法院判例：征收决定生效后，原集体土地所有人丧失所有权，无权要求承租人返还土地

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【法院判例】

征收决定生效后，原集体土地所有人丧失土地所有权，无权要求承租人返还土地

裁判要旨：

国家征收决定作出并生效后，集体所有的租赁土地在征收范围之内，双方之间土地租赁关系因政府征收自然消灭，案涉土地从出租人集体所有土地变动为国家所有的自然资源，承租人在该土地所建房屋系地上附着物，是否能够获得相应拆迁补偿，应由政府相关行政部门作出认定，在此前提下，出租人已经丧失案涉土地所有权，无权要求承租人返还土地、排除妨害

案情介绍：

一、2006年12月18日，湘潭高新区华强电器厂（个体经营，经营者毛鑫伟）与光华村委会签订《土地租赁协议》一份，湘潭高新区华强电器厂以每亩52000元的价格租赁了光华村委会的部分土地，双方约定面积以围墙基础丈量为准，租赁期从2007年1月18日至2056年1月17日止。2010年2月8日，湘潭市岳塘区华强电器厂将上述租赁的土地及地上建筑物全部无偿提供给华强电器公司使用。

二、2013年8月27日，湘潭市人民政府作出征收土地公告，2013年11月21日，湘潭市国土资源局作出潭征补[2013]14号征地补偿安置方案公告，光华村委会租赁给华强电器公司的土地在此次征收范围之内。光华村委会接受了政府的征收补偿方案，在征地拆迁部门领取了部分土地征收款。

三、2015年11月16日，光华村委会两次向华强电器公司发出书面通知，内容为：“因国家土地征收需要，村委会已依法终止与你公司签订的土地租赁协议，但你公司未在规定期限内腾地，现再次催告，你公司须在接到此通知11月20日内自行搬离。”华强电器公司仍然拒绝签收，但华强电器公司一直没有搬离所租赁光华村委会的土地，

四、光华村委会随后向法院提起诉讼，要求1、判决确认光华村委会与华强电器公司签订的《土地租赁协议》已经解除；2、华强电器公司返还租赁的土地。

裁判要点及思路

本案案涉租赁土地自湘潭市人民政府的征收决定生效时即已发生物权变动效力，从光华村委会集体所有土地变动为国家所有的自然资源，双方当事人之间的租赁合同赖以存在的客观基础因政府的征收行为而丧失，已不能实现其合同目的。因此，光华村委会作为双方租赁合同的主体，可以解除案涉土地租赁合同。

征收决定生效后，已经从被上诉人集体所有土地变动为国家所有的自然资源，华强电器厂在该土地所建房屋系地上附着物，是否能够获得相应拆迁补偿，应由政府相关行政部门作出认定，在此前提下，光华村委会已经丧失案涉土地所有权，不应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，要求返还土地。  

占有物返还请求权的行使前提是占有物遭受他人非法侵夺，而使占有人丧失对该物的控制与支配。本案中，华强电器厂在案涉土地自建建筑物并非非法侵占土地，而是基于与光华村委会之间的土地租赁合同关系所获的权利，本案不存在因华强电器厂非法侵占行为，而使光华村委会丧失对其土地占有的情形，无权要求华强电器厂返还土地

实务要点总结:

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提醒承租人在征收行为中，应当注意自己有权就征收行为补偿行为的合法性、合理性提起诉讼，以维护自己的合理补偿权利，结合裁判文书，在实务中，应重点关注以下内容：

1、征收决定作出后，经营性房屋承租人可以就征收决定的合法性以原告身份直接提起诉讼

2、实践中出租人为配合征收部门工作，会通过出租人与承租人解除租赁合同、要求返还土地之诉迫使承租人搬迁

3、出现强制拆除导致房屋装修、设备等损失的，经营性房屋承租人可就强制拆除行为以原告身份直接提起诉讼

4、经营性房屋承租人可直接要求房屋征收部门履行支付房屋装修、搬迁费用及停产停业损失费用的法定职责

5、如果经营性房屋承租人已经就房屋装修、搬迁费用及停产停业损失费用签订了补偿协议或者实际取得了补偿款，将丧失与征收行为、补偿决定行为、强制拆除行为的利害关系，丧失原告主体资格，无权以原告身份就征收相关行为提起复议或诉讼。因此，如认为补偿价款不合理、征收行为不合法，不要轻易签订补偿协议。

案件来源：

（2017）湘03民终1153号