广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2013)北民一终字第*号

上诉人(一审被告)：北海市XX房地产开发有限公司

被上诉人(一审原告)：郑XX(身份情况略)

委托代理人：梁树权，广西启迪律师事务所律师

上诉人北海市XX房地产开发有限公司(下称XX公司)因与被上诉人郑XX商品房买卖合同纠纷一实，不服北海市银海区人民法院(2012)银民初字第384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明：2010年4月13日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于北海市四川路258号宏瑞大厦0501号房屋，被告应当在2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，在约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金;但遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;因规划设计需要工程施工作重大变更的;因不可抗拒自然因素的影响，京房日期相应搜索顺延的;因供水、供电、供气、通讯、排污等市政原因导致过程延期的，因政策法规发生变化的;或因项目验收有关部门验收滞后的，其他不以出卖人的意志所转移的事情发生的。双方还约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款307956元，被告于2011年4月21日向原告交付了商品房，北海市房地产交易中心于2011年10月21日办理了房屋所有权登记。

该案审理过程中，经该院多次组织双方调解，但均未达成合意。

一审法院认为，2010年4月13日，原被告自愿签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。原告向被告付清全部房款后，被告没有按合同约定的期间交付商品房，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据无缘情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额定计算方法。”故原告主张被告支付因延期交房的违约金，有事实根据和法律依据，但违约金计算过高，根据双方合同约定，停水、停电造成的工程延期共17天应予以扣除。被告逾期交房的时间为111天-17天=94天，故被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金为307956×0.05%×94=1473.93元，超过部分该院不予支持。被告认为其没有违约，主张因施工设计变更导致过期顺延59天、因降水导致工期顺延157天、因供水导致工程延期11天、因供电导致工程延期8天，共计顺延235天。该院认为，被告主张因施工设计变更导致停工，但没有证据证实，且修改个别房间的钢筋设计属于技术问题不属于“因规划设计需要工程施工作的重大变更”，故该主张该院不予支持;被告主张因降水导致过期顺延157天，但没有证据证实，该院认为，降水属于正常自然现象，应计算在正常工期之日，被告没有证据证实降水足以导致不可抗拒的自然因素使过期顺延，也没有提前30天通知原告，故该主张该院不予支持;被告主张停水导致施工延期11天、停电导致施工延期8天，有证据证实，且停水停电足以影响正常施工，该主张有事实根据，但2010年1月31日、3月29日的停水事由均是在本案《商品房买卖合同》签订之前，故应予以扣除。原告主张被告办理房产证已超过180天，根据合同约定应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金1539.78元，但依据不足，根据合同约定，被告须在交房后180日内将提供的资料报产权登记机关备案，被告于2011年4月21日交付房屋，于2011年8月17日已办理宏瑞大厦房屋初始登记，而房地产登记部门的登记时间是2011年10月21日，可见被告提交资料报产权登记机关备案时间是在交房后180日内，故原告的该项请求该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定判决：一、被告北海XX房地产开发有限公司支付给原告郑XX逾期交付房屋的违约金14473.93元;二、驳回原告郑XX的其他诉讼请求。

