律师观点分析

【为保护当事人隐私及避免不必要的纠纷，以下当事人姓名或者名称均为化名，如有雷同，纯属巧合】

付某某等与陈某、段某房屋买卖合同纠纷案

    一、原告诉称

原告付某某、王某某诉称：2013年1月28日，我们的女儿王xx向崔×借款，崔×要求我们作为共同借款人，如果王xx不能还款，则由我们承担连带还款责任。同时，崔×还要求我们以现居住的北京市朝阳区双井东院xx号楼xx门203号房屋做抵押担保，并到公证处做公证。我们同意为王xx借款担保，于是王xx及我们和崔×签订了借款合同，王xx借款130万元，借款期限自2013年1月28日至2013年3月27日。我们按照崔×的要求在相关文件上签字并做了公证，但始终未拿到公证书。2013年5月，在我们不知情的情况下，陈某将上述房屋过户至其同伙段某名下，并要求我们腾房。上述房屋市场价在260万元左右，而王xx及我们向崔×借款只有130万元且已经偿还了12万元。我们为王xx担保借款，是以房屋作为抵押担保，本意并非卖房。崔×及陈某、段某未经我们同意并且不支付合理价款就擅自将房屋过户至段某名下，明显是恶意串通，妄图侵占我们的合法财产，其行为无异于抢劫。陈某与段某恶意串通，损害了我们的合法权益，其所签存量房屋买卖合同应属无效。现段某已将房屋转售他人，无法实际返还房屋，故其应当赔偿损失。陈某不正确履行代理职责，反而与段某恶意串通，以低于市场价85万余元的价格将房屋过户给段某，故其亦应赔偿损失。现我们起诉，要求确认陈某代理付某某与段某于2013年5月21日签订的存量房屋买卖合同（编号C759239）无效，并要求陈某、段某赔偿损失856200元。

二、被告答辩

被告陈某辩称：付某某、王某某起诉要求确认我与段某所签存量房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。

被告段某辩称：我与付某某、王某某的受托人陈某签订房屋买卖合同，并未侵害他人利益。我作为合法的受让人，在购买房屋期间不存在任何过错，房款已经支付、房屋已经过户，且目前该房屋也已经另售他人，因此请求法院驳回付某某、王某某的诉讼请求。

三、法院查明事实

经审理查明：王某某与付某某系夫妻关系。北京市朝阳区双井东院xx号楼xx门203房屋（以下简称203房屋）原登记在付某某名下。

2013年1月28日，案外人崔×作为出借人（甲方），案外人王xx作为借款人（乙方），付某某、王某某作为共同借款人，各方签订借款合同，约定乙方向甲方借款130万元，借款期限自2013年1月28日至2013年3月27日；王xx、付某某、王某某自愿对上述借款承担连带还款责任。同日，付某某、王某某为陈某出具委托书，声明自愿委托陈某办理203房屋的有关事宜：1、办理银行提前还款手续及领取他项权证、房产证等文件；2、办理解押登记手续，代签相关法律文件、领取解押后的房产证等文件；3、签订房屋买卖合同；4、办理网上签约；5、办理产权过户登记手续；6、代缴相关税费；7、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格；8、协助买方办理购房贷款手续；9、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；10、其他与上述房产出售有关的一切事宜。该委托书经北京市中信公证处（2013）京中信内民证字02562号公证书公证。

2013年2月22日，崔×作为出借人（甲方），王xx作为借款人（乙方），双方签订借款合同，约定乙方向甲方借款20万元，借款期限自2013年2月22日至2013年3月21日。同日，王xx出具收条，确认从崔×处收到借款20万元。同日，付某某、王某某分别出具承诺书，承诺如王xx未能按照借款合同约定期限向崔×偿还借款，其自愿承担王xx在借款合同中的全部还款义务，崔×可直接要求其替代王xx偿还全部借款。

2013年5月21日，陈某代理付某某作为出卖人，案外人耿某某代理段某作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同（合同编号：C759239），约定出卖人向买受人出售203房屋，成交价格150万元。该合同还注明打印日期为2013年5月15日。

2013年5月13日，陈某出具收条，称收到段某现金50万元；2013年5月22日，陈某出具收条，称收到段某现金100万元。经询，段某称其家中有现金，故上述150万元并无相应提款记录。陈某称其已将上述150万元交付给崔×，并提交了崔×分别于2013年5月13日和2013年5月22日出具的金额为50万元和100万元的收条为证。

