A与深圳市XX和春天百货有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

朱华燕与深圳市信和春天百货有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 广东省深圳市中级人民法院 民事判决书 （2015）深中法房终字第2243号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱华燕，住所地广东省深圳市罗湖区， 委托代理人：黎雪平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师， 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市信和春天百货有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区（仅限办公）， 法定代表人：萧文富，董事长， 委托代理人：曾庆佳，系该公司员工， 委托代理人：李信，系该公司员工， 上诉人朱华燕因与被上诉人深圳市信和春天百货有限公司（以下简称信和春天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第223号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结， 信和春天公司原审诉讼请求：1、确认双方签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》及《深圳市房屋租赁合同书》于2014年8月1日解除；2、朱华燕支付拖欠的2013年10月1日至2014年8月1日租金1017310.15元；3、朱华燕支付拖欠的2014年6月1日至2014年8月1日管理费54342.58元；4、朱华燕支付拖欠的2014年4月25日至2014年6月24日的电费49272.08元；5、朱华燕支付拖欠的2014年4月25日至2014年6月24日的水费1958.4元；6、朱华燕按照《信和购物广场商铺租赁补充合同》16.1条约定支付违约金，自拖欠上述款项之日起计至其实际付清之日止，暂计至2014年10月31日止违约金1299900.19元；7、朱华燕承担本案诉讼费， 朱华燕原审反诉请求：1、信和春天公司返还商铺押金256080元；2、信和春天公司赔偿朱华燕装修及设备损失1170000元；3、信和春天公司承担本案的诉讼费， 原审法院审理查明，位于深圳市南山区xx房屋（以下简称涉案房屋）的权利人为深圳信和（集团）有限公司，登记日期为2007年10月17日， 深圳信和（集团）有限公司（甲方）与信和春天公司（乙方）于2008年4月1日签订《深圳市信和春天百货有限公司租赁合同(南山店)》,约定甲方将信和自由广场负一楼至四楼商业裙楼出租给乙方使用，房地产证号：深房地字第××号等；租赁期限自2008年4月1日起至2020年3月30日止，租赁期间，乙方可根据招商需要按一定的比例将租赁房地产部分转租予他人，统一管理，但转租期限不得超过该合同约定的租赁期限，及其他内容， 2011年4月6日，信和春天公司、朱华燕签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定xx商铺出租给朱华燕使用，租赁面积为388平方米，租金按房屋建筑面积260元/平方米/月计算，月租金总额为100880元，朱华燕应于每月15日前向信和春天公司交付租金，租赁期限自2011年6月15日起至2016年6月14日止，租赁房屋用途为商业，信和春天公司交付租赁房屋时，可向朱华燕收取租赁保证金256080元，信和春天公司可就造成的损失向朱华燕请求损害赔偿等条款， 2011年4月6日，信和春天公司（出租方、甲方）与朱华燕（承租方、乙方）签订《信和购物广场商铺租赁补充合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区信和购物广场xx商铺出租给乙方经营使用，用作经营西餐厅、冰激凌店铺，品牌为COLO平方米BO’S西餐厅/ALLBNS冰激凌，租期为5年，合同约定商铺的建筑面积为776平方米，实用面积为388平方米，该商铺的面积最终以双方核准的面积为准，第1-2年租金为260元/平方米/月，第3年租金为273元/平方米/月，乙方应向甲方交纳租赁保证金256080元，乙方应交纳的设施使用费按该商铺的建筑面积计算，起租日起为每月每平方米人民币35元，即每月为27160元，乙方须自行承担与该商铺使用有关的水费、电费等，其中电费按1.4元/度收取，水费按4.42元/吨收取，以上收费标准如遇政府或公用事业单位调整的，按照调整幅度相应予以调整，甲方对于乙方交纳的任何进账之款项的扣款顺序依次为：1、乙方所欠之租金与其他应缴费用的违约金及利息、手续费（如有）等；2、租金；3、物业管理费；4、代收代缴之水电费，乙方对此无异议，逾期交还商铺，甲方将该商铺内的一切物品搬离该商铺，该商铺装修形成的添附物归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除，因此而产生的费用均由乙方承担，在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或设施使用费及其他费用的,每逾期一日,应按逾期交付金额的千分之五支付违约金，乙方拖欠租金达1个月（含1个月）以上的，甲方即有权单方面终止合同，收回商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回商铺，租赁保证金全额作为违约金赔偿给甲方，甲方发出的解除合同通知送达乙方之日，双方之间租赁合同关系解除等等， 