XX公司不服一审判决，上诉称：上诉人未能按《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋，是因为发生了《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人可以据实予以延期的事由当中的第2点和第3点的事由。其中，第2点事由是：“因规划设计需要工程施工作重大变更的;因不可抗拒自然因素影响，交房日期相应顺延。”第3点事由是：“因供水、供电、供气、通讯、排污等市政原因导致工程延期的;因政策法规发生变化的;因项目验收有关验收滞后的;其他不以出卖人的意志为转移的事情发生的。”上诉人提供了相应的证据予以证实：(1)上诉人在一审举证了广西南宁人防科研设计院北海分院于2010年4月15日的《设计变更通知单》和经市规划即于2010年6月13日批准变更设计的宏瑞大厦三至九层、十至十四层《平面图》以及宏瑞大厦《43.450层梁平法配筋图一》各一份，该四份证据证实宏瑞大厦工程根据《设计变更通知单》要求2010年4月16日起暂停施工，直至同年6月13日设计变更获规划部门批准才得以继续施工，因此导致工期顺延59日。一审判决否定上述证据证明效力，不予采信错误。同时，上诉人在一审判决后，查找到一份新的证据宏瑞大厦《三至十四层平面图》，也进一步印证原设计是作了变更的，过期顺延59天是客观事实。(2)上诉人在一审举证了北海市气象局科技服务中心出具的《证明》证实北海市区2010年全年降水天气共有157天，影响了本案宏瑞大厦工程建设施工导致工期顺延，属于合同约定的不可抗拒自然因素的影响的情形。该《证明》与上诉人举证的由施工单位、监理单位和建设单位共同出具的《工作联系单》所证实的大雨、暴雨停工58天相互印证。即使不能证实影响工程施工导致停工157天，至少能证实影响工程施工导致停工58天，工期因此顺延58天。一审不予采信是错误的。(3)上诉人在一审举证了北海市自来水公司出具的《2010年贵州开发区停水信息统计》，证实本案宏瑞大厦工程建设所在的贵州开发区停水导致工程延期11天;举证北海供电局《停电计划》七份，证实停电导致本案工程延期8天。上述《2010年贵州开发区停水信息统计》、《停电计划》与上诉人举证的由施工单位、监理单位和建设单位共同出具的《工作联系单》所证实的供电局限电停电8天、自来水厂维修管道造成水压下降停工14天相互印证，能证实上诉人主张的工程延期19天(事实上书工程延期是22天，但上诉人一审只主张延期19天)。一审判决认定《2010年贵州开发区停水信息统计》和《停电计划》两份证据的证明效力予以采信是正确的，但只确认工程延期天数为17天有误，根据证据应当确认为22天，至少应当让位上诉人主张的19天。提请二审法院予以纠正。

综上所述，上诉人所举证的证据能证实本案宏瑞大厦工程建设施工因规划设计变更工期顺延59天，因大雨、暴雨等不可抗拒自然因素的影响导致工期影响导致工期顺延58天，因停水、停电等市政原因影响导致工期顺延19天，共计顺延136天。上诉人虽然逾期111天交房，但由上死知，发生了《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人可以据实予以延期的事由导致顺延136天。因此，上诉人并没有违反《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人起诉请求上诉人支付逾期交房违约金，不符合合同约定，无事实依据，应判决驳回其诉讼请求。一审判决只确认工程施工顺延17天，上诉逾期94天交付房屋，判令上诉人支付逾期交付房屋违约金14473.93元给被上诉人错误，上诉人上诉请求二审法院判决驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人郑XX答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

根据双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在逾期向被上诉人交付房屋的违约行为。

并于上诉人在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在逾期向被上诉人交付房屋的违约行为问题。上诉人上诉主张因设计变更、大暴雨停工及停水停电导致工期顺延共136天，故其不存在逾期交房的违约行为。不就院认为，《商品房买卖合同》已约定因规划设计需要工程施工作重大变更的可以延期交房的事项，但上诉人在不就案中没有提供充分的证据证明存在工程施工重大变更的事项，故上诉人关于设计变更导致工期顺延的主张没有事实根据，本院不予支持。上诉人在本案中没有提供因大暴雨而停止施工的原始签证凭据，故上诉人关于大暴雨期间无法施工而导致工期顺延的主张没有事实根据，本院不予支持。一审法院关于施工期内的停水停电期间已作合理扣除，其中有两天的停水停电期发生在《商品房买卖合同》签订之前，故一审法院不予计入工期顺延期间并无不当，本院予以维持。设计变更、大暴雨停工及停水停电等因素导致工期顺延均需相关的施工签订等原始凭据证明，但上诉人对此均没有提供相应证据予以证明。因此，上诉人关于设计变更、大暴雨停工及停水停电导致工期顺延故其不存在逾期交房行为的上诉主张没有事实根据，本院不予支持。一审法院判决上诉人因逾期交房94天而构成违约行为正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费304元由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长 何能媛

审判员 李雪燕

审判员 张 骥

二O一三年八月十三日

书记员 凌 洋