2003年2月18日，周某向张某购买房屋一套，该房屋为1994年6月建的房改房，张某先前以低于房改的房屋政策规定的价格购买了该房产，取得房屋产权证书，未取得土地使用权证，随后便出售给周某。双方于当日签订《买卖住房协议》，约定价款为2万元。周某当即付清钱款，张某亦随即将该房屋交由原告居住使用，并将房屋所有权证交给周某。后周某多次要求张某办理产权过户手续，但张某未履行其义务。

   【分歧】

   该案中房改房能否上市交易？

   第一种意见：能上市交易，因为该房已经取得房屋产权证书。

   第二种意见：不能，须具备房改房上市交易所需条件后方可进行上市交易。  

   【分析】

   首先明确一个概念，房改房，又名已购公有住房建设部发布的<<已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法>>（以下简称《办法》） 第三条规定，本办法所称已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。

   针对本案中房改房能否上市交易的问题，笔者同意第二种意见。理由如下：

   1、《办法》第五条规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的情况不可以上市出售。本案中，张某以低于房改的房屋政策规定的价格购买了房改房，随后在没有按规定补足房价款的情况下将房屋出售给周某，很明显，该房屋不可以上市出售。

   2、《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》（以下简称《实施办法》）第八条规定，在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。在2000年以后上市出售的，必须取得土地使用权证后才能上市出售。本案中，张某于2003年未取得土地使用权证的情况下与周某签订了房屋出售协议，不符合上述规定。

   3、《实施办法》第九条规定，房产行政主管部门（房改办）对申请上市出售的住房进行审核，并自收到申请之日起15日内作出是否准予上市的书面意见。也就是说，房改房所有人需向房产行政主管部门申请，经审核批准后方可上市出售。本案中，张某并未向房产行政主管部门申请对上市出售的住房进行审核，私自与周某签订购房协议，出售房屋，该行为不符合房改房出售的规定。

   综上，房改房出售不同于一般商品房出售，需满足其相关具体条件，因此，本案中房改房还不能依法进行上市交易。

作者：杨秀丽