2011年7月20日，朱华燕签署《商铺交付验收确认书》，确认商铺交付时间为2011年7月20日，商铺建筑面积为764平方米，实用面积为388平方米， 2012年2月16日，信和春天公司与朱华燕签订《补充协议》，约定合同期限为2011年7月28日至2016年7月27日，2011年7月29日至2011年9月26日为免租装修期，乙方起租日为2011年9月27日，2011年9月27日至2013年7月27日，乙方每月向甲方缴纳租金99320元，本协议与合同内容有冲突的，以本协议约定为准，未尽事宜，仍按合同约定执行， 2014年7月30日，信和春天公司向朱华燕邮寄《解除合同通知函》，邮寄地址系朱华燕在《信和购物广场商铺租赁补充合同》中所预留的地址，朱华燕于2014年8月1日签收， 信和春天公司提交了《授权书》、商户缴费通知书、《关于敦促切实履行合同义务的催告函》、《催款函》等拟证明信和春天公司向朱华燕催缴欠款，诉讼时效中断， 朱华燕提交了：1、《信和春天百货招商调整手册》（信和春天2010年所作的宣传手册）（复印件）拟证明信和春天公司招商时夸大商场营商环境及招商规划，并称“甲方会不定时进行商业推广活动”，诱导朱华燕签约，朱华燕入驻信和春天公司商场后，商场没有进行进任何推广活动，信和春天公司构成民事欺诈，朱华燕请求将未缴纳的租金按南山区2014年房屋租赁指导租金xx广场一楼的租金指导价为140元/平方米的标准予以变更；2、《申请减租函》、《被迫歇业函》、照片拟证明朱华燕曾多次向信和春天公司申请减租以及朱华燕因影院外立广告画施工，被迫歇业；3、西餐厅装修设备款汇总表、厨房设备增加与减少工程合同书、厨房设备实际结算工程合同书、厨房抽排系统实际结算工程合同书以及装修收款收据、转账单、照片等，拟证明朱华燕为装修西餐厅支付了3009433.5元；4、费用缴纳汇总表、银行转账凭证，拟证明2013年10月以来朱华燕向信和春天公司共缴纳了620457.26元，扣除2013年10月至2014年5月管理费、水电费等费用393284.61元，朱华燕在此间已缴纳房屋租金共计227172.65元，对于上述1-3项证据，朱华燕均不予认可，对于第4项证据，信和春天公司认可朱华燕已支付款项总额为620457.26元，但认为该费用只是朱华燕缴纳的其拖欠费用的一部分，该费用包括了朱华燕拖欠信和春天公司2013年10月之前的租金（含2013年11月份部分租金3913.91元、2014年2月部分租金25000元）及2014年5月之前的管理费、水电费，朱华燕所分批次转账的金额均已分摊计算到朱华燕此前拖欠的各项费用中，信和春天公司的诉讼请求均为已经扣减朱华燕转账支付的各项欠款后的欠缴部分， 证人范某、李某当庭出庭作证，该两证人确认案外人戴某曾在涉案房屋处工作，任楼面经理一职，两证人称信和春天公司于2014年6月25日对涉案房屋强行封店， 原审庭审中，信和春天公司确认256080元租赁保证金在其处，朱华燕确认拖欠信和春天公司2014年4月25日至2014年6月24日的电费49272.08元和水费1958.4元，关于2013年10月1日前的租金，信和春天公司称朱华燕未付清，且朱华燕支付的620457.26元已先用于抵扣2013年10月1日之前的租金及2014年6月之前的管理费、水电费，朱华燕则称2013年10月1日以前的租金已经按照租金价7.8折向信和春天公司缴清，另，信和春天公司称已将涉案房屋内朱华燕的可移动物品（包括桌椅、餐具、厨具等，不包括空调、电缆）出售，得款60000元，该款现在信和春天公司处，此款可用于抵扣租金，朱华燕认可每月的管理费为26740元，但认为应计算至2014年6月25日，朱华燕认可戴某曾在其公司工作，但于2014年2月离职， 原审庭审中，对于朱华燕何时停止营业，双方分歧较大，信和春天公司称2014年6月25日朱华燕单方逃场，朱华燕则称系2014年6月25日信和春天公司强行封店、清场，将朱华燕赶出涉案房屋，信和春天公司否认其对朱华燕停水、停电，亦否认其强行封店，对于2014年6月26日至2014年8月1日期间，信和春天公司称有口头通知朱华燕处理涉案房屋事宜，朱华燕则称信和春天公司没有联系过其， 庭后，信和春天公司、朱华燕双方同意对于朱华燕安装的电缆部分，由信和春天公司补偿朱华燕63394.2元， 