经询，陈某称其与崔×系朋友，崔×要求付某某、王某某委托其出售203房屋，其又经朋友刘某介绍而认识买受人段某。段某则称其至本案诉讼开始后才从刘某处得知崔×其人，亦在本案诉讼开始后才知悉崔×与王xx之间的借款关系。

陈某、段某均称段某在购买203房屋前曾实地查看该房屋，陈某还称崔×曾委托房屋中介出售该房屋，房屋中介带领段某进行了看房活动。崔×到庭作证期间，经本院询问，其称未曾参与203房屋的出售过程，也不曾委托房屋中介出售该房屋。

2013年6月4日，段某、案外人张某为陈某某出具委托书，声明自愿委托陈某某办理203房屋的有关事宜：1、办理银行提前还款手续及领取他项权证、房产证等文件；2、办理解押登记手续，代签相关法律文件、领取解押后的房产证等文件；3、签订房屋买卖合同；4、办理网上签约；5、办理产权过户登记手续；6、代缴相关税费；7、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格；8、协助买方办理购房贷款手续；9、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；10、其他与上述房产出售有关的一切事宜。该委托书经北京市中信公证处（2013）京中信内民证字14837号公证书公证。

2013年7月9日，陈某某代理段某作为出卖人，谭某作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同（合同编号：C768958），约定出卖人向买受人出售203房屋，成交价格150万元。经询，段某称其向谭某出售203房屋的实际成交价格为165万元，谭某先支付了10万元定金，后又转账支付了155万元购房款至陈某某的账户中。段某提交了陈某某在中国工商银行卡号为×××的账户历史明细清单，清单显示此账户于2013年7月9日有卡存进项155万元；经本院向中国工商银行查询，前述155万元确由谭某名下账户转入，但此后陈某某上述账户连续发生6笔总金额为165万元的大额出项，其中5万元于2013年7月9日转给赫某，另150万元分别于2013年7月9日和2013年7月10日分4笔转给崔×，余者10万元于2013年7月10日转给刘某。经本院询问，段某称售房所得款项由陈某某代为进行理财。

付某某、王某某称其在203房屋中居住至2013年6月底，此后谭某找了10余人到此房屋强行拆除防盗门，报警后警方要求当事人自行解决，故其无奈搬走。段某称其购买203房屋后未曾实际控制该房屋，其此后将该房屋出售给谭某，并让谭某自行接收房屋；本院向段某询问，谭某应自何人处接受203房屋，段某称其不清楚。

经付某某、王某某申请，本院委托北京首佳房地产评估有限公司对203房屋于2013年5月15日的市场价格进行鉴定，鉴定结果为235.62万元。经询，付某某、王某某称其主张的损失856200元即是房屋出售价格与市场价格之间的差额。

上述事实，有各方陈述、（2013）京中信内民证字02562号公证书、存量房屋买卖合同、收条等在案佐证。

四、法院判决

朝阳法院经审理判决如下：

1.确认被告陈某代理原告付某某与被告段某就北京市朝阳区双井东院xx号楼xx门203房屋签订的存量房屋买卖合同（合同编号：C759239）无效。

2.被告陈某、段某于本判决生效之日起十日内向原告付某某、王某某赔偿损失八十五万六千二百元。

被告陈某、段某不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，中院二审判决驳回上诉、维持原判。

五、评析

陈某在接受付某某、王某某委托后，与段某恶意串通，就203房屋通谋虚假签订所谓存量房屋买卖合同（合同编号：C759239），并将203房屋转移登记至段某名下；段某在此过程中并未进行真实交易行为，既未真实支付交易价款，亦未取得对203房屋的实际占有；此后，段某又经陈某某代理，将涉案房屋转移登记至谭某名下，并以所得款项抵偿王xx对崔×所负债务。因此，法院认为陈某代理付某某与段某签订的存量房屋买卖合同（合同编号：C759239），系陈某与段某的通谋虚假意思表示，且双方存在恶意串通损害付某某、王某某利益的行为，该合同应属无效；现涉案房屋已登记至谭某名下，付某某、王某某有权要求陈某、段某就该损害事实予以赔偿；经鉴定，203房屋市场价格为235.62万元，扣除抵偿债务部分的150万元，差额损失应由陈某、段某对付某某、王某某予以赔偿。

故此，法院做出上述判决。