律师观点分析

2018年4月20日，陈X（××）与XX公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：陈X购买位于郑州经济技术开XX××大街××、××以南××号房屋，建筑面积为121.15㎡，套内面积为89.39㎡，公共部位与公用房屋分摊面积31.76㎡，总金额为XXX元。出卖人应当在2019年9月30日前将本合同约定的商品房交付××使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于上述中的比率）的违约金。

当日，双方又签订附件四合同补充协议，该协议第四条第三款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。

2017年10月20日，XX公司向陈X出具50万元收据，付款内容为绿地澜庭三期3-2902号部分首付款。

XX公司分别于2017年10月19日、2018年1月31日向陈X出具520000元、751272元收据，付款内容为绿地澜庭三期2-301号部分首付款。

2018年4月17日，XX公司向陈X出具8874元收据，付款内容为绿地澜庭三期2-301号维修基金7874元，办证费1000元。

2019年9月25日，XX公司向陈X出具延期交房通知书，载明：原定于2019年9月30日交付的绿地澜庭二、三期1#、2#、3#楼房屋，历经大气污染防治、封土等治理行动，为积极响应政府扬尘治理号召，在此期间停止各类建设工程作业，导致项目整体工期受到很大的影响，为保证房屋品质将延期交付，并依照商品房买卖合同约定的内容，承担相关的违约责任。

2020年2月21日，XX公司向陈X出具顺延交房通知书，载明：案涉项目因新冠肺炎疫情影响，在2020年3月16日之后，方可向当地联合审核小组提出开、复工申请并经联合小组审批通过，并向市级行业主管部门备案后方可开、复工。原定交付时间将予以顺延，具体交付日期以《房屋交付通知书》为准，产权登记办理期限相应顺延。

原告向本院提交郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，载明：绿地澜庭三期项目（2期）2号楼工程，于2020年7月27日竣工验收，2020年7月31日备案。

2020年7月30日，XX公司向陈X出具交房通知书，载明：案涉房屋将于2020年8月3日起进行交付。

另查明：根据XX公司提交《绿地澜庭项目因政府重污染天气管控、封土行动以及新冠肺炎疫情停工天数统计表》，2017年11月3日至2020年3月16日期间，因相关政府部门发布大气污染、封土行动、环境污染以及新冠肺炎疫情等管控文件，案涉房屋所在项目停工共计357天。

2020年9月16日，陈X诉至本院。

本院认为，依法成立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉商品房买卖合同等系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同并受法律保护。该合同明确约定被告应当在2019年9月30日前将案涉房屋交付原告，但被告于2019年9月25日向原告出具延期交房通知书且未能明确交房日期，并于2020年7月30日发布交房通知书中称案涉房屋将于2020年8月3日起交付。上述情形可以认定被告未能按约定的交房日期交付房屋，其已构成违约。根据双方合同约定，原告有权解除合同。因大气污染治理、扬尘防控、采取封土令等环保问题造成影响，2018年4月20日签订合同时，郑州市大气污染治理已常态化，被告作为专业的房地产公司，对此签订合同时应予以考虑，以避免出现逾期交房的情形，现被告据此辩称案涉建设项目因政府发布停工令、封土令及遭遇新冠肺炎疫情等原因交房日期亦予以顺延的主张，不予采纳。原告已按照合同约定支付了购房款，被告未履行按时交房的约定。依照双方合同约定，合同解除条件已成就，现原告主张解除原被告于2018年4月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为J180××××7610）及补充协议，予以支持。合同解除后，根据双方合同约定及收款收据，原告主张被告返还购房款XXX元、维修基金7874元及办证费1000元，亦予支持。关于原告主张违约金，根据本院查明的事实及双方约定，被告应按原告已交付购房款XXX元的1%支付。关于原告主张损失，其依据不足，不再支持。

被告XX公司辩称意见，与本院查明事实不符，证据不足，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告陈X与被告河南绿地XX公司于2018年4月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为J180XXXX7610）及补充协议。

二、被告河南绿地XX公司于本判决生效之日起15日内返还原告陈X购房款XXX元、维修基金7874元、办证费1000元及违约金17712.72元。

三、驳回原告陈X的其他诉讼请求。