案情简介：

原告何某与徐州某房地产开发有限公司于2014年5月某日签订商品房买卖合同，就房屋情况、价款、付款时间、交付时间、违约责任等事项进行了约定。约定的房屋交付时间为2015年12月某日，但直至原告起诉之日起，房屋仍不符合交付条件。原告遂起诉要求被告赔偿逾期上房违约金。但最终一审判决驳回原告的诉讼请求。二审判决将于近日作出。

争议焦点：

本案审理过程中，被告提出关于履行顺序的抗辩。根据双方签订的买卖合同，履行顺序应该为“签订合同-分两期支付房款-交付房屋”，根据被告主张，原告虽然已经全额支付了房款，但第二期房款延迟近四个月支付，应根据合同约定支付相应的违约金。合同中明确约定，房款及相应违约金都应当足额交纳，否则被告可以不交付房屋。

针对被告的抗辩，原告提出两点意见：一、其延迟交纳房款的原因是被告方未及时配合其办理贷款导致的，但其关于贷款支付的主张在合同中未有体现，也未举证说明。那么，原告的逾期付款行为只能归则于自身原因，被告的先履行抗辩权自然就可以成立了。二、原告虽延期支付房款，但被告方过去三年来从未主张延期付款违约金，已经超过了诉讼时效，因此不能将原告未履行交付违约金的行为作为在先履行的义务。显然，法院没有支持原告方的主张，接下来要讲的就是诉讼时效抗辩的问题。

法律解读：

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”

诉讼时效要件是指适用诉讼时效的要件，具体如下：

1、须有请求权的存在。诉讼时效是对请求权的限制，没有请求权，也就无从适用诉讼时效。

2、须有怠于行使权利的事实。诉讼时效是对权利人的督促，实际上也是对义务人的保护，如果权利人怠于行使权利经过一定的期间，又没有其他事由致使诉讼时效中断或中止，则诉讼时效产生法律效果。

3、怠于行使权利的事实持续存在，致使诉讼时效期间届满。届满有时又称为诉讼时效结束、诉讼时效完成。诉讼时效届满，权利人的胜诉权自动消灭。如果有使诉讼时效中断、中止的事实，诉讼时效还可以“拉长”，即中断时重新计算，中止时，将中止时间段剔除后继续计算。

本案中，被告的先履行抗辩权并非债权请求权，同支配权、形成权一样不能适用诉讼时效的规定，因此原告的主张不会得到法院的支持，最终诉请被驳回。