【案情简介】

2015年1月29日，陶某与王某签订《房屋买卖合同》约定，陶某以355万元将其房产出售给王某，并通过中介方收取10万元定金。合同约定的网签时间之前，2016年1月29日，王某收到陶某解约通知，不同意继续将房产出售给王某。王某遂诉至法院，诉请1、陶某返还定金100000元，并支付利息（按人民银行同期同档贷款基准利率计算自2015年12月29日起至判决确定给付之日止）；2、赔偿因违约造成的损失1145900元；3、赔偿已支付的中介费14850元。审理过程中，法院依据王某申请对房屋进行了司法评估，评估价427.28万元（评估价值时点非解约时，考虑到止损时间，适当延后）。

法院经审理认定，基于本案合同对违约金的约定、涉案房屋的市场行情、陶某单方违约的过错及违约行为发生的节点、合同履行状态、王某的实际损失（包括实际支出的中介费，定金的利息损失）及预期利益等因素综合考量，王某主张损失过高，法院酌情认定王志龙的损失按（4272800-3550000）×65%计算为469820元。王某主张的中介费及定金利息损失在上述损失中一并予以考量，不再另行支持。

判决：一、陶某于判决生效之日起十日内退还王某购房定金100000元。二、陶某于判决生效之日起十日内赔偿王某损失469820元。三、驳回王某的其他诉讼请求。四、驳回陶某的诉讼请求。一审本诉案件受理费16147元，由王某负担4844元，陶某负担11303元。反诉案件受理费1150元，由陶某负担。鉴定费用29300元，由陶某负担。

【律师评析】

房屋买卖合同纠纷，卖方违约，买方可主张或能获得法院认可的损失额如何确定，并非曾一度网络所传，或部分专业人士所认为的，想当然一定就是差价。上述案例中，法院并未将差额全部计作损失，而是按一定比例计取。此非个案，笔者亲办案件中也曾遇有法院如此认定，至于依据，大多与案例中类似，即考虑合同约定、履约情况（含已付款项金额等）、过错程度、市场行情、损失情况（含已支付房款以外的费用）等，至于如何考虑，如何定比例，那就由法院根据个案情况自由裁量了。鉴于此，一但出现纠纷，建议当事人慎言慎行，应先咨询律师等专业人士再做应对，否则，处理不当，可能会对结果产生动辄数十万甚至百万上下差距。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条等。