原审法院审理认为，信和春天公司在向深圳信和（集团）有限公司承租整个信和自由广场负一楼至四楼，并依约取得转租权后，将信和购物广场xx商铺出租给朱华燕经营使用，并签订《深圳市房屋租赁合同书》、《信和购物广场商铺租赁补充合同》及《补充协议》，上述合同是信和春天公司、朱华燕双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效， 关于诉讼时效问题，因朱华燕授权的戴某替朱华燕签收了商户缴费通知书，该通知中所确认的期间为2013年2月至2014年2月，而本案信和春天公司于2015年2月诉至原审法院，故对于朱华燕称信和春天公司2014年2月之前的租金诉求已过诉讼时效的主张，原审法院不予采纳， 合同在履行过程中，朱华燕无正当理由拖欠租金等各项费用达一个月以上，信和春天公司依约有权单方解除合同并没收租赁保证金，故对于朱华燕反诉请求返还租赁保证金256080元的诉求，无事实依据，原审法院不予支持，关于合同解除时间，朱华燕认为系2014年6月25日，仅有两名证人出庭作证，因该两名证人与朱华燕有利害关系，在朱华燕未提交其他相关证据予以佐证的情况下，原审法院对于朱华燕的主张不予采信，本案信和春天公司享有合同单方解除权，在信和春天公司否认其对涉案房屋强制清场，而双方又未办理任何房屋交接手续的情况下，信和春天公司向朱华燕邮寄《解除合同通知函》符合合同约定，邮寄地址系朱华燕在《信和购物广场商铺租赁补充合同》中所预留的地址，朱华燕于2014年8月1日签收，故原审法院确认信和春天公司、朱华燕双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《信和购物广场商铺租赁补充合同》及《补充协议》于2014年8月1日解除，朱华燕应支付信和春天公司合同解除前的相关费用， 关于2013年10月1日前的相关费用，朱华燕主张已付清且系按照原租金的7.8折支付，但其未提供证据予以证明，原审法院不予采信，原审法院采信信和春天公司主张的朱华燕支付的620457.26元已先用于抵扣2013年10月1日之前的租金及2014年6月之前的管理费、水电费，鉴于信和春天公司确认朱华燕已支付2013年11月部分租金3913.91元、2014年2月部分租金25000元以及信和春天公司将涉案房屋内朱华燕的可移动物品出售后得款60000元，另朱华燕称2014年3月10日至3月31日，因信和春天公司为影院安装广告牌影响朱华燕营业，对此朱华燕提交了证人证言及照片，原审法院予以采信，鉴于合同对此未予以约定，原审法院根据公平原则，酌定该期间的租金朱华燕减半支付，故朱华燕应当向信和春天公司支付2013年10月1日至2014年8月1日期间的租金920305.44元(273元/每平方米/每月×382平方米×10个月＋104286÷31天－3913.91元－25000元－60000元－273元/每平方米/每月×382平方米÷31天×22天÷2），原审庭审中，信和春天公司、朱华燕双方虽对于朱华燕停止营业的原因说法不一，但均确认朱华燕营业至2014年6月25日，故朱华燕应向信和春天公司支付物业管理费至实际停止营业之日止即2014年6月25日，信和春天公司诉求超过部分，原审法院不予支持，因此朱华燕向信和春天公司支付2014年6月1日至2014年6月25日期间的物业管理费22283.33元（26740元÷30天×25天），原审庭审中朱华燕确认拖欠信和春天公司2014年4月25日至2014年6月24日期间的电费49272.08元、水费1958.4元，故对于信和春天公司诉求的水、电费金额，原审法院予以支持，关于违约金，双方合同约定过高，原审法院根据朱华燕的申请予以调整，信和春天公司未提交其已代朱华燕向相关部门支付水、电费的违约金，故朱华燕只须向信和春天公司支付租金及管理费的违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付，从各项费用应付的次日起计算，计至本判决确定之日止， 关于朱华燕反诉信和春天公司赔偿其装修及设备损失1170000元（以评估价为准），首先，朱华燕并未提出评估申请，加之朱华燕于2014年6月25日停止营业，后朱华燕已自行收回商铺并将涉案房屋内的部分可移动物品进行处理，相关款项已从朱华燕应付租金中扣除，从朱华燕停止营业至原审庭审之日，已隔一年之久，客观条件已至评估不能；其次，朱华燕提交的相关装修合同、转账单等有部分证据无原件，对于无原件的证据其真实性无法确认，部分证据的付款人并非本案朱华燕，部分证据合同相对人与收款人名称不一致，不能确认朱华燕所支付的该款项是否与本案有关；最后，朱华燕投入的装修及设备从2011年7月至2014年6月已近三年的时间，对于涉案房屋内的装修及设备应予以折旧，根据相关法律规定，对于承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，当事人有约定的按照约定处理，本案中，信和春天公司、朱华燕双方的合同解除后，双方并未办理交接手续，按照合同的“逾期交还商铺，甲方将该商铺内的一切物品搬离该商铺，该商铺装修