案例一  改善型换房 慎签“连环单”

王女士通过某中介公司的居间服务，将自己名下的一处房屋卖给李女士，同时表示自己卖房是为了购置更大房屋，并在补充协议中约定，如出台新政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。

2013年3月30日，北京出台限购政策，京籍单身人士限购第二套房，为此王女士诉至法院要求解除合同，理由为自己系单身，名下另一套央产房因无法上市交易，新政的出台直接导致自己不能实现出售涉案房屋而购置更大房屋的目的。李女士辩称，王女士所称卖小买大并非双方合同约定的情形，对合同继续履行无影响。

法院审理后认为，双方签订房屋买卖合同时，王女士虽有卖房再购房的意愿，但双方在合同及补充协议中并未明确约定出台新政策导致王女士不能购买二套房屋时享有合同解除权，所以虽然在新的限购政策出台后，王女士目前暂不具备购买二套住房的资格，但此情形并不影响涉案买卖合同的履行，故判决驳回了王女士的诉讼请求。

【律师说法】

改善型换房经常会出现“连环单”，由于一环扣一环，一个合同无法履行就有可能直接影响另一个，因此要慎重签订。合同具有相对性，由于公共政策引起的履行不能，如提高首付款比例导致买家无力购买房屋的，再如新政出台后不具备购买资格的，买家提出解除合同，法院一般予以支持，同时不需要承担赔偿责任；除此之外，以连环套中一个合同不能履行为由，不予履行另一合同的，法院是不予支持的。


案例二  莫贪房价低 避买抵债房

年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款，并以一套自有房屋作为担保。同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。

2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家，后诉至法院，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。

法院审理后认为，本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情，认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。


【律师说法】

实践中，借房屋买卖当幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。



案例三   合约需明确 查实“真”学区

马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房，小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。

房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，认为中介公司存在误导，要求中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。
中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房，故不同意马先生的诉讼请求。

法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故判决中介公司退还了居间费用。

【律师说法】

实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有入学指标，或者虽有入学指标但无相应违约责任的约定。因此，以购买学区房为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。