律师观点分析

吉林市XX公司与A商品房预售合同纠纷二审民事判决书
吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终823号
上诉人（原审被告）：吉林市XX公司，住所地吉林省吉林市，
法定代表人：A，该公司执行董事，
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，该公司法律顾问，
被上诉人（原审原告）：A，住吉林省吉林市，
委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
上诉人吉林市XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人A商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院(2018)吉0211民初200号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结，
XX公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判驳回A的诉讼请求或发回重审，事实和理由：1.一审判决认定“由于XX公司拖欠部分土地出让金，致使A所购房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，A没有提供相应的证据证明该事实，2.一审判决以A的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据，A请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效的规定，一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误，3.本案争议金额虽小，但案情复杂且法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法，
A未提交书面答辩意见，
A向一审法院起诉请求：1.XX公司赔偿A违约金22674.87元；2.XX公司继续履行合同义务，在十日内办理房产证和土地证并在三十日内交到A手中，
一审法院认定事实：2008年1月7日，A与XX公司签订了商品房买卖合同，约定A购买由XX公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B4号楼1单元21层37号商品房一套，总房款755829元，双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金，”合同签订后，A依约支付了房款，于2009年9月30日办理了入住手续,2014年2月28日办理了房屋所有权证，由于XX公司拖欠部分土地出让金，致使A所购买房屋的土地证至今未能办理，故A起诉至法院，
一审法院认为，关于XX公司是否违约，A与XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务，合同签订后，A已按约履行了付款义务，但由于XX公司拖欠部分土地出让金，致使A至今未能取得土地证，XX公司已构成违约，依法应当承担违约责任，庭审中A虽未能举证证实XX公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间是否超过合同约定期限，但一审法院审理的与本案同类型案件的多份已生效判决中均已认定XX公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实，一审法院予以确认，
关于诉讼时效，XX公司抗辩A要求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认为，XX公司至今未能协助、配合A办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故A的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对XX公司的该项抗辩一审法院不予采信，另，涉案买卖合同中第十五条所称的“房地产权属证书”即应包括房屋所有权证和土地使用权属证书，XX公司提出的房地产权属证书不包括土地使用权证的抗辩，一审法院不予支持，综上，XX公司应当按照合同约定承担支付白仁奎违约金22674.87元的责任，
关于办理土地使用权证的诉讼请求，因办理上述证照属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求其予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项规定，A要求XX公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求一审法院不予支持，其可通过其他途径予以解决，
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项规定，判决：一、吉林市XX公司于判决生效后五日内一次性给付A违约金22674.87元；二、驳回A的其他诉讼请求，案件受理费184元（已减半），由吉林市XX公司负担，
双方当事人在二审中均未提交新的证据，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，
本院认为，A与XX公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事XX应按照合同约定履行义务，XX公司未在约定期间内为A办理土地使用权证，构成违约，依法应当承担违约责任，XX公司至今未能协助、配合A办理涉案房屋土地使用权证，故A的诉讼请求未超过诉讼时效期间，
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费366元，由上诉人吉林市XX公司负担，
本判决为终审判决，
审　判　长　　A
审　判　员　　任B
代理审判员　　C
二〇一八年三月十五日
书　记　员　　任　杰