背景：太原甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)拥有太原市小店区大吴村西约46.7亩的建设用地(土地证号分别为：并政地国用(2012)第00123号、并政地国用(2012)第00124、并政地国用(2012)第00125号)的使用权。由于资金需要，甲公司拟出让上述建设用地使用权。山西乙有限公司(以下简称乙公司)拟受让上述土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，对于以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
该规定的要求直接使房地产交易双方的成本，无论在时间上还是资金上都大大增加，为了谋求双方在较短时间内以较低成本完成房地产交易，我们我所作为乙公司的常年法律顾问，结合甲公司建议的方案，也对其他合作开发的模式进行了论证，认为房地产的出让方以派生分立公司的方式将拟转让的房地产业务进行分割，然后再把承载房地产业务的公司股权全部转让给受让方的方案可以满足目前状态下的交易双方。具体如下：
第一种：甲公司建议的方案
先由乙公司提供一亿元(该项借款必须由甲公司提供抵押)的借款给甲公司;再甲公司将名下的上述土地使用权转让于业已成立了全资子公司太原金晖龙诚房地产开发有限公司(以下简称金晖公司)名下，后甲公司再将持有的金晖公司的80%的股权以2.048亿元人民币转让给乙公司;最后双方再签订一份《股权转让协议》确定前述一亿元的借款作为乙公司收购金晖剩余20%股权的收购款。
一、税负成本
以上方案是通过股权转让获得土地使用权的转移，因此交易成本是最低的，具体涉税情况如下：
(1)营业税及附加(免征)
《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)有关规定，对股权转让不征收营业税。
(2)印花税
签订股权转让合同，变更投资人，则需缴纳印花税。税率为：0.05%。
(3)所得税
转让方的股权转让所得应缴纳所得税。
(4)土地增值税
国税《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》([2000]国税函687号)，以股权形式变现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，对此股权转让应按土地增值税的规定征税(股份持有人转让公司股份之前三年内，公司财产至少百分之五十曾经为不动产，转让股权应当视为转让不动产)。因此，本次股权转让涉及的金晖公司只存在土地资产而无其他具体实业，应当部分转让、逐次转让，分期转让，避免一次性转让引起政府监管部门的重大关注。
(5)契税(免征)
《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》([2000]国税函687号)明确在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。该政策的执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。
《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》(国税发〔2009〕89号)进一步明确，上述文件中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条。企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
根据上述分析，对于甲公司来说，转让对金晖公司的股权，按规定无需缴纳土地增值税，仅需缴纳印花税。
对于乙公司来说为购买股权，也仅需缴纳印花税。
按照双方的交易对价为3.048亿元，乙公司与甲公司需缴纳的印花税均为15.24万元(3.0480×0.05%=15.24万元)。
但乙公司还是要有心理准备，不应简单理解股权转让了，以后这类税费就没有了。土地开发时最终成本始终需要靠帐面体现出来，帐面体现不了，节税目的就达不到。应当作长远和综合性的税务筹划。
二、利弊分析
通过股权转让方式改变土地使用权的实际使用人的方式与直接土地使用权转让方式相比，有以下优点：
1，股权收购方式手续简单：股权转让方式无须办理土地使用权和项目建设开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记，而只需在签订股权转让协议的基础上于工商登记部门办理股权转让变更登记即可。手续相对较为简单，更便于受让人进行开发利用。
