李维懿律师
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山东-青岛专职律师执业6年
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欠债不还,房子归我——真实案例分析“以房抵债合同”是否有效

发布者:李维懿律师 时间:2019年10月23日 1191人看过 举报

律师观点分析

案情简介:

王某夫妻于2011年向于某借款60万元,约定利息高于年利率24%。还款期届满,王某无力偿还。于某先是以民间借贷案由起诉王某夫妻要求其偿还借款本息(按照年利率24%主张),2017年12月,于某与王某达成《房地产以房抵债协议》,约定将青岛市李沧区某社区的拆迁安置房作价120万元以冲抵80万元债务本息,于某向王某支付了35万元差额后该房屋即归于某所有,剩余款项待过户后支付给王某。于某依约支付了35万元差额,双方签署了以房抵债协议书。协议签署时,房屋尚不能办理过户手续。2019年,王某办理了房屋房产证,该房屋可以办理过户手续,但经过于某多次催促,王某至今仍然迟迟不履行过户义务。我们代理本案后,向法院提起诉讼,诉讼请求为:请求判令王某为于某办理以房抵债协议约定房屋的房屋过户手续。被告同意偿还债务,但以“以房抵债协议”无效为由,要求驳回于某的诉讼请求。


裁判结果:

原告于某胜诉,李沧法院依法判令被告王某履行房屋过户义务。同时判令于某在房屋过户至于某名下后将剩余购房款支付给被告王某。


律师说理:

以房屋买卖合同为抵押,约定债务到期不能清偿,则房屋归债权人所有的一方抵债协议是无效的。但本案中,于某与王某的民间借贷法律关系在以房抵债协议签署后转化为了房屋买卖合同关系。在于某和王某的借款关系中,双方约定的利息明显高于法定最高利率。但在双方达成的以房抵债协议中,双方协商的利率约我年利率10%。并且当时的房屋价值也在120万元左右,除借款本息80万元用于折抵房款外,于某还向王某支付了大部分的差价(35万元)。在双方的房屋买卖合同关系中,于某已经履行了大部分的义务,而王某没有履行房屋过户的义务。


相关法律法规:

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《合同法》第107条:

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条:

抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效。

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


李维懿律师,山东鲁青律师事务所合伙人,曾任山东鲁青律师事务所工会委员会主席,,毕业于西北政法大学,研究生学历,主修民商法... 查看详细 >>
  • 执业地区:山东-青岛
  • 执业单位:山东鲁青律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1370220********79
  • 擅长领域:合同纠纷、知识产权、交通事故、婚姻家庭、民间借贷、劳动纠纷