未取得商品房预售许可证明，签订的预售合同是否有效？

（案例）：

巩先生看上了某某置业公司的一套房子，这套房子位于市中心，交通便利。毗邻商圈，就近名校，孩子上学和各种辅导班都是很便利的。在和售楼处的销售人员沟通后，当机立断的就买下了这套房子。签了商品房预售合同，巩先生也是个文化人，在签完合同后留了个心眼儿，上网查了一下正式的商品房买卖合同和预售合同的区别，不查不要紧，一查吓一跳。京云律师了解到，网上的说的说法也是各种各样的，说是商品房预售合同是无效的等等。吓的巩先生赶紧打电话咨询我们。

（法律依据）

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

（解读）

法律的规定是十分清晰明确的，在开发商没有取得相关的预售许可证之前，可以认定为无效。但是要注意一个特殊的时间点“起诉”。要是开发商在起诉前就取得了商品房预售许可证的话，签订的合同就是有效的。登记备案不影响合同的效力。

在买房子的时候，要多留意一下。一方面是考察一下房子的建设程度，另一个是留意一下和售楼处签的合同的性质究竟是什么性质的合同，只是个定金合同呢，还是商品房预售合同亦或是正式的商品房合同呢？签订合同的性质不同，适用的法律不同，当然受到的法律保护程度也是不同的。

因此，在交钱买房之前一定要仔细仔细再仔细，多方打听，最好是听一下专业人士的建议。