房屋买卖合同案例

北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初17617号
原告（反诉被告）耿XX，男，1961年3月14日生。
委托代理人王白云，北京市易行律师事务所律师。
原告（反诉被告）袁XX，女，1956年3月9日生。
委托代理人王白云，北京市易行律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘X，女，1962年11月13日生。
委托代理人张其元，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人白昀千，女，1990年11月23日生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）耿XX、袁XX与被告（反诉原告）刘X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付瑞洁独任审判，公开开庭进行了审理。耿XX、袁XX及其委托代理人王白云，刘X及其委托代理人张其元、白昀千到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
耿XX、袁XX诉称：2015年12月28日，耿XX、袁XX与刘X经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定耿XX、袁XX购买刘X位于北京市朝阳区南沙滩44号2层4门101号房屋，成交价300万元。就此，耿XX、袁XX于合同签订当日给付被告定金50000元。后中介方于2016年3月9日通知双方办理网签，但被告未按时到场，致未能办理网签，中介方就此与刘X联系，刘X表示因房价上涨，其没有经济能力再行购房，因此不打算继续出售涉案房屋，后中介方于2016年3月28日向刘X发送催告函，刘X仍表示因房价上涨，不打算出售了。合同此后未再继续履行。故诉至法院要求：1、继续履行双方之间的房屋买卖合同，刘X协助办理房屋过户手续，将上述房屋由刘X名下过户至耿XX、袁XX名下；2、刘X将上述房屋交付耿XX、袁XX；3、刘X赔偿耿XX、袁XX律师费6万元。
刘X答辩并反诉称：不同意对方的全部诉讼请求。我方认为涉案合同应属无效。双方协议确定的房屋成交价为300万元，但签完合同后，我方才发现合同约定房屋成交价为143万元，余款157万元以房屋家具、家电、装修装修及配套设施设备作价表述，我方就此与中介联系，中介表示根据合同，税费由对方负担，为了逃税，才做上述表述。我方持该合同前往建委咨询，建委表示逃税是违法的，对我方存有风险。对方以欺诈的手段签订合同，损害国家利益，且以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效，因此我方不同意继续履行合同，亦未到场办理网签。房价上涨并非我方不同意履行合同的原因，我方亦未以此答复中介方。就此提出反诉，要求确认双方之间的房屋买卖合同无效。
就刘X反诉，耿XX、袁XX辩称：不同意刘X的反诉请求。涉案合同系双方真实意思表示，合同价款的表述也是经各方协商后确定，当时系对方为了成功出售房屋，主动提出做上述表述，以减低税费。我方现同意以300万元为基数交纳税费。
经审理查明：耿XX、袁XX与刘X于2015年12月28日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定耿XX、袁XX购买刘X位于北京市朝阳区南沙滩44号楼2层4门101号房屋，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为143万元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装修装修及配套设施设备等作价为157万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。双方并于同日与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价300万元，此价格为被告净得价，不含税；原告于2015年12月28日将第一笔定金5万元支付被告；原告于缴税前2个工作日将第一笔首付款294万元支付被告；双方同意在2016年5月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在过户当天自行办理物业交割手续；双方一致同意，原告从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金；双方同意，本次交易涉及的税费全部由原告承担；其他约定：交易房屋的租赁期限至2016年6月30日止，就房屋租金，双方一致同意作出如下约定；房屋产权转移登记后第1个工作日起此房租金归原告。双方并与链家公司于同日签订《居间服务合同》、《买卖定金协议书》，与案外人北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。
耿XX、袁XX于2015年12月28日给付刘X房屋定金5万元。此后，合同未继续履行。
庭审中，证人刘×出庭作证称：我是链家公司职员，是涉案房屋买卖合同的经办人。合同系双方真实意思表示，是协商确定的。涉案房屋不满两年，有营业税与个人所得税，为了卖方能提高售房价、买方能省税，双方对成交价进行了分割表述，分别表述为成交价及装修价，否则如果多缴纳税款，房价会有所降低，这是双方约定的。2016年3月，涉案合同应该办理网签，我通知双方办理网签，但卖方向我发微信，说房价上涨，自己也无力再购房，不想卖了，十几天后我方约双方进行面谈，卖方仍坚持因房屋上涨，要买的房屋买不到了，因此不想卖了，双方未达成一致。网签合同我方已经草拟了，需要双方签字才能生成网签合同，但买方签字了，卖方未签字，因此没有办理网签。合同未继续履行的事实原因就是未办理网签，如果不办理网签，就无法缴税及过户，买方表示过其已有房屋已经出售，钱款已经到位，但由于双方约定的付款方式是理房通托管，如果对方不配合，无法办理房款支付手续。卖方在2016年3月提出因房价上涨不卖的时候，提过由于房价做低逃税、合同无效，但这是在卖方表示不想出售房屋之后提出的。经刘X询问，证人答复：是耿XX、袁XX通知我出庭作证、链家公司委托我到庭的，在房屋买卖中，税费的承担系由双方协商确定，没有惯例，将房价做低、部分房价充作装修款，也是由双方协商确定，如果税费较高，卖方通常会要求这样处理以提高房价，并非所有合同均如此，就合同成交价的确定，是链家公司查询指导价后双方协商确定，链家公司中介费的收取标准是2.6%。就此，耿XX、袁XX表示对真实性认可，刘X表示链家公司在涉案合同中有收益，与案件存在利害关系，对真实性不认可。
审理中，耿XX、袁XX向本院交纳295万元案款作为购房尾款。
上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。
本院认为：涉案双方于2015年12月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关合同均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，双方均认可房屋成交价实际为300万元，就该价款的约定，不存在无效情形，耿XX、袁XX亦同意以300万元为基数缴纳税费，就刘X主张合同无效的答辩意见，本院不予采信，对其反诉请求，不予支持。现耿XX、袁XX已按合同约定支付定金，并同意支付余款295万元，刘X应依约继续履行合同，就耿XX、袁XX第一项诉讼请求，本院予以支持。就其第二项诉讼请求，庭审中，双方均认可涉案房屋现已出租，合同亦约定过户后租金由耿XX、袁XX收取，双方应按合同约定履行，就耿XX、袁XX要求刘X交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。就耿XX、袁XX第三项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘X继续履行其与原告（反诉被告）耿XX、袁XX于2015年12月28日就位于北京市朝阳区南沙滩44号楼2层4门101号房屋签订的房屋买卖合同，被告（反诉原告）刘X于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）耿XX、袁XX办理完毕上述房屋的过户手续，将上述房屋由被告（反诉原告）刘X名下过户至原告（反诉被告）耿XX、袁XX名下。
二、原告（反诉被告）耿XX、袁XX于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）刘X购房款二百九十五万元。
三、驳回原告（反诉被告）耿XX、袁XX的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘X的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千四百元，由被告（反诉原告）刘X负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）耿XX、袁XX）。反诉费七十五元，由被告（反诉原告）刘X负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员　　付瑞洁


二〇一六年六月二十二日
书　记　员　　张　旭