律师观点分析

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)郑民一终字第350号

上诉人(原审被告、反诉原告)张某，女，198X年9月12日出生，汉族。

委托代理人付志勇、张帆，河南方邦律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)付某，男，198X年5月20日出生，汉族。

被上诉人(原审原告、反诉被告)袁玲某，女，198X年6月15日出生，汉族。

二被上诉人委托代理人陈奎，河南良承律师事务所律师。

上诉人张某因与被上诉人付某、袁玲某房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院(2014)金民二初字第3529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某的委托代理人张帆，被上诉人付某，被上诉人付某、袁玲某的委托代理人陈奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告付某、袁玲某于2014年5月22日诉至郑州市金水区人民法院，请求判令：被告继续履行合同，协助原告办理相关按揭贷款、房产过户等手续;赔偿原告违约金、律师费、房租损失赔偿金、交通费等共计32450元;被告承担本案诉讼费用。

2014年1月23日，原告袁玲某与被告签订解押借款协议，协议约定：原告同意借给被告95000元，并保证在本协议签订当日内按约定数额向被告提供借款;被告保证该借款只能用于解除其拥有合法产权之房屋的银行抵押手续(下称解押)，该房产座落位置是：金水区花园路39号1号楼2单元11层1109号;被告在取得借款后保证于2014年2月21日前办理完上述房产的解押手续;被告保证在该房屋过户当日把所借原告解押款95000元冲抵房屋首付款;被告如果到期未办理解押手续，视被告为违约，被告须在2014年2月25日前把所借款项退还给原告，或因被告房屋因任何原因不能正常过户，被告须在得知不能正常过户之日起三日内归还所借款项95000元，并按约定借款数额的百分之三支付违约金;双方在办理产权过户等相关手续中，任何一方不得以任何理由或原因不配合办理房产过户相关手续，否则视为违约，违约方承担相应的违约责任，由此产生的诉讼、律师、误工费等费用由违约方承担。同日，原告袁玲某向被告账户转款95000元，被告将房屋交付原告使用。

2014年1月23日，原告付某与郑州点石房产营销策划有限公司签订房屋出租委托合同，将上述房屋委托郑州点石房产营销策划有限公司代为出租，双方约定委托起止期限为2014年2月20日至2016年2月19日，房屋租金为每月1200元。

2014年5月22日壹加贰公司出具“事实经过说明”一份，主要证明：被告收到原告的解押首付款后，未在解押借款协议约定的最后期限即2014年2月21日前办理完房产的解押手续，也没有按照合同约定将房产证原件交于中介公司保管;在预约办理房屋按揭贷款面签手续中，被告一直找各种理由不予配合;在办理按揭贷款手续中，被告以首付款未到账为由一拖再拖，最后拒付首付款，不予配合办理相应的按揭贷款手续，最终导致银行按揭贷款手续至今无法正常进行;在房屋交接手续办理完毕后，合同正常履行中，被告未经中介公司和原告同意的情况下强行换锁并多次骚扰原告方住户正常居住生活，并在2014年5月8日强行收回房屋;因被告一直不履行按揭贷款中支付首付款义务，造成合同无法履行，中介公司经过多次协商，建议一次性付款，简化程序，后被告同意一次性付款，但以律师费、调查费、贷款利息为由，单方先后将房款总价涨至20.6万元、21.5万元。该公司经办人员李艳伟并出庭作证，证明上述事实。

庭审中，被告认可已经收回房屋的事实。

原告为本案支付律师费用6000元。

原审法院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同及解押借款协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的解押借款协议约定，原告借给被告95000元的目的是为了让被告办理房屋的解押手续，并且双方明确约定95000元借款冲抵房屋首付款。原告按照协议约定将95000元交付给被告，现被告以原告违约为由要求解除合同，其作出的解除合同通知书载明解除合同的理由是“因你方未按照合同约定期限和事项履行”，并没有明确原告具体的违约事项。庭审中被告称原告存在未支付房屋首付款，未将手续准备齐全以及不具备购房资格的违约情形，但其提交证据不能证明原告存在上述违约情形，被告要求解除双方签订的房屋买卖合同的理由不能成立，双方于2014年1月22日签订的房屋买卖合同应继续履行。

