【案情介绍】

2016年2月27日，冯某就出售上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋与张某签订相关买卖协议，双方约定总房价为人民币130万元。后因张某社保问题，双方于2016年3月8日就之前签订的买卖协议进行变更，重新签订了上海市房地产买卖合同。合同约定，房屋总价款为140万元，如张某单方解除合同，应当书面通知冯某，并应当承担房屋总价款20%的赔偿责任。

现房屋买卖合同因为社保不足，不符合购房政策要求，导致房屋无法在房产交易中心办理房屋过户手续。冯某要求张某支付违约金，张某不同意，故诉至法院。

【诉讼请求】

要求被告张某支付原告冯某违约金26万元。

【法院判决】

被告张某于本判决生效之日起十日内，支付原告冯某违约金8万元。

【法院观点】

被告张某在自身限购的情况下仍与原告冯某签订合同，导致合同因无法履行而解除，应当承担违约责任。上海市房地产买卖合同第九条及补充条款(一)第7条约定了因买方原因导致合同解除的违约金。本院结合过错及合同履行情况、目前的房地产市场价格，兼顾公平原则，调整违约金为8万元。

【律师意见】

1、买方属于限购对象，无法购买上海市的房屋，双方签订的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议客观上无法履行，故解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。

2、一方明知或者应当知道自身限购政策的情况下购买房屋，导致合同无法履行而解除，应当承担违约责任。

3、根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定了定金，一方违约时，可以选择适用违约金或者定金条款。