一、 案情简介

   余某某与陈某、邹某在成都某某中介公司的居间下，于2017年11月5日签订了《房屋买卖合同》，（以下简称合同），合同约定：陈某、邹某将其位于成都市某某地的房屋以1320000元的价格出售给余某某，建筑面积87.77平方米；合同第五条约定：陈某、邹某预约银行还款，余某某银行按揭贷款审批通过后七个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。合同第八条约定：交房时间为递件当日交房。合同十四条第二款约定：陈某、邹某保证该房无查封、无抵押、无其他债权债务纠纷。合同签订当日原告便支付了150000元的定金给陈某、邹某，支付了成都某某中介公司中介费19800元，2018年12月28日支付陈某、邹某房款332000元，期间支付贷款服务费8000元。后当余某某办理房屋产权过户手续时，方知该房屋在出卖给其之前，陈某、邹某已经将房屋委托给中介公司出售，并且已于对方达成了协议。由于第一买主已起诉卖方陈某、邹某，将房屋保全，因而导致余某某未能成功办理房屋产权过户手续。余某某知道情况后，多次找卖方陈某、邹某及成都某某中介公司协商，未得到解决。

四川法也律师事务所李盛律师接受余某某委托代理本案。综合案情与法律法规，设计服务方案。

二、法院判决

1.陈某、邹某、余某某之间的房屋买卖合同解除；

2.陈某、邹某支付余某某房款49万元；

3.陈某、邹某支付余某某违约金3万元；

4.成都某某中介公司退还余某某中介费19800元。

三、办案要点

本案的争议焦点是：陈某、邹某是否应当立即退还余某某已支付的房款及违约金。补充协议中约定的支付时间是“在此房屋法院一审判决书或者一审结果通知日起30个工作日内”。对于该时间双方存在争议。

1、《房屋买卖合同》目的因客观原因不能实现，双方合同关系应解除。

陈某、邹某、成都某某中介公司签订的《房屋买卖合同》系三方的真实意思表示，各方应按照约定履行合同义务，余某某已按照合同约定支付了定金及房款，为陈某、邹某解除了房产抵押，在解除抵押后陈某、邹某告知余某某，房屋在出售给余某某之前已有中介公司将房屋出卖给第三方，且该合同纠纷正在法院审理中，现余某某合同目的无法实现，陈某、邹某的行为已构成违约，严重侵害了余某某的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”因此，双方合同关系应当解除。

2.双方在《合同补充协议》中约定陈某、邹某退还余某某购房款并赔偿违约金共计52万元。

余某某与陈某、邹某于2018年2月8日签订了《合同补充协议》，约定陈某、邹某在此房屋法院一审判决书或者一审结果通知日起的30个工作日内退还余某某已支付房款肆拾玖万元整及违约金叁万元整，合计伍拾贰万元整。《合同补充协议》中对于房款及违约金的履行期限不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故余某某作为债权人有权随时主张履行。

3.余某某在合同签订当日支付成都某某中介公司中介费19800元，应予退还。

2017年11月5日签订的《房屋买卖合同》，成都某某中介公司作为房屋中介，因促成交易收取中介费19800元。现合同目的无法实现，成都某某中介公司在交易中的未起到完成交易的作用，应返还所收取的中介费。