原、被告双方签订的房屋买卖合同约定，如任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，需向另一方支房屋成交价10%的违约金。原告提交壹加贰公司出具的“事实经过说明”证明被告存在未按照约定期限办理房屋解押手续，未将房产证交付中介公司保管，不配合办理银行按揭贷款手续，强行收回房屋等违约事项，对上述事实予以认定，被告构成违约，对原告要求被告支付违约金19500元的诉讼请求予以支持。

关于原告要求依据解押借款协议的约定主张损失及违约金的请求，认为双方签订解押借款协议的目的是为了履行房屋买卖合同，该解押借款协议系房屋买卖合同的从合同，原告基于同一违约事由既主张违约金，又主张损失属于重复主张，原审法院支持的违反房屋买卖合同违约金中已经包含原告的实际损失，对其再要求损失的诉讼请求不再支持。解押借款协议中约定的违约金系在退还款项的前提下，支付百分之三的违约金，本案原告要求继续履行合同，95000元应冲抵首付款，不存在退款情形，故要求该违约金没有依据不予支持。

被告反诉称原告存在未支付房屋首付款，未将手续准备齐全以及不具备购房资格的违约情形证据不足，对被告诉称不予认定，对被告的反诉诉讼请求不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原、被告于2014年1月22日签订的房屋买卖合同继续履行。二、被告张某于本判决生效后十日内支付原告付某、袁玲某违约金19500元。三、驳回原告付某、袁玲某的其他诉讼请求。四、驳回被告张某的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4712元，原告付某、袁玲某负担400元，被告张某负担4312元。反诉费655元，减半收取627.5元，由被告张某负担。

宣判后，张某不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院对《房屋买卖合同》中首次付款的支付方式和支付对象的认定存在错误;2、根据合同约定，应认定被上诉人违约，上诉人可以依法解除合同。综上，一审法院认定事实错误，请求撤销一审判决，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》并向上诉人支付违约金及各项损失。

被上诉人付某、袁玲某辩称，1、根据合同约定可以认定被上诉人借支给上诉人的95000元解押款为首付款;2、一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持一审判决。

为支持其诉讼请求，上诉人张某在二审中提交了如下新证据：1、宜家金融服务中心签单回执单复印件一份;2、袁晓川身份证复印件一份;3、袁晓川和陈孔超的结婚证复印件一份;4、付某的户籍信息复印件一份。以上证据共同证明因被上诉人以不具备购房资格的妹妹及妹夫名义办理贷款，导致至今贷款无法办理，系被上诉人违约。

被上诉人发表质证意见，1、证据均是复印件，对其真实性不认可，无法核实;2、证据与本案无关联性，本案房屋的购买人是付某和袁玲某，房屋买卖合同都是以被上诉人的名义进行的。

二审中被上诉人未提交新证据。

本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。

本院认为：上诉人张某与被上诉人付某、袁玲某及居间方郑州壹加贰联合不动产经济有限公司，于2014年1月22日签订的《房屋买卖合同》及上诉人与被上诉人于2014年1月23日签订的《解押借款协议》系各方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行其权利义务。被上诉人根据《解押借款协议》的约定借给上诉人人民币95000元，双方还约定，该款用于解除争议房屋的银行抵押手续，冲抵房屋首付款。同时，结合居间方郑州壹加贰联合不动产经济有限公司出具的证明：“该解押款为首付款。……因卖方(上诉人)不履行按揭贷款中支付首付款义务，造成合同无法履行。”一审法院根据以上证据认定该案系上诉人构成违约，应承担违约责任并无不当。上诉人辩称解押款不能作为首付款，系因被上诉人原因导致贷款无法办理，被上诉人应承担违约责任。但其提交的证据均为复印件，且不能证明其观点，本院不予采信。其请求解除《房屋买卖合同》，由被上诉人承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4312元，由上诉人张某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　毕传武

审判员　　马婵娟

审判员　　王育红

二〇一五年五月十五日

书记员　　曹慧芳