2、股权收购方式可以节省费用：股权转让的方式仅仅涉及交纳企业所得税或是个人所得税，无需交纳办理土地过户契税、营业税和手续费等税费，大大降低了投资开发成本。
3、开发快捷。由于房地产项目公司股权收购一旦办妥股权转让手续，受让人即可投入资金进行后续开发建设，无需再另行成立房地产公司或是针对已有的房地产公司无需再受到房地产公司资质等条件的限制。
但采取股权收购虽然简便易行，但也存在着以下的缺点：
1、风险较大：在土地使用权直接转让的形式下，据我国的土地制度，土地作为不动产，往往表现为静态的存在，如在土地使用权上创设他项权利应当满足不动产的公示要求，因此在转让时受让方可以于土地登记部门查询转让时该土地上所存在的他项权利限制。而在股权转让形式下，公司作为动态的运行独立主体，长期的经营行为，不可避免地将会产生对外债务或存在对外担保、资产抵押等情形，而该等行为并非均需完成公示程序。因此，尽管进行了前期的调查，仍然无法完全规避公司存在对外担保，股权转让前的不明债务或违约合同赔偿等风险。
2、谈判的时间较长：由于股权转让，受让方不仅需要关注公司名下土地使用权的清洁，更加关注公司在转让前的动态运营中所产生的负债、担保、合同违约等公司资产、股权、债务的清洁。因此就谈判阶段而言，双方关注的着眼点并非简单的土地使用权单项资产的交易安全及可行性，加之受让人由于信息不对称，将给双方谈判带来难度和时间跨度的长期性。
三、通过股权转让获得土地使用权应注意的法律问题
如前所述，通过股权转让方式获得土地使用权并非转让土地使用权的绝对最佳形式，仍有赖于对具体情况的具体分析，本文仅根据实践中的案例和法律政策规定提出以下于该模式操作下应当注意的几点法律问题：
1、转让方的声明与保证
鉴于公司是独立进行动态运营的法人主体，受让方如作为公司外部的受让人无法了解股权转让前公司对外负债、对外担保等完整的信息。为了规避风险，保障交易安全，转让方的声明和保证应当成为股权转让合同中的重点条款。保证的内容一般情况下应主要包括：已提供的文件与资料均为真实且无遗漏;除已披露的债权债务外不存在其他债权债务;目标公司未设定披露外的保证、抵押、质押等担保;公司的财产完整无瑕疵等等。同时，应当对上述保证陈述约定相应的违约责任以及合同解除权。
2、付款安排
股权收购中，收购方有支付股权转让金的义务，因而在付款安排上，宜拉长
付款过程，原股东完成一定义务后收购方支付一定款项，要注意双方义务的对接。另外，房地产公司的股权收购并非办完股权变更手续后即告全部完成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在的问题可能会在开发过程中逐渐暴露，一旦收购方过早地将股权转让价款付清，将很可能遭受不必要的损失。因而，建议在办完股权变更手续后留部分尾款，以抵扣可能的支出。
3、交接手续及股权转让手续办理的时间限制
通过股权转让方式获得土地使用权最终目的仍然是获得土地使用权，但往往股权转让的完整手续无法在短期内完成，而土地的闲置对于受让人来说必然面对银行贷款利息，土地使用权使用年限的缩短所带来的开发成本的增加。因此，受让方可以约定先行将土地使用权交付受让方实际控制，以及时便利地进行先期开发。另一方面，股权未完成工商变更登记，受让方作为公司股东的地位即未获得对外效力上的法律认可，受让人对于土地使用权的利用和开发权利仅能依据合同获得债权层面的保护。因此，对于受让方的股东地位及时获得法律的认可并对股权变更手续办理的实现进行期限界定对于受让方至关重要，受让方的股东地位得到法律认可后，受让方才能通过股东对公司行使股权权利，公司对公司名下的土地使用权行使物权权利的形式实际控制土地使用权。
4、合同解除权
关于违约责任的约定是一方违约后另一方可以采取的救济手段，显然对于受让方权利具有相当的保障作用，但作为受让方而言，如果仅享有追究转让方违约责任的权利，那么将会导致尽管转让方需要承担的违约责任日益扩大，但受让方仍然无法中断长期的投入。另一方面，转让方则可能通过转移资产、注销公司等方法实际规避所需承担的违约责任，使受让方虽然获得了追究违约责任的权利，但实际仍然需要蒙受巨大损失。因此，合同的约定解除权对于受让方规避后期投入风险也具有重要意义。
第二种：乙公司直接购买甲公司的股权
乙公司通过直接购买甲公司股权的方式达到控制甲公司发展经营的目的，同时也就控制了甲公司名下的上述土地使用权及土地的开发。
首先，甲公司能够采纳这种 方案的可能性极低。谈判的时间会拉的很长，对于土地的开发利用不利，且也可能违背了双方互利共赢的出发点。甲公司成立子公司转让土地使用权的目的极有可能就是为了回拢资金，解除母公司的困境获得重生。这一方案反而是让甲公司的部分经营权被乙公司控制。
其次，乙公司受让甲公司股权的同时也可能面临着承担公司负债的风险。因此在这一方案中，也要做足对甲公司初期的尽职调查。这也可能在无形中拉长双方的谈判时间。
