实信用原则：判决对恶意利用登记优势、擅自处分他人财产的行为予以否定评价，保障了实际出资人的合法财产权益，维护了交易安全。