律师观点分析

【安徽拆迁律师胜诉案例】

撤销被告宿州市埇桥区人民政府于2017年6月2日作出的埇政征补[2017]1号房屋征收补偿决定。

委托诉讼代理人：

高飞，安徽金亚太律师事务所律师。

苏黎明，安徽金亚太律师事务所律师。

裁判要旨：

对被征收人作出产权调换的补偿决定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。政府未提供用于产权调房屋的市场价值评估报告，对于被征收人应如何计算找补差价无法明确，属于补偿决定事实不清。

被征收人对作出的分户评估报告有异议的，可以在十日内申请复核，对复核结果有异议的，十日内可以向房屋所在地房地产专家委员会申请鉴定。在被征收人已经申请对评估报告申请复核，尚未收到生效的评估报告前，区政府直接作出货币补偿的补偿决定违反法定程序。

案情介绍：

1、2017年4月1日，被告宿州市埇桥区人民政府作出了《关于对道东棚户区改造4号地项目范围内房屋进行征收的决定》（以下简称“征收决定”），决定对原告所有的房屋进行征收

2、同日，区政府委托评估机构对原告房屋作出《房屋价格评估报告》，载明原告的住宅为2120元/平方米，商业用房为11500元/平方米。原告对评估报告申请了复核，至庭审结束前，未收到复核报告或书面通知。

3、原告所有的房屋产权登记房屋性质为“私有”，房屋面积209.92平方米，自1994年经营至今，原告认为应当按照商业予以赔偿，但区政府仅认定商业面积159.9平方米，其余面积按照住宅认定。

4、因未在签约期限内达成补偿协议，2017年6月2日，埇桥区政府作出了《房屋征收补偿决定书》，载明认定商业面积159.9平方米，单价11500元/平方米，认定住宅面积65.03平方米，单价2108元/平方米。若选择货币补偿，共补偿1990362.44元；若选择产权调换，可从安置房源中选择并找补差价。十日内不选择补偿方式，则视为选择货币补偿

裁判要点及思路

经宿州市中级人民法院审理，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。埇桥区政府在补偿决定中对被征收人作出产权调换的补偿决定，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。政府未提供用于产权调房屋的市场价值评估报告，对于被征收人应如何计算找补差价无法明确，属于补偿决定事实不清。

被征收人对作出的分户评估报告有异议的，可以在十日内申请复核，对复核结果有异议的，十日内可以向房屋所在地房地产专家委员会申请鉴定。在被征收人已经申请对评估报告申请复核，尚未收到生效的评估报告前，区政府直接作出货币补偿的补偿决定违反法定程序。

裁判结果

撤销被告宿州市埇桥区人民政府于2017年6月2日作出的埇政征补[2017]1号房屋征收补偿决定。

实务要点总结:

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提醒被征收人在征收行为中，应当注意自己有权就补偿决定的合法性、合理性提起诉讼，防止政府直接以补偿决定中不合理的价格直接补偿，以维护自己的权利：

1、被征收人在收到评估报告后，如结果不合理，应当在10日内申请复核；收到复核报告后，应在10日内申请鉴定。实践中，评估机构往往怠于作出复核结果，如政府在评估报告未生效前直接以评估价格作出补偿决定，其决定必然违反法定程序

2、在房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由市、县级人民政府可以作出补偿决定，对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

3、被征收人在法定期限内（补偿决定作出之日六个月内）不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

4、因此在收到补偿决定后，如对决定有异议，被征收人应当在法定期限内及时复议或诉讼，否则待补偿决定生效后，将只能以补偿决定上确定的补偿金额和补偿方式获得补偿，且房屋将被合法强制拆除