律师观点分析
原告何X诉被告岳XX、第三人XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何X及其委托诉讼代理人罗XX、石X，被告岳XX及其委托诉讼代理人蒋X，第三人XX公司法定代表人陈XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
何X向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人于2019年8月1日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还原告购房定金20000元；3、判令被告支付原告违约金91960元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原、被告在第三人的介绍下签订《房屋买卖协议》，协议约定被告自愿将其位于秀山县×××房屋出售给原告，房屋总价款459800元。原告于当日向被告支付了房屋定金20000元，并由第三人代收。协议第八条约定：如一方未按照约定的内容履行，逾期将支付房屋成交额的20%的违约金。现被告以各种理由明确表示不再履行该房屋买卖协议，故应退还原告房屋定金20000元并按照合同约定承担违约责任。故原告为维护自己的合法权益，特将本案诉至法院。
岳XX辩称：1、我方同意解除房屋买卖合同，退还原告房屋定金20000元；2、我方在涉案买卖合同过程中不存在不履行合同行为，不应承担违约责任；且原告主张的违约金过高，原告没有支付房款，没有造成实际损失。
XX公司对原告诉称的事实和理由无异议。同意原告方提出的诉讼请求。
本院经审查认定事实如下：2019年8月1日，岳XX（甲方）与何X（乙方）、XX公司（丙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将乙方位于秀山县中×××房屋出售给乙方，房屋成交价格为459800元。甲、乙双方约定于2019年8月1日由乙方交购房定金20000元，此款由丙方代收，待乙方接房时转交给甲方，甲方收到乙方定金后不得将房屋出售给第三方。同时双方约定在银行贷款审批通过时乙方付购房款199800元给甲方，甲方在房产证满两年签字过户给乙方，过户后乙方向银行按揭贷款240000元给甲方，实际贷款金额以银行批复为准，不足部分乙方首付补齐。甲方在收到购房余款（银行按揭款）时将房屋及附属设施设备交付给乙方，甲方必须结清之前水、电、气、物业管理等费用。乙方接房时付清购房款20000元给甲方（中介转付）。合同第八条违约责任约定，甲乙双方自签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定的事项，并按照本协议约定履行双方权利及义务，如有一方未按照本协议约定内容履行，逾期支付房屋成交额20%的违约金。协议签订后，何X向岳XX交付了涉案房屋定金20000元，该款项由XX公司代收保管。
另查明，合同签订后，岳XX因自身工作调动原因向XX公司表示其不愿意继续出售涉案房屋，希望与何X协商解除买卖合同事宜。后经岳XX、何X、XX公司三方协商愿意继续履行涉案房屋买卖协议，但在履行过程中岳XX提出对房款支付时间等合同内容进行变更，岳XX、何X双方一直未达成一致意见，故双方产生纠纷，何X将本案诉至法院。
本院认为，本案的主要争议焦点为被告岳XX在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约及违约责任的具体认定问题。本院对此具体评析如下：本案中原告何X及被告岳XX、第三人XX公司签订的《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。庭审中三方均明确表示同意解除三方于2019年8月1日签订的《房屋买卖协议》，本院予以确认。且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。签订合同后，原告何X向岳XX交付了房屋定金20000元，则岳XX应退还何X已交付购房款20000元。因该款项实际由第三人XX公司代收保管，故由第三人XX公司退还原告何X上述20000元。同时，根据案件查明情况，被告岳XX在签订房屋买卖合同过程后先表示不愿在出售涉案房屋，后又在履行过程中提出变更房屋价款交付期限等内容，导致双方发生纠纷，故应认定被告岳XX在履行涉案房屋买卖合同中存在过错。根据房屋买卖协议第八条约定，甲乙双方自签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定的事项，并按照本协议约定履行双方权利及义务，如有一方未按照本协议约定内容履行，逾期支付房屋成交额20%的违约金。现原告据此主张违约金91960元，但结合本案中原告何X已实际交付的房屋价款及时间，双方履行房屋买卖合同的过程及原告何X因本次纠纷所支出的各种费用等因素，故本院酌情支持违约金20000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、解除原告何X与被告岳XX及第三人XX公司于2019年8月1日签订的《房屋买卖协议》；
二、第三人XX公司在本判决生效后十日内退还原告何X购房款20000元；
三、被告岳XX在本判决生效后十日内支付原告何X违约金20000元；
四、驳回原告何X的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费2538元，减半收取1269元，由原告何X负担320元，被告岳XX负担949元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
罗思思律师