韦喜律师说案：

2007年5月9日，王甲通过房产中介购买王乙房屋一套，并签订书面的商品房买卖合同，合同约定：王甲付款方式为分期付款，此房产交易产生的所有税费及手续费由王甲承担；双方承诺于2007年5月10日前相互配合到房产部门办理房产所有权转移手续。后王甲按约履行付款义务，但双方在办理房屋过户手续时，因对由谁缴纳土地出让金问题产生分歧，遂停止办理过户手续。王甲遂诉至法院。（详见王蕾与王发钦房屋买卖合同纠纷（2014）鲁民提字第220号再审民事判决书）

争议焦点：

1、王甲未缴纳土地出让金的行为违约了吗？

2、房屋买卖合同是否应当继续履行？

韦喜律师观点：

1、王甲无违约行为。

（1）首先，从本案事实看，阻碍双方没有继续履行合同的直接原因是双方在合同中是否约定了由哪方缴纳土地出让金。虽合同中对房屋配套费，税费、手续费的缴纳作了约定，但土地出让金是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让所收取的费用，其与配套费、税费、手续费是完全不同的概念和收费范畴。因此应当认定双方在合同中未对土地出让金作出明确约定。

（2）其次，因涉案房屋是以划拨方式取得土地使用权，对于该类房屋的转让，法律规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。根据上述法律规定，结合王乙购买本案房屋时未办理土地出让手续的事实，可以认定双方在签订房屋买卖合同时未考虑缴纳土地出让金的问题，此属于双方合同中约定的未尽事宜。由此，对于导致合同没有继续履行，双方均无过错，在双方约定不明又无法协商一致的情况下，王甲通过诉讼解决并不构成违约。

2、房屋买卖合同可以继续履行。

王发钦与王蕾所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该房屋买卖合同合法有效，在合同不存在约定解除和法定解除的情况下，双方均应按约积极履行。由于双方对土地出让金的缴纳未在合同中明确约定，导致双方未能继续履行合同，双方均不存在违约，因此，本案房屋买卖合同不具备合同中约定的解除条件。本案中无论是王甲起诉要求继续履行合同还是变更为解除合同，以及王乙在重审期间反诉要求解除合同，均应审查该合同是否具备继续履行的条件，合同目的是否能够实现。从本案查明的事实看，合同约定的购房款780万元，王蕾已实际给付王发钦640万元，已经履行了主要的给付义务，在王甲同意缴纳土地出让金，房屋能够顺利过户的情况下，王乙与王甲的合同目的均能实现。

韦喜律师温馨提示：

1、商品房买卖合同中应当对办理合同履行过程中所产生的税费明确约定由哪一方承担，以免履行过程中发生纠纷，双方僵持，导致合同无法继续履行，合同目的落空。

2、对于房屋办理土地使用权证是否需要交纳土地出让金及由谁负担，即购房款是否包含土地出让金，双方应当在合同中明确。

3、土地出让金不属于税费，商品房买卖合同中对房屋配套费，税费、手续费的缴纳所作的约定不等于对土地出让金所做的约定。

4、购买划拨土地上房屋，在双方对土地出让金未约定情况下，法院可能认为变更土地用途和类型喜买方自愿，由此产生的土地出让金由买方承担。