【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市海沧区人民法院( 2010)海民初字第2711号民事判决书

2.案由：居间合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人)：张某英

被告(被上诉人)：陈某席

【基本案情】

2010年7月17日，被告与原告经营的个体工商户厦门市湖里区美房信息咨询服务部(以下简称美房服务部)签订一份《房产委托书》，约定被告独家委托美房服务部处理房产买卖事宜，房产面积81平方米，委托出卖价为每平方米8000元左右。美房服务部应代为寻找并提供合适的房产需求信息、协助被告最终签订房产买卖正式协议或合同等。第三条约定美房服务部代理房产买卖，按所签订房产买卖合同总标的金额的2.5%(卖方1.5%，买方1%)收取服务佣金。美房服务部代为被告办理房产过户手续，收取代办业务费800元。第四条约定若为独家委托，则在委托期限内，被告以及从被告处获得交易的第三方，被告无论通过何种途径直接或间接达成交易的，被告均须向美房服务部支付第三条约定的服务佣金(注：该条字体全为打印，非手写)。2010年国庆期间，被告通过其他中介将房屋出售给他人。后原、被告因服务佣金问题产生纠纷。

【案件焦点】

《房产委托书》中的“独家委托条款”是否有效。

【法院裁判要旨】

法院认为：本案为居间合同纠纷。美房服务部系个体工商户，原告张某英作为美房服务部业主提起诉讼，符合法律规定。被告主张原告不是适格主体，缺乏法律依据，不予采纳。被告与原告经营的美房服务部签订《房产委托书》，就委托处理房屋的买卖等事宜进行约定。该《房产委托书》系原告提供，其中第四条内容已打印好，非双方手写，应视为格式条款。该条款内容免除了原告责任、加重被告责任，因此该条款无效。同时原告也无提供证据证实被告的房屋买卖成交系原告居间促成，故原告主张被告支付服务佣金等17000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据法律规定原告虽未促成被告房屋买卖成交，但被告应支付原告从事居间活动支出的必要费用，综合本案酌定按4000元计算。

法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第四十六条，判决：被告陈某席于本判决生效后十日内支付原告张某英4000元。驳回原告张某英韵其他诉讼请求。

一审宣判后，张某英不服，提起上诉。因张某英经二审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。二审法院裁定本案按张某英撤回上诉处理。

【律师后语】

实践中，房产中介往往采取在协议中设置“独家委托条款”来防止客户跳单。

对于房产居闻的。“独家委托条款”效力，有两种意见。第一种意见认为，此类条款系当事人真实意思表示，应尊重当事人意思自治，遵循合同自由原则，赋予其法律效力;此外，房产中介设置“独家委托条款”系为保护自身信息资源，防止客户跳单行为的必要措施，若中介如实提供了房产信息，且该信息对委托人订立房屋买卖合同具有决定性作用的，则委托人在独家委托有效期内，通过其他中介或自行与买受人达成交易，若此时认定独家委托条款无效，无疑助长委托人的不诚信行为，也有失公平。第二种意见则认为，房产中介提供的独家委托条款系格式条款，排除了委托人自主选择居间中介等的主要权利，加重其责任;而借助此类条款使自己置于无论是否付出劳动，均可确保其“旱涝保收”的地位，有违公平，认定为无效。

笔者认为，“独家委托条款”有一定的合理性，不宜一概认定无效。但是作为从事居间活动具有专业优势的一方，对其提供的单方制作的未与相对方协商的格式化条款，应根据合同法的相关规定，对相对方尽到合理的提示和说明义务，否则应认定为无效。本案中，“……在委托期限内，被告以及从被告处获得交易的第三方，被告无论通过何种途径直接或间接达成交易的，被告均须向美房服务部支付第三条约定的服务佣金”，系原告单方制作且未与被告协商的格式化条款，限制了被告自主选择中介提供居间服务的主要权利，加重被告支付居间费用的责任，免除了原告自身责任，被告也未尽到合理的提示和说明义务，故该条款系无效条款。