形成的添附物归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除，因此而产生的费用均由乙方承担”约定，本案信和春天公司无须赔偿朱华燕已形成附合的装修损失，庭后，信和春天公司、朱华燕双方同意对于朱华燕安装的电缆部分，由信和春天公司补偿朱华燕63394.2元，根据原审庭审时信和春天公司确认涉案房屋内仍有空调未处理，且根据朱华燕提交的证人证言、照片，结合原审庭审情况及日常生活经验和常识，在朱华燕停止营业之后，朱华燕并未将涉案房屋内的相关设备设施等物品搬离，按照合同约定对于涉案房屋内可移动的设备设施及物品部分信和春天公司均无权处分，只能将其搬离，故对于朱华燕的该项反诉请求，原审法院予以部分支持，从公平、公正角度出发，结合本案的实际情况，原审法院酌定信和春天公司赔偿朱华燕设备设施等损失200000元（不包括信和春天公司已变卖部分物品所得款项60000元及信和春天公司补偿朱华燕电缆损失63394.2元），综上，信和春天公司应赔偿朱华燕各项损失263394.2元， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、深圳市信和春天百货有限公司与朱华燕签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》及《深圳市房屋租赁合同书》于2014年8月1日解除；二、朱华燕应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付2013年10月1日至2014年8月1日期间的租金920305.44元；三、朱华燕应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付2014年6月1日至2014年6月25日期间的物业管理费22283.33元；四、朱华燕应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付2014年4月25日至2014年6月24日期间的电费49272.08元；五、朱华燕应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付2014年4月25日至2014年6月24日期间的水费1958.4元；六、朱华燕应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付上述第二和三项费用的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从各项费用应付的次日起计算，计至本判决确定之日止）；七、深圳市信和春天百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向赔偿朱华燕设备设施损失263394.2元；八、驳回深圳市信和春天百货有限公司的其他诉讼请求；九、驳回朱华燕的其他反诉请求，案件一审受理费26182元，由信和春天公司负担10740元，朱华燕负担15442元，反诉案件受理费8817.36元，由信和春天公司负担1628.54元，朱华燕负担7188.82元， 上诉人朱华燕不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、六、九项；2、改判被上诉人信和春天公司向上诉人朱华燕返还租赁保证金256080元；3、改判被上诉人信和春天公司与上诉人签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》及《深圳市房屋租赁合同书》于2014年06月25日解除；4、改判上诉人朱华燕无须向被上诉人信和春天公司支付2013年10月1日至2014年8月1日期间的租金920305.44元；5、改判上诉人朱华燕无须向被上诉人信和春天公司支付违约金，6、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用，其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人未缴纳租金等各项费用是依法行使抗辩权，被上诉人在商场消防不合格、不具备出租条件的情况下将商场进行对外招租，违章开业的行为违反了我国《消防法》的规定，被上诉人将消防不合格的商场出租后，未能确保商场正常经营和管理，商场因消防不合格，不停地整改、装修，商场一半的商铺都处于空置状态，上诉人餐厅受到了极大的影响，造成巨大的经济损失，被上诉人未按合同约定履行商业推广义务，存在违约行为，被上诉人作为出租方与管理方，理应向上诉人提供符合法律规定的商铺，确保商场正常经营，同时依约进行相应的商业推广，但被上诉人从合同签订至合同解除一直存在严重的违约行为，上诉人在多次与被上诉人协商无果后，依据《合同法》第六十七规定，在被上诉人不履行其作为出租方与管理方的义务或履行义务不符合约定时，上诉人暂缓向被上诉人支付租金，因此，上诉人并不存在无正当理由的拖欠租金，而是依法行使抗辩权，理应