案  情

王某于2010年6月30日从哈尔滨某房地产开发公司处购买的三处本案诉争房屋。双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》约定：房屋出售价格为477，890元，王某已于2010年6月30日以现金形式支付首付款277，890元，余款200，000元王某以商业贷款方式付款，2010年12月10日，王某向郑某借款220，000元用于偿还商业贷款。现王某已取得该房屋的所有权。

2011年1月31日，王某在黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处作出《声明书》，内容为将诉争房屋所欠银行贷款还清后，经有关部门批准同意，将买受人更名为郑某。

2013年2月3日，王某与郑某签订《房屋买卖协议》，约定：王某将诉争房屋以500，000元卖给郑某，郑某先行支付现金220，000元，剩余280，000元银行贷款由郑某按月偿还。协议签订15日内，王某将该房屋交付郑某使用，郑某将贷款还清后，王某配合郑某办理更名过户手续。

王某与郑某于2013年2月3日签订《房屋买卖协议》后，并未按合同约定实际履行，王某未向郑某交付房屋使用，郑某也没有支付银行按揭贷款，而是王某在借款后每月向郑某支付11，000元利息，后双方因欠款本金及利息偿还问题发生纠纷。2013年8月12日，郑某将王某诉至法院，诉请王某向郑某返还购房款220，000元。庭审中，郑某向法院提交了王某与郑某于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》，2013年11月6日，郑某撤诉。

2014年8月5日，郑某再次将王某诉至法院诉请王某履行2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》，协议内容为：王某将诉争房屋卖给郑某，郑某在本协议签订之日一次性给付王某购房款520，000元，王某在本协议签订之日起二个月内将房屋交付郑某，并协助郑某办理房屋过户手续。双方在房屋买卖协议签字后，郑某按协议约定给付王某520，000元购房款，王某向郑某出具收条，但王某未向郑某交付房屋，造成郑某至今没有进户。王某诉请郑某履行房屋买卖协议并协助郑某办理过户手续。

律师角度点评

名为房屋买卖实为借贷的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。审理案件时应该审查当事人的真实意思，如果实为借贷，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。且民事活动应当遵循诚实信用的原则，双方签订的协议及内容应遵守法律规定，违反相关法律规定则不具有法律效力，不受法律保护。

虽然王某与郑某于2013年2月3日签订了《房屋买卖协议》，但是否存在房屋买卖的基础法律事实，应当综合当事人陈述及举证予以判断。根据本案查明的事实，王某与郑某于2013年2月3日签订《房屋买卖协议》后，并未按合同约定实际履行，王某未向郑某交付房屋使用，郑某也未交付银行按揭贷款。如果王某与郑某有真实的房屋买卖关系，根据《合同法》第一百三十条的规定，在王某已取得诉争房屋所有权的情况下，王某应把房屋实际交付给郑某，并协助郑某办理房屋过户手续。但是事实却是郑某借款220,000元给王某，王某在借款后每月向郑某支付11,000元利息，郑某为实现债权以《房屋买卖协议》形式用房产担保。王某本意并非真正出售诉争房屋，而郑某也仅是想通过签订《房屋买卖协议》从而获得实现债权的保障，用诉争房屋为王某履行还款义务作担保，双方除履行借贷义务外，并未实际履行《房屋买卖协议》约定的其他义务，该义务的实质为王某如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，存在以合法形式掩盖非法目的行为，郑某与王某之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，双方于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。

如果已经确定买卖合同实际是为借贷作担保，则法官可以根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，告知当事人可以变更诉讼请求，将诉讼请求改为要求债务人偿还借款本息。如原告同意变更，则诉讼标的和案由发生变化，由买卖合同纠纷变为民间借贷纠纷。如果经释明后，当事人不同意变更诉讼请求，仍坚持要求依买卖合同主张权利，则只能驳回其请求，判决只需对买卖合同的效力予以否定即可。