疫情下很多公司企业受到严重影响，有些单位因政府管控导致自己的办公场所无法使用，有些则是因疫情问题间接影响了自己的营收，入不敷出，那么面对疫情应当如何使用法律武器减少的自己的损失呢，即能不能要求房东减免房租呢；那么接下来本文将以法律条文的分析和理解为基础，并综合考虑经营者的现实问题为大家做一些参考性意见；

首先呢要给大家列出两个民事法律当中的概念，

一、不可抗力

《民法总则》第一百八十条【不可抗力】　因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条 不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

二、情势变更

合同法司法解释（二）第二十六条情势变更——有关合同履行

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

那么我们先来谈论下什么是不可抗力、法律条文仅仅限定为不能预见、不能避免并且也不能克服的事件，

业界内通常认可的有自然灾害、影响广泛的社会突发事件、如战争、武装冲突、罢工、暴动等，对于政府行为是否属于不可抗力，业内认识较有争议，政府行为又要分为具体行政行为和抽象行政行为，这两种政府行为的含义下面接着再谈；

至于现在肆虐全世界的传染病是否属于不可抗力、业界内认识也不甚统一，作为疾病目前来看它符合不可抗力的前两项，不能预见、不能避免，但是否属于能够克服，则有两种认识，一种是针对全人类甚至社会能否克服、一种则是只针对于合同的想对方是否能够克服。但不管是哪种认识，真正对于合同履行中的问题可能不在于疫情本身，而在于疫情影响的社会事件，如物流运输、人员工作安排、政府管控措施（属于何种行政行为）等等，所以疫情是否属于不可抗力，不应就单单看疫情本身，还要综合看其本身的实际情况，导致了那些情形发生从而影响了合同的正常履行；

不可抗力这一法律规定出自法国民法典，后被德国民法所用，我国在修制民法时也将其录入，这一规定的适用旨在用于在合同履行中出现了不可规则双方当事人任何一方的情形时，对于合同权利义务的免除，结合现在目前国内形势因疫情影响出现了大量合同无法正常履约的问题，

   对于买卖合同而言，就前几个月情况来看，政府采取了强有力的管控手段，禁止人员流通，由此导致卖方原材料无法正常采买、工厂无法正常复工复产、或者复工复产后由于员工因隔离需要，导致劳动力减少无法正常满足合同约定供货需求等等情形，笔者认为这种情况应当适用不可抗力；细说理由的话我们就要讨论一下何为具体行政行为和抽象行政行为，

具体行政行为：是指国家行政机关和行政机关工作人员、法律法规授权的组织、行政机关委托的组织、或者个人在行政管理活动中行使行政职权，针对特定的公民、法人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民、法人或者其他组织权利义务的单方行为。简而言之，即指行政机关行使行政权力，对特定的公民、法人和其他组织作出的有关其权利义务的单方行为。

抽象行政行为：指行政机关在进行行政管理中，针对不特定的人和事制定普遍适用的规范性文件的活动。因行为结果是抽象规范的产生，故称。如国务院制定行政法规的行为。

通俗点说两者的区别就是具体行政行为是针对特定的人作出仅对特定人有强制性的政府行为，说到底就是针对在座的某个人，而抽象的行政行为是针对不特定的人具有普遍适用的，即针对的是在座的长得帅的各位，

对于具体行政行为的救济可通过行政复议、行政诉讼解决，对于抽象的行政行为则只能向制定该条文的上级主管政府申请合法性审查，也就是需要政府来自己解决

由此看出，具体行政行为是不符合不可抗力法律规定，因其有救济途径，也是能够克服的，但对于抽象行政行为，则符合不可抗力的规定了；

那么回到上文对于交通管制、人员隔离等等一系列政府行为则就属于抽象行政行为了，在这种情况下，作为合同履行的主体当然可以适用不可抗力来免除自己履约义务或者违约责任，注意这也仅仅是因无法按时正常履行合同而免除相应义务和责任，并不能直接说解除合同，

对于房屋租赁合同来说，因政府管控导致众多企业、个体无法正常复工复产，例如办公场所被封锁、限制不得复工复产的行业等此情况也属于抽象行政行为，也适用不可抗力，所以对于上述情况的企业在办公场所被封闭期间对于租金费用应当免除。

上面针对不可抗力，也仅仅谈到了对于合同履行中因疫情而导致合同履行出现困难，而法定免责的情形，并不能直接要求解除合同或者变更合同内容；那么对于那种合同目的根本无法实现、或者继续履行合同对当事人一方明显不公平的又应当怎么办呢，接下来我们就要谈论下情势变更制度；

情势变更原则起源于12—13世纪的注释法学派著作《优帝法学阶梯注释》。其学说被后人称为“情势不变条款说”，此学说假定每一个合同订立时均附有一个默示条款，默示条款的效力在于合同的继续有效，应当以订立时情势之继续存在为条件。如果当时的客观情况，即订立合同的基础发生重大变化或不复存在，应当准许变更或解除合同（来源：胡起进《浅谈情势变更原则的历史渊源》https://www.chinacourt.org/article/detail/2014/02/id/1216215.shtml）

那么在实践中有诸如市场价格的急剧波动、例如金融风暴影响，或者其他导致社会经济发生重大变化的情形。

结合在当前国内的实际情况，由于因疫情影响导致很多企业收入急剧下降，尤其有大量的个体工商入不敷出，那么对付房屋租金是否能够适当调整下降，这在目前成为了比较有争议的话题，认为不该降低的乙方觉得站在出租房的角度觉得承租方在生意好的时候也并未说主动要求涨房租，反而现在你生意不好了要求降低租金，这是明显的双标，认为应当降低的则是站在出租方考虑，现在生意不好不是因为自身原因造成的，这是属于社会形势发生了急剧的重大变化，这种变化是不可预见的，同时它也不属于自身的商业风险，并且对于国有房屋，国家也发布指导政策下调了房租费用，所以应当降低。

    笔者认同第二种观点，毕竟社会形势的重大变化也是因疫情而起，在社会形势好的期间房租也是每年在涨，但在目前的情况下，大家应当共渡难关，秉着诚实信用原则，适当减少租金，不应当涸泽而渔，并且目前最高院也发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第二款

疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（来源https://www.sohu.com/a/389714838_737060）

最后，如果您在疫情期间遇到房租问题，还是建议双方能够友好协商，作为受损较多的承租方也可依据本文内容从法理人情去耐心沟通，以免诉累。