案例简析：

2015年4月4日，何某购买潘某名下某房产，并签订协议，约定总房款169万，先付定金5万，余款以银行按揭贷款方式支付。嗣后因潘某名下房产实为夫妻共同财产，潘某妻子徐某不同意该房屋买卖协议导致买卖双方发生纠纷。（合肥律师韦喜提示：本文详见何经侠与潘岩房屋买卖合同纠纷（2016）粤03民终9225号二审民事判决书）

问：

1、房屋买卖合同有效吗？

2、该房屋买卖合同是继续履行，还是解除合同？

法院观点：

1、房屋买卖合同合法有效。

涉案房屋登记权利人虽仅潘某一人，但该房屋属潘某、徐某婚姻关系存续期间取得的不动产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款的规定，系法定的夫妻共同共有财产，属于《中华人民共和国物权法》第九条第一款中“法律另有规定的除外”的认定不动产物权归属的例外情形。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条对共有不动产处分的规定，除共有人之间另有约定的外，处分共同共有的不动产应经全体共同共有人同意。对于部分共同共有人擅自出卖共有物而签订的合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该买卖合同虽不因出卖人无权处分而无效。何某与潘某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。

2、解除该房屋买卖合同，由违约方承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，在其他共同共有人不同意且不予追认的情况下，不能依据该买卖合同而发生物权变动的法律效力，属《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的合同继续履行的法律上障碍，故该房屋买卖合同依法应予解除，并由违约方承担违约责任。

合肥律师韦喜温馨提示：

1、由登记在房产证上的夫或妻一方将夫妻共有房屋售予他人，该合同不因未经夫妻共有人同意而无效。

2、若房屋买卖合同的继续有法律上的障碍，则房屋买卖合同可以解除，并由违约方承担违约责任。

3、签订房屋买卖合同一定要先核实房产证信息，特别是否是夫妻共同财产。如果属于夫妻共同财产，仅有一人为出卖人，则该合同仍有无效或者无法履行的法律风险。

4、房屋买卖合同订立后，卖方要求解除合同，并自愿承担违约责任，买方要求继续履行，合肥韦喜律师认为法院原则上鼓励交易，判令继续履行，但合同继续履行存在现实困难或者法律上障碍等的除外。