受法律保护，2、被上诉人在合同履行过程中存在严重的违约行为，被上诉人无权单方解除合同，更无权没收租赁保证金，上诉人缴纳的256080元租赁保证金应当返还，首先，上诉人对餐厅的装修、经营投入了巨额资金，在租赁期内被上诉人作为违约方，被上诉人无权单方解除租赁合同，其次，被上诉人解除合同的程序也严重违反双方签订《租赁补充合同》约定的应当书面提前10日通知迁离，被上诉人为把上诉人餐厅内数百万的设施设备留下，采取突然袭击的方式，突然强行锁门封店，把餐厅内所有设施设备和物品扣留在餐厅内，之后在没有通知上诉人的情况下变卖，进一步扩大了上诉人的损失，由于被上诉人违法解除合同造成上诉人损失的，被上诉人应当承担赔偿责任，3、上诉人提交的证据结合被上诉人提交的相关证据，足以证明被上诉人已于2014年6月25日以行为的方式解除了双方的租赁合同，上诉人申请的两名证人的证人证言充分证明2014年6月25日被上诉人对餐厅强行停水停电，驱离餐厅工作人员，锁门封店，2014年6月25日被上诉人将餐厅断电断水后驱离餐厅人员并对餐厅予以锁门、封店，实际上双方继续履行合同的基础已经丧失，被上诉人系以行为的方式表达了解除合同的意思，合同解除后，被上诉人已经收回了商铺，上诉人无须再向被上诉人返还商铺，也无须再向被上诉人支付租金，4、从被上诉人提交的《原告诉讼请求、被告已转账支付欠款金额对比明细》中可以看出，620457．26元部分抵扣了2013年1月、3月、4月份的租金、管理费、水电费，但没有抵扣之后的2013年5月至9月份的费用，可以证明2013年5月至9月份的费用上诉人已经按时付清，依双方签订的《商铺租赁补充合同》第4．8．2约定，被上诉人对上诉人交纳的任何已进账的款项扣款顺序为：违约金、租金、物业管理费、电费、水费，因此，上诉人缴纳的费用扣款是有顺序的，既然2013年5月至9月份的费用已付清，不可能存在2013年1、3、4月份的费用未付清的情况，一审法院认定上诉人缴纳的620457．26元先用于抵扣2013年10月1日之前的租金属于事实认定错误，上诉人缴纳的620457．26元在扣除2013年10月至2014年5月份的管理费、水电费等费用393284．61元，余下的227172．65元应抵扣2013年10月之后的租金，5、退一步讲，即使被上诉人单方解除了合同，按合同约定，被上诉人也无权没收租赁保证金，《租赁补充合同》第16．7条约定“甲方依据本合同第16．4条单方终止合同的……租赁保证金全额作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失，乙方还应负责赔偿甲方的损失”，因此，按照合同约定，即使上诉人因拖欠租金，被上诉人单方解除了合同，租赁保证金也应当作为违约金赔偿给被上诉人，既然租赁保证金256080元已经作为违约金赔偿给被上诉人了，那么上诉人在该范围内的违约金无须再向被上诉人支付，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同中没有任何条款约定，被上诉人可以没收租赁保证金，根据本案的实际情况，租赁保证金256080元已经远远高于违约金的数额，上诉人无须再向被上诉人支付违约金， 被上诉人信和春天公司答辩称：1、被上诉人作为出租人已按照合同约定交付符合相关消防法规规定的租赁房产，上诉人应当按照合同约定恪守合同义务，按期缴纳租金，上诉人长期拖欠租赁相关费用的违法行为已造成被上诉人损失，被上诉人有权解除合同，追讨拖欠费用，不予退还租赁保证金，2、涉案合同的解除时间2014年8月1日为被上诉人行使单方解除权，被上诉人按租赁合同约定地址向上诉人邮寄《解除合同通知函》，上诉人于2014年8月1日签收，至此，双方租赁关系宣告解除，而不是上诉人辩称的2014年6月25日，3、上诉人缴纳的620457.26元费用已先用于抵扣2013年10月1日之前的拖欠租金及2014年6月份之前的管理费、水电费，被上诉人制作的《拖欠费用清单》中的诉讼请求均为已经扣减620457.26元后的欠缴部分，综上所述，上诉人在没有任何理由拒付租金的情况下，被上诉人各项诉讼请求均符合法律规定以及合同约定，一审法院亦在公平合理的范围内判令被上诉人赔偿上诉人设施设备损失200000元，设备变卖款60000元、补偿电缆损失63394.2元共计323394.2元，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判， 经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认， 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人朱华燕与被上诉人信和春天公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《信和购物广场商铺租赁补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，原审认定正确，本院予以维持，关于消防的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，由此可见，关于消防安全检查的规定并非效力性强制规定，并不直接导致合同无效，仅在房屋无法使用时当事人享有解除权，上诉人以此对抗租金支付义务，没有法律依据，本院予以驳回， 关于上诉人称被上诉人未按合同约定履行商业推广义务，合同约定的被上诉人进行商业推广活动的同时上诉人应同意被上诉人进行商业推广活动且支付推广费，但涉案合同未对推广费进行约定，上诉人也为举证证明支付了推广费，上诉人以此对抗支付租金，没有合同和法律依据，本院予以驳回， 关于合同解除时间的问题，合同有效，即应恪守履行，根据合同法的相关规定，在合同届满前，当事人除协商一致或法律规定、合同约定解除条件成就时可以解除合同外，应当按照约定全面履行合同，上诉人单方退场的行为不是法律规定和合同约定的单方面解除合同的条件，显然不能产生合同解除的效力，原审法院根据合同约定，认定被上诉人有合同解除权，并以上诉人签收《解除合同通知函》的时间为合同解除时间，认定正确，本院予以维持，同时，原审法院对相关租金的计算以解除合同的时间为结算点，处理正确，本院予以维持， 关于2013年10月1日前的相关费用，上诉人朱华燕主张已付清且系按照原租金的7.8折支付，但其未提供证据予以证明，根据民事证据规则，其应承担举证不能的法律后果，原审法院对该主张不予采信，处理正确，本院予以维持， 关于租赁保证金的问题，双方签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》第16.7条明确约定“甲方依据本合同第16.4条单方面终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺；保证金全额作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足额赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方的损失，”根据该条的规定，在上诉人拖欠租金达1个月（含1个月）以上时，被上诉人即有权单方面终止合同，此时租赁保证金全额作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足弥补被上诉人的损失时，被上诉人还可以向上诉人主张赔偿，因此，合同约定租赁保证金的作用是用于补偿被上诉人的损失，并不具有惩罚性，在已经判处上诉人承担违约责任的同时，原审法院判处被上诉人没收租赁保证金，没有合同依据，原审法院认定错误，本院予以纠正，根据合同约定的租赁保证金的补偿性质，256080元租赁保证金应先补偿被上诉人的租金损失，经计算，该租赁保证金可以折抵2013年10月全部租金、11月全部租金（不包括已支付的3913.91元）和12月部分租金（51421.91元），上述抵销后，上诉人还欠被上诉人2013年12月1日至2014年8月1日期间租金664225.44元， 综上，上诉人朱华燕的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，原审判决适用法律正确，但认定事实有误，实体处理亦有不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第223号民事判决第一、三、四、五、六、七项； 二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第223号民事判决第八、九项； 三、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第223号民事判决第二项为上诉人朱华燕应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市信和春天百货有限公司支付2013年12月1日至2014年8月1日期间的租金664225.44元； 四、驳回被上诉人深圳市信和春天百货有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人朱华燕的其他反诉请求， 当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案一审本诉受理费26182元，由信和春天公司负担11940元，朱华燕负担14242元，一审反诉案件受理费8817.36元，由信和春天公司负担2528.54元，朱华燕负担6288.82元；本案二审案件受理费34999.36元，由信和春天公司负担9484.82元，由朱华燕负担25514.54元， 本判决为终审判决， 审判长王作洲 审判员柯云宗 代理审判员吴春泷 二〇一六年四月二十日 书记员伍圣权(兼) 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审， 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审