最高法判例：集体土地上房屋划入城市规划区，是否一律按照国有土地上房屋标准补偿？有结论了！

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【最高人民法院判例】

农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，经过若干年后，该房屋所在地已被纳入城市规划区的，一般应予参照国有土地上房屋征收补偿标准对房屋所有权人予以补偿安置，并非城市规划区上的集体土地房屋一律按照国有标准予以补偿。

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”，所适用的情形是指农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，经过若干年后，该房屋所在地已被纳入城市规划区的，一般应予参照国有土地上房屋征收补偿标准对房屋所有权人予以补偿安置。

案情介绍：

一、重庆市政府以渝府地［2013］349号文件批复，征收了渝北区悦来街道新春村12村民小组全部集体土地。

二、2013年11月7日，重庆市渝北区人民政府（以下简称渝北区政府）发布了征地公告。2013年11月11日，重庆市渝北区国土资源管理分局（以下简称渝北区国土局）发布了征地拆迁补偿安置方案公告并报渝北区政府批准后实施，刘福全的房屋位于征收范围内。

三、渝北区国土局根据重庆市政府53、55号令和渝府发[2013]58号文等相关规定确定的农村房屋拆迁补偿标准对上述房屋予以补偿，并分两次将上述房屋的建、构（筑）物补偿（补助）款存入中国邮政储蓄银行刘福全的实名账户。

四、刘福全对补偿标准有异议，认为其房屋应当参照《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的标准“拆一还一”对其房屋进行补偿安置，未与渝北区国土局签订补偿安置协议。

五、刘福全向渝北区政府申请了协调，在协调未果的情况下，重庆市政府申请了征地补偿安置争议行政裁决，重庆市政府受理裁决申请后，于2016年1月8日作出渝府地裁[2016]10号《重庆市人民政府征地补偿安置争议裁决书》，刘福全对决定不服，向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求撤销该裁决决定。

裁判要点及思路

最高人民法院认定，关于刘福全要求参照国有土地上房屋征收标准补偿其被征收房屋的问题，《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款所适用的情形是指农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，经过若干年后，该房屋所在地已被纳入城市规划区的，一般应予参照国有土地上房屋征收补偿标准，对房屋所有权人予以补偿安置。

本案中，刘福全的房屋产权性质为农村集体所有，自案涉房屋所在的集体土地被批准征收到相关补偿款被划至刘福全账户不到二年时间，因此本案并不符合上述司法解释规定的情形。本案诉争房屋系集体所有土地上的农村房屋，重庆市政府依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《重庆市土地管理规定》和《重庆市征地补偿安置办法》作出行政裁决，适用法律并无不当。

实务要点总结:

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提醒集体土地上房屋所有者在征收补偿过程中，应清楚了解自己的房屋可以获得的合理补偿，以维护自己的合理补偿权利，结合最高法院的裁定文书，在实务中，应重点关注以下内容：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款中规定的集体土地上房屋纳入城市规划区后可以要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行安置补偿，需要同时满足以下几个条件：

1、首先对集体土地单独进行征收为国有，没有对上面的房屋进行征收

2、征地机关怠于履行征地房屋补偿安置的法定职责

3、若干年后，该房屋所在地被纳入城市规划区，按照最高院判例，一般不得低于两年时间。

此时，方可适用上述条款予以补偿

案件来源

（2017）最高法行申180号

（2017）最高法行申7529号

（2017）